Przeszkody techniczne przy podziale nieruchomości i przydziale garażu

Pomieszczenia przynależne

Definicję pomieszczeń przynależnych zawiera art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – dalej: u.w.l. Zgodnie z tym przepisem w skład lokalu mogą wchodzić, oprócz pomieszczeń głównych także pomieszczenia dodatkowe, które są częściami składowymi lokalu, a które nie muszą przylegać bezpośrednio do lokalu (do pomieszczeń głównych), a nawet mogą być położone poza budynkiem, w którym znajduje się dany lokal (jego pomieszczenia główne). Muszą jednak być położone w granicach tej samej nieruchomości gruntowej.

Jako części składowe lokalu stanowią one część składową nieruchomości, lokal bowiem stanowiący odrębną własność jest jednocześnie odrębną nieruchomością (por. art. 2 ust. 1 u.w.l.). Będą więc własnością tej samej osoby, do której należy lokal, gdyż część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego). Są też częścią składową nieruchomości w rozumieniu art. 47 § 2.

Do pomieszczeń przynależnych, zgodnie z art. 2 ust. 4 u.w.l., zalicza się w szczególności piwnicę, strych, komórkę i garaż, co oznacza, że pojęcie to jest szersze, a pomieszczeniami przynależnymi mogą być także pomieszczenia o innych funkcjach stanowiące wraz z całym lokalem własność tej samej osoby. Np. mogą to być pomieszczenia mieszczące różne urządzenia niezbędne do prawidłowego i zgodnego z funkcją korzystania z lokalu.

Status garażu w domu

Należy przy tym zwrócić uwagę, że garaż wymieniany wśród pomieszczeń, które mogą być pomieszczeniami przynależnymi do lokalu, może być także zarówno odrębnym, samodzielnym lokalem użytkowym, jak i częścią nieruchomości wspólnej stanowiącej współwłasność wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości. Zależy to z jednej strony od tego, czy garaż spełnia wymóg samodzielności (tylko wtedy może on stać się lokalem użytkowym stanowiącym odrębną własność), a z drugiej od tego, czy został on sprzedany wraz z lokalem jako pomieszczenie do niego przynależne (w ten sposób można w zasadzie zbyć jako pomieszczenie przynależne zarówno garaż spełniający, jak i niespełniający wymogu samodzielności, ale nie można zbyć garażu, który w ogóle nie jest pomieszczeniem, tj. nie został wydzielony żadnymi ścianami i trudno określić jego granicę oraz powierzchnię), albo został wydzielony prowizorycznie.

„W skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach. Tworzą one części nieruchomości, określanej w piśmiennictwie mianem współwłasności koniecznej lub przymusowej. Do nieruchomości wspólnej mogą (ale nie muszą) należeć także te elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru jak np. piwnice lub strychy. Pomieszczenia tego typu, o ile nie staną się częścią składową lokalu mieszkalnego lub użytkowego po myśli art. 2 ust. 4 u.w.l., jako przedmiot nieruchomości wspólnej, stanowić będą współwłasność właścicieli lokali, podobnie jak klatki schodowe, mury zewnętrzne, fundamenty itp.” – wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z 7.02.2020 r., sygn. akt IX Ca 1013/19.

W przypadku instalacji kanalizacji część wspólną stanowi pion kanalizacyjny. Generalna zasada jest taka, że częściami wspólnymi są te elementy nieruchomości i urządzenia, które służą co najmniej dwóm właścicielom lokali.

Stąd nie ma przeciwwskazań, żeby lokal ten uznać za przynależny – rekomenduję jednak określenie umową sposobu korzystania z instalacji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z 7.02.2020 r., sygn. akt IX Ca 1013/19