Reklama na elewacji budynku spółdzielni

Szyldy i reklamy powieszone na elewacji wspólnoty mieszkaniowej

Przede wszystkim należy rozróżnić dwie kwestie:

• szyld (ma charakter informacyjny) oraz
• reklamę (ma charakter perswazyjny).

Na przykład „Kancelaria Rady Prawnego Mecenas Jan Kowalski) to szyld – informuje o działalności. Natomiast „Najlepsze usługi prawne w mieście – Twój prawnik Jan Kowalski” to już reklama. Inne przykłady: tabliczka z napisem „Piekarnia” to szyld, ale jeśli napis jest podświetlony, będzie zajmował dużą powierzchnię lub będzie miał treść „Najlepsza piekarnia” albo „Świeże pieczywo” to jest to reklama. Rozróżnienie nie jest łatwe. Tabliczka „notariusz” może być równie dobrze uznana za szyld, jak i za reklamę, gdy np. będzie miała duży format, czy wykonana będzie z mosiądzu, zamiast ze standardowej emaliowanej blachy, lub podświetlona. Uznaje się, że „dentysta” to szyld, ale „dobry dentysta” to już reklama.

Po drugie należy odróżnić kolejne dwie kwestie:

• to, czy spółdzielnia może uzależnić umieszczenie szyldu (reklamy) od swojej zgody;
• to, czy spółdzielnia może pobierać opłaty za umieszczenie szyldu (reklamy).

Zgoda wspólnoty na wywieszenie szyldu lub reklamy

Powszechną praktyką jest, że uznaje się elewację za część nieruchomości wspólnej. A skoro tak, to do umieszczenia szyldu lub reklamy na elewacji konieczna jest zgoda wspólnoty (lub w przypadku bloków spółdzielczych – spółdzielni mieszkaniowej). W praktyce spółdzielnia takiej zgody udziela, ale oczywiście odpłatnie – jest to łatwe źródło dochodu, a nie ponosi ona żadnych kosztów.

Jeśli natomiast wspólnota nie wyraża zgody na umieszczenie szyldu lub reklamy, to wówczas właściciel lokalu może skierować sprawę do sądu, który ważąc interesy obu stron oraz przeznaczenie nieruchomości, wyda orzeczenie zastępujące zgodę wspólnoty. Co do zasady wspólnota nie może sprzeciwiać się umieszczeniu na elewacji szyldu i niewielkiej reklamy służącej informowaniu o punkcie handlowym lub usługowym, mieszczącym się w jednym z lokali w budynku wspólnoty, o ile ma ona przeznaczenie użytkowe. Skoro w budynku mieści się lokal użytkowy, to także w części przeznaczenie ruchomości wspólnej powinno uwzględniać tę funkcję.

Natomiast w przypadku wspólnot, jeśli szyld lub reklamy już wisiały, to brak jest podstaw, by wspólnota podejmowała uchwałę obciążającą jednego z członków dodatkowymi opłatami z tego tytułu. Uchwała w tej sprawie może być zaskarżona przez pokrzywdzonego członka w terminie 6 tygodni do sądu okręgowego. Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu ma bowiem prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Na tej podstawie może sprzeciwiać się poborowi opłat za korzystanie z nieruchomości wspólnej w zakresie, w jakim to korzystanie nie wkracza w sferę analogicznych uprawnień pozostałych współwłaścicieli. Skoro każdy z członków wspólnoty jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, może korzystać z niej jak każdy inny i nie ma podstaw, by pobierać od niego z tego tytułu jakiekolwiek opłaty. Takie stanowisko zajął m.in. Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 17 marca 2009 r., w sprawie I ACa 149/09. Sąd utrzymał wyrok uchylający uchwałę wspólnoty nakładającą na jednego ze swoich członków miesięczną opłatę za wywieszenie szyldu (reklamy).

Opłaty za wywieszenie szyldu lub reklamy na budynku spółdzielni

Natomiast odmiennie należy ocenić sytuację, w której wielkość szyldu przekracza funkcję informującą o punkcie usługowym czy handlowym. W takim wypadku mamy de facto do czynienia z reklamą. Jeśli jest to bilboard albo reklama promuje produkty lub usługi niezwiązane z funkcją lokalu użytkowego mieszczącego się w budynku wspólnoty – to wspólnota ma zasadne roszczenie o udział w zyskach z tego tytułu. Jeśli ktoś wykorzystuje elewację nad swoim lokalem użytkowym do wywieszenia dużego bilboardu, na dodatek o treści zupełnie niezwiązanej z lokalem użytkowym, to przekracza to ramy korzystania przez współwłaściciela zgodnie z przeznaczeniem z nieruchomości wspólnej. Dodatkowo, jeśli współwłaściciel pobiera z tego tytułu opłaty od reklamodawców, to powinien oddawać je wspólnocie. Wynika to z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali – pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.

Zatem – co do zasady właściciel lokalu użytkowego, w rozsądnych granicach, ma więc prawo do informowania o swojej działalności przez wywieszenie szyldu lub nawet reklamy swojej działalności. Z tym że reklama lub szyld nie mogę sprzeciwiać się dominującemu przeznaczeniu nieruchomości wspólnej (mieszkaniowemu), czyli zasłaniać okien, uniemożliwić promocję właścicielom innych lokali użytkowych czy szpecić budynku). Natomiast w przypadku dużych reklam czy bilboardów, niezwiązanych z lokalami użytkowymi, reklamujących podmioty zewnętrzne, decyzja co do ich umieszczenia jak i pobieranie zysków z tego tytułu należy do wspólnoty.

Dodam jednak, że w przypadku gdy mamy do czynienia z budynkami spółdzielczymi, zasady te mogą ulec pewnym modyfikacjom poprzez określenie zasad wywieszania szyldów, reklam czy bilboardów w regulaminie spółdzielczym. Musi więc Pani dowiedzieć się, jaka jest treść tego regulaminu i czy np. wydana została odrębna uchwała określająca zasady zamieszczania tego typu szyldów lub bilbardów i np. regulująca wysokość opłat za ich zamieszczanie.

Natomiast wedle drugiej grupy poglądów wspólnota (spółdzielnia też) mają prawo zażądać opłaty zarówno za szyld, jak i za reklamę, przy czym gdyby nie udało się dojść do porozumienia w kwestii miejsca lub wysokości opłaty, rozstrzygnięcie należy do sądu. Sąd musi wówczas zbadać rynek pod względem wysokości opłat i jeśli strona wykaże, że wysokość opłaty nie odbiega rażąco od przeciętnej opłaty w miejscowości z uwzględnieniem lokalizacji – najprawdopodobniej sprawę o zapłatę wygra.

Należy jeszcze dodać, że w czasie obowiązywania starej ustawy – Prawo działalności gospodarczej z 19 listopada 1999 r., jej art. 11 zobowiązywał każdy podmiot gospodarczy do umieszczenia na zewnątrz siedziby szyldu, który w zwięzły sposób określał zakres prowadzenia działalności. Przy takiej regulacji prawnej ani wspólnota ani spółdzielnia nie mogła odmówić zgody na umieszczenie na elewacji szyldu, bo taki obowiązek wynikał po prostu z przepisów prawa, natomiast miała prawo wskazać miejsce i żądać od zainteresowanego zapłaty za zajmowaną powierzchnię. Obchodzono to w ten sposób, że podmiot prowadzący działalność umieszczał szyld w swoim oknie (które już nie jest częścią nieruchomości wspólnej). Natomiast obecnie obowiązująca ustawa z 21 sierpnia 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej nie zawiera takiej regulacji. Przedsiębiorca nie ma obowiązku oznakowania miejsca prowadzenia działalności, stąd wielu prawników uznaje, że wspólnota nie musi mu zezwolić na umieszczenie na elewacji budynku szyldu lub reklamy.

Czy wspólnota lub spółdzielnia ma prawo odmówić zgody na umieszczenie szyldu czy niewielkiej reklamy na elewacji?

Kompromisowe stanowisko mówi tak: teoretycznie wspólnota czy spółdzielnia ma prawo odmówić zgody na umieszczenie szyldu czy niewielkiej reklamy na elewacji, ale odmowa ta musi być uzasadniona. Jeśli nie jest w żaden sposób uzasadniona („nie, bo nie”), to właściciel lokalu może skutecznie wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego zgodę wspólnoty. Wyrok sądu będzie dla niego zapewne korzystny, pod jednym warunkiem – że zgodzi się za wykorzystywanie elewacji płacić.

Czyli mamy trzy grupy poglądów:

1. Wspólnota/spółdzielnia może odmówić zgody na umieszczenie szyldu lub elewacji i ma prawo pobierać za to opłaty, jeśli się zgodzi;
2. Wspólnota/ spółdzielnia nie może odmówić zgody na umieszczenie szyldu lub reklamy na elewacji, jeśli jest to zgodne z przeznaczeniem nieruchomości wspólnej i przeznaczeniem lokalu użytkowego i nie ma prawa pobierać za to opłat;
3. Wspólnota/spółdzielnia może odmówić zgody na umieszczenie szyldu lub reklamy na elewacji tylko z uzasadnionych powodów, jeśli odmawia w sposób nieuzasadniony, to właściciel może uzyskać korzystny wyrok sądu, jednakże w każdym wypadku Wspólnota/spółdzielnia będzie mogła żądać zapłaty.

Najkorzystniejszy dla Pani byłby oczywiście pogląd 2, poparty przytoczonym orzeczeniem Sadu Apelacyjnego w Gdańsku, ale proszę przede wszystkim sprawdzić akty wewnątrzspółdzielcze, gdyż zwykle regulują one tę materię.