Przydział na mieszkanie prywatne a prawa właściciela

Przepisy o reglamentacji najmu lokali mieszkalnych

Od 1946 r. do wejścia w życie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, tj. do dnia 12 listopada 1994 r., obowiązywały przepisy o reglamentacji najmu lokali mieszkalnych, które obejmowały znaczną większość miast. Wolne lokale były oddawane w najem na podstawie decyzji administracyjnych wydawanych przez organy administracji rządowej, a następnie samorządowej. W tym trybie były zasiedlane również opróżnione lokale w budynkach stanowiących własność osób fizycznych. Nie była do tego potrzebna zgoda właściciela budynku, a organy wydające decyzje kierowały się obowiązującymi kryteriami przydziału mieszkań. Właściciele tych budynków oraz ich najbliższa rodzina w wielu wypadkach nie mieli szans zamieszkania w swojej własności, gdyż nie spełniali obowiązujących kryteriów. Z dniem wejścia w życie wspomnianej ustawy wydane w przeszłości decyzje administracyjne o przydziale lokali mieszkalnych stały się z mocy art. 56 tej ustawy umowami najmu zawartymi na czas nieokreślony.

W toku prac nad projektem ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego komisja sejmowa wzięła pod uwagę wspomniane wyżej okoliczności i uznała za celowe i uzasadnione stworzenie prawnych możliwości zamieszkania właścicieli oraz ich najbliższych we własnych nieruchomościach. Tym samym ustawodawca w art. 11 ust. 5 ustawy stworzył możliwość wypowiedzenia stosunku prawnego lokatorowi nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli właściciel lub jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny, zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

W przypadku zaś przekazania właścicielom lub ich następcom prawnym nieruchomości następuje zmiana po stronie wynajmującego. Tym samym nowego właściciela zaczynają obowiązywać prawa i obowiązki wynikające z przepisów prawa. Wszystkie nierozwiązane dotychczas stosunki najmu (umowy najmu) nadal obowiązują (pozostają ważne) zgodnie z ich dotychczasową treścią, tylko w miejsce dotychczasowego wynajmującego wchodzi nowy wynajmujący czyli osoba (osoby), która ma prawa do budynku. Sytuacja najemców się nie zmienia, dopóki nowy wynajmujący nie zacznie zmieniać warunków obowiązującego stosunku najmu, a najemca ich nie przyjmie.

Kto może wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy?

Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego następujące osoby mogą wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy:

• małżonek niebędący współnajemcą lokalu [chodzi tu o małżonka, który nie stał się wskutek zastosowania art. 680¹ Kodeksu cywilnego lub też w drodze zawartej umowy (np. jako strona umowy) współnajemcą przedmiotowego lokalu],
• dzieci najemcy i jego współmałżonka [chodzi tu zarówno o dzieci najemcy, jak i jego współmałżonka (pasierbowie), a także wspólne dzieci najemcy i współmałżonka oczywiste jest, że na równi traktowane są w tym przypadku dzieci przysposobione i dzieci biologiczne],
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych.

Wstąpienie w stosunek najmu oznacza, że określone osoby z chwilą śmierci najemcy wstępują w jego sytuację prawną jako najemcy, tzn. stają się (współ)najemcami na dotychczasowych warunkach.

Wszystkie wskazane wyżej grupy osób powinny stale zamieszkiwać z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Zwrot o stałym zamieszkiwaniu tłumaczy się w ten sposób, że chodzi tu o sytuację, w której przedmiotowy lokal stanowi dla tej osoby centrum jej spraw życiowych, o czym może świadczyć to, że nie ma się ona z tego lokalu, po śmierci najemcy, dokąd wyprowadzić (tak J. Panowicz-Lipska, System Prawa…, s. 92). Ocena musi jednak uwzględniać fakt, że w porównaniu do art. 8 ustawy. ustawa nie zawiera wymagania, by osoba nie posiadała tytułu do innego lokalu. Słusznie zauważono, że jeżeli taki tytuł posiada, to może to być jedynie przyczyna wypowiedzenia najmu, ale nie oddalenia żądania ustalenia wstąpienia w stosunek najmu (J. Pisuliński, Prawo lokalowe, s. 17). Jeżeli brak jest osób, o których mowa, stosunek najmu wygasa. Jednakże według § 5 przepisów tych nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu. Uzasadnione jest to tym, że nadal istnieje chociażby jedna osoba, będąca najemcą, a więc nie ma powodu, by umożliwiać innym osobom wejście w sytuację zmarłego.

Jeśli więc małżonek najemcy mieszkał w lokalu – ma prawo do najmu. Dzieci niemieszkające w lokalu – już nie.