Przyłącze wody i zmiana właściciela obciążonej działki

Czy nowy właściciel nieruchomości może kwestionować zgodę udzieloną na korzystanie z wodociągu przez poprzedniego właściciela?

Z Pana pytania wynika, że wodociąg w 1999 r. został przez Pana położony w granicy gruntu sąsiada, za jego zgodą i stosownym wynagrodzeniem, na co macie Państwo pokwitowanie. Nie ulega wątpliwości, że jak długo sąsiad był właścicielem tej działki, tak długo nie było z wodociągiem problemu i sąsiad nie mógł skutecznie kwestionować Państwa prawa do korzystania z niego.

Niestety, aby taka zgoda była skuteczna przeciwko każdorazowemu właścicielowi nieruchomości, na której położony jest wodociąg, roszczenie takie powinno zostać wpisane do księgi wieczystej tej nieruchomości, np. w postaci odpowiedniej służebności. Tak więc de facto nowy właściciel nieruchomości nie jest związany zgodą udzieloną Państwu na korzystanie z wodociągu przez poprzedniego właściciela i może kwestionować Państwa uprawnienie w tym zakresie. Biorąc jednak pod uwagę obecne orzecznictwo sądów, jest mało prawdopodobne, aby nowy właściciel skutecznie mógł domagać się całkowitego usunięcia wodociągu z jego gruntu, po pierwsze dlatego, że na jego wybudowanie była udzielona stosowna zgoda poprzedniego właściciela, a po drugie dlatego, że instalacja ta zasila w wodę więcej niż jedną nieruchomość. Urząd miasta także wyraził cichą akceptację takiego stanu rzeczy, przymuszając Państwa do podłączenia sąsiadów, a do tego wodociąg został zlokalizowany w granicy działki, więc nie utrudnia użytkowania działki. Oczywiście uniknięcie konieczności rozebrania wodociągu nie oznacza, iż nowy właściciel nie będzie mógł podnosić żadnych żądań finansowych związanych z użytkowaniem przez Państwa tego wodociągu.

Bezumowne korzystanie z części nieruchomości w której wkopano wodociąg

Musicie Państwo bowiem pamiętać, iż nowy właściciel, który nie wyrażał zgody na wkopanie wodociągu, może żądać od Państwa opłaty za bezumowne korzystanie z części jego nieruchomości lub z tytułu dzierżawy części gruntu. Oczywiście może żądać zapłaty jedynie za okres od chwili, gdy jest właścicielem tego gruntu, i na przyszłość. Kwoty, jakie wiążą się z takimi opłatami, kształtują się w zależności od kosztów dzierżawy m² nieruchomości w Państwa okolicy, ale przeważnie rzeczoznawcy lub biegli sądowi wskazują, iż jest to opłata mieszcząca się w granicach od 0,50 zł do 2 zł za m² miesięcznie. Oczywiście w zakres takiej dzierżawy wchodzi jedynie grunt bezpośrednio zajęty przez wodociąg, jak także jego strefa ochronna, w której właściciel jest ograniczony w dowolnym zagospodarowaniu działki. Biorąc pod uwagę, iż wodociąg znajduje się w granicy działki, to pas ten zapewne nie będzie szerszy niż 4 m.

Ustanowienie służebności na korzystanie z wodociągu

Natomiast gdybyście zdecydowali się Państwo na ustanowienie służebności w drodze orzeczenia sądu, to powinniście Państwo liczyć się z opłatą za ustanowienie takiej służebności. Możecie jednak Państwo podnosić, iż żądane przez nowego właściciela kwoty 27 000 zł tytułem utraty wartości działki jest roszczeniem zawyżonym, gdyż, kupując działkę, wiedział (zakładam, iż wynikało to z mapy), że na gruncie położony jest wodociąg, a więc cena sprzedaży nieruchomości uwzględniała już tę okoliczność. W tego typu sprawach jednak o wysokości opłaty zasądzanej przez sąd decyduje przeważnie opinia biegłego sądowego powołanego na potrzeby postępowania.

Aby więc uchronić się przed podobnymi problemami w przyszłości, powinniście Państwo wystąpić o ustanowienie służebności na korzystanie z wodociągu. Służebność taką można ustanowić w drodze umowy (w formie aktu notarialnego) pomiędzy Państwem a nowymi właścicielami lub w przypadku braku zgody – w drodze orzeczenia sądu. Służebność taka może być ustanowiona odpłatnie lub nie.

Obecnie, jak się wydaje, najkorzystniejszym dla Państwa rozwiązaniem jest ustalenie z nowym właścicielem działki, że będzie się mógł podłączyć do wodociągu (na czym najwyraźniej najbardziej mu zależy), a w to miejsce ustanowi on na swojej działce dla Państwa nieodpłatną służebność. Oczywiście pozostaje kwestia zbyt małego ciśnienia wody i wymiany średnicy rury na większą, do czego także będzie potrzebna zgoda nowego właściciela. W przypadku gdyby koszt takiej wymiany nie był zbyt duży, być może udałoby się Państwu podzielić koszty między siebie lub ewentualnie ustalić, iż któraś ze stron zobowiąże się do ich pokrycia w całości.

Reasumując, macie więc Państwo trzy możliwe schematy postępowania:

1. możecie dochodzić swoich praw na drodze sądowej w celu ustanowienia służebności,
2. możecie podjąć negocjacje z sąsiadem w celu ustalenia zasad umownego ustanowienia służebności lub
3. możecie zaprzeczyć wszelkim roszczeniom nowego właściciela i poczekać na jego reakcję.

Aby jednak podjąć świadomą decyzję, powinniście Państwo skalkulować koszty koniecznej modernizacji wodociągu i porównać je ze stawkami opłaty za dzierżawę m² gruntu w Państwa okolicy i proponowaną przez nowego właściciela opłatą za ustanowienie odpłatnej umownej służebności na Państwa rzecz, a następnie podjąć decyzję najbardziej opłacalną z Państwa punktu widzenia.