Przyłącze kanalizacyjne do sąsiada przez moją działkę

Porozumienie albo droga sądowa, propozycja ustanowienia służebności

Wolny człowiek nie musi – nawet w przypadku obowiązków prawnych (zaś za ich naruszenie może go spotkać sankcja prawna). Przedstawiony przez Panią opis sytuacji trudno uznać za ukazanie obowiązku (w tym prawnego) – zwłaszcza bez znajomości szczegółów. Samo ujęcie prawne może nie wystarczyć; ogólnie prawny aspekt przedstawia się następująco: albo jest porozumienie, albo spór może zostać rozstrzygnięty na drodze sądowej. Jednak ograniczenie się do takiego skróconego ujęcia – aczkolwiek prawidłowego – to na ogół stanowczo za mało. Gdyby dojść miało do sporu prawnego (zwłaszcza do sprawy cywilnej), to proszę mieć na uwadze brzmienie artykułu 230 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.): „Gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane.”. Wiąże się to najczęściej z prawnym obowiązkiem udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz art. 232 K.p.c.

Nie można nawet wykluczyć, że sprawą (w przedsiębiorstwie) zajmuje się ktoś, kto ledwie „jakieś dzwonienie” o prawie słyszał; być może jednak jest to specjalista (nie tylko z zakresu zagadnień technicznych), któremu zależy na oszczędnościach dla inwestora oraz ograniczeniu jego ewentualnych problemów w przyszłości. Ogólnie rzecz biorąc instalacje (różnego rodzaju) dzielą się na: instalacje główne oraz na przyłącza. Jeżeli chodzi o przyłącze: to dlaczego sąsiad nie prosi Panią o ustanowienie służebności gruntowej (art. 285 i n. K.c.)?

Przyłącze czy fragment instalacji głównej

Proponuję dokładnie przyjrzeć się planom lub aktom postępowania związanego z budową danego odcinka sieci kanalizacyjnej; należy zażądać (na piśmie) ich udostępnienia. Szczególną uwagę proszę zwrócić na: ewentualne rzeczywiste przeszkody w poprowadzeniu instalacji nieco inaczej (np. poważna kolizja z już istniejącymi instalacjami) oraz na status faktycznie wspólnej instalacji, która miałaby przebiegać przez Pani nieruchomość (art. 46 K.c.). Czy miałoby to być przyłącze (i czyje), czy też fragment instalacji głównej?

Nie można wykluczyć rzeczywistego występowania poważnych przeszkód. Jeżeli tak jest, to należałoby dążyć do przeprowadzenia instalacji głównej (a nie przyłącza) – w przypadku przeprowadzenia instalacji według przedstawionej propozycji lub w sposób zbliżony; proponuję również rozważyć przeprowadzenie instalacji pod wspólnym ogrodzeniem albo poniżej pasa gruntu znajdującego się pomiędzy ogrodzeniami. Z uwagi na ewentualną potrzebę prowadzenia prac naprawczych (zwiększoną w przypadku większej intensywności używania danego odcinka instalacji) mogłyby powstać szkody (np. w Pani ogrodzie), z czym zapewne wiązałyby się kontrowersje (a może nawet spory) w sprawie odszkodowania (jego wysokości, trybu ustalania kwoty i terminu wypłaty). Dalsza okoliczność szczegółowa do ustalenia – czyj miałby być dany odcinek przyłącza (za przyłącze na ogół odpowiada klient, a nie przedsiębiorstwo, np. realizujące gospodarkę komunalną). Gdyby chodziło o Pani przyłącze (do którego zostałaby włączona rura ściekowa z cudzego domu), to mógłby powstać spór o koszty naprawy, a może nawet pojawiłyby się roszczenia odszkodowawcze (awaria Pani przyłącza i duże straty w tamtym domu). Kto miałby zapłacić za odnośny (faktycznie wspólny) odcinek przyłącza oraz jakie miałyby być zasady odpłatności (zapewne niezbyt wysokiej) za korzystanie z Pani nieruchomości w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości (art. 285 i następne K.c. w związku z art. 140 K.c.)? Jeżeli miałoby to być przyłącze, to ewentualne nagabywanie przez przedstawiciela inwestora (instalacji głównej) można by zakończyć dyplomatycznie i zarazem stanowczo – żądaniem okazania pełnomocnictwa (udzielonego przez właściciela nieruchomości sąsiedniej). Jakim prawem inna osoba (art. 140 K.c.) – działająca jako pracownik inwestora albo prywatnie okazując życzliwość właścicielowi innej nieruchomości – zajmuje się czymś, co jej spraw nie dotyczy?

Ustalenie odpowiedzialności odszkodowawczej

Dlaczego tak ważne jest ustalenie statusu instalacji faktycznie wspólnej, przebiegającej przez Pani nieruchomość? Przede wszystkim chodzi o zagadnienie odpowiedzialności. Nie tylko w ewentualnych sporach między Panią a właścicielem nieruchomości sąsiedniej. Może także chodzić o próbę pozbycia się odpowiedzialności przez podmiot zarządzający siecią kanalizacyjną na danym terenie. Gdyby np. doszło do „wybijania ścieków” na prywatnej nieruchomości (zwłaszcza w domu), to usterka instalacji głównej mogłaby skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą podmiotu zarządzającego kanalizacją. Gdyby zaś usterce uległo przyłącze, to taki podmiot zapewne byłby wolny od odpowiedzialności za awarię i jej skutki. Nawet bez usterki może dojść do problemów – np. związanych z „przebijaniem ścieków między przyłączami” (z czym wiązać mogłyby się problemy, a np. nieodpowiednie parametry sieci mogłyby zwiększać ryzyko problemów.

Warunki korzystania ze służebności

W przypadku potrzeby przeprowadzenia przez Pani grunt odcinka instalacji głównej, prośba powinna dotyczyć ustanowienia przez Panią służebności przesyłu (art. 305¹ – art. 305⁴ K.c.). Służebność (w tym służebność przesyłu) ustanawia się w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.); na ogół przy ustanowieniu służebności umownie ustala się warunki korzystania ze służebności – w tym finansowe (rozsądnym minimum jest umówienie się co do refundacji odpowiedniej części kosztów podatkowych, ale przecież związane ze służebnością wynagrodzenie może również służyć uzyskiwaniu zysku).

Oczywistością jest to, że mniejsza długość instalacji głównej oznacza na ogół niższe koszty – w tym dotyczące konserwacji, utrzymania oraz napraw. Oczywiste wydaje się także to, że – w przypadku realizacji przedstawionego Pani wariantu – nie tylko należałoby zainstalować odpowiednich parametrów (średnicy, grubości oraz wytrzymałości) materiały, ale także zadbać o wprowadzenie rozwiązań zapobiegających „przepływaniu ścieków” pomiędzy przyłączami z poszczególnych domów (zaś związane z tym koszty zapewne obciążałyby Panią oraz właściciela nieruchomości sąsiedniej).

Konsultacje sąsiedzie – warto wypracować kompromis

Wyżej wskazałem sporo potencjalnych argumentów przeciwko zaproponowanemu Pani rozwiązaniu. Daleki jestem od dawania jakichkolwiek wytycznych. Zachęcam do opracowania strategii własnego działania. Chciwość ludzka szeroko występuje – nie można więc wykluczyć próby oszczędzenia cudzym kosztem; być może także kosztem właściciela nieruchomości sąsiedniej (proponuję rozważyć przeprowadzenie spokojnej i merytorycznej rozmowy z sąsiadem). Za właściwe uważam także przyjrzenie się – być może wspólne z właścicielem nieruchomości sąsiedniej – Państwa nieruchomościom. Być może budowa instalacji kanalizacyjnej stanowiłaby dobrą okazję do urządzenia na nowo zjazdów z drogi publicznej na nieruchomość (ale do tego prawnie wymagana byłaby decyzja administracyjna zarządcy danej drogi publicznej) lub urządzenie na nowo miejsca na gromadzenie odpadów. Pani zna swą nieruchomość oraz jej otoczenie – proponuję z tej wiedzy skorzystać w podejmowaniu decyzji.