Przesunięcie płotu na faktyczną granicę między działkami

Spór o pas ziemi i możliwość zasiedzenia

Podstawę prawną niniejszej odpowiedzi stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej w skrócie K.c.

Z treści Pani pytania wynika, iż spór dotyczy pasa ziemi oddanego grzecznościowo przez Pani babcię sąsiadce, a to z uwagi na studnię, która znajdowała się na samym środku granicy działki. Mimo że babcia podjęła decyzję o zmniejszeniu swojej części nieruchomości na rzecz sąsiadki, przez cały okres opłacała podatek od tej części nieruchomości. W chwili obecnej powstał spór o pas ziemi, który Pani babcia grzecznościowo wydała do użytkowania sąsiadce. Sąsiedzi wskazują, iż doszło do zasiedzenia tej części nieruchomości.

W pierwszej kolejności wskazać należy na treść art. 172 K.c., zgodnie z którym:

„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

Przepis ten obowiązuje w obecnym brzmieniu od 1 października 1990 r., został on wprowadzony ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny.

Nabycie prawa do nieruchomości przez zasiedzenie

Zgodnie z art. 9 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy (przed 1.10.1990 r.), stosuje się od tej chwili przepisy niniejszej ustawy, dotyczy to w szczególności możliwości nabycia prawa przez zasiedzenie.

Tym samym, nawet jeżeli bieg zasiedzenia rozpoczął się przed datą 1 października 1990 r. i nie upłynął przed tą datą, stosuje się przepisy w brzmieniu przytoczonym powyżej w art. 172 K.c. – obecnie obowiązującym.

Przed opisaną powyżej nowelizacją okresy posiadania niezbędne do zasiedzenia nieruchomości wynosiły przy dobrej wierze 10 lat, a przy złej 20 lat.

W treści pytania nie wskazuje Pani, kiedy Pani babcia udostępniła do korzystania sąsiadce pas ziemi w związku z przesunięciem ogrodzenia, dlatego wskazanie na powyższe przepisy dawne, przejściowe, jak i obecnej wydaje się być zasadne. Z treści Pani pytania wynika, iż co prawda Pani babcia opłacała podatek, ale sporny pas gruntu był przez ten cały okres użytkowany przez sąsiadów.

Tym samym sąsiedzi weszli w posiadanie nieruchomości i w niedwuznaczny sposób ujawnili wolę samoistnego posiadania tej nieruchomości w sposób widoczny dla otoczenia.

Użyczenie pasa ziemi za zgodą poprzedniego właściciela

Z treści Pani pytania można wnioskować, że na rzecz sąsiadów Pani babcia ustanowiła ograniczone prawo rzeczowe, jakim jest użytkowanie. Rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków (użytkowanie).

W mojej ocenie najistotniejsze będzie wykazanie, że sąsiedzi nie byli i nie są posiadaczami samoistnymi, lecz zależnym, bowiem zajmowali część nieruchomości w uzgodnieniu z Pani babcią i za jej zgodą. Wskazać należy na treść art. 336 K.c., zgodnie z którym „posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”. Na niekorzyść Pani stanowi jednak przepis, który wskazuje, iż do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia. Niezachowanie formy aktu notarialnego powoduje, iż czynność jest nieważna.

W takiej sytuacji nie można skutecznie wywodzić, że mamy do czynienia z użytkowaniem, a co najwyżej z quasi-użytkowaniem.

Wyraźnie podkreślić należy jednak, iż konieczny do zasiedzenia będzie upływ lat 30.

Objęcie nieruchomości w posiadanie

Takim wyrazem objęcia całej nieruchomości w posiadanie jest gospodarowanie na niej, uprawianie roli, dbanie o nią, ponoszenie innych kosztów jej utrzymania, może to również być wykonywanie, czy też „załatwianie” określonych spraw jako właściciel nieruchomości przed organami administracji.

Wskazane powyżej okoliczności muszą być przez sąsiadów udowodnione w toku postępowania przed sądem.

Podobne zapatrywanie wyraził w uzasadnieniu postanowienia Sąd Najwyższy – Izba Cywilna z dnia 18 kwietnia 1997 r., sygn. akt III CKN 35/97, w którym to stwierdził m.in., iż dla wykazania posiadania samoistnego należy, aby posiadacz (posiadacze) „zawładnął tą nieruchomością i ujawnił swą wolę posiadania jej w imieniu własnym w sposób jawny i dostrzegalny dla otoczenia, w tym i dla pozostałych spadkobierców”, dalej Sąd Najwyższy przyjął, iż „sąd odwoławczy trafnie ocenił, że takie przejawy władztwa poprzednika wnioskodawcy, a następnie wnioskodawcy, jak płacenie podatków, ujawnienie posiadania w ewidencji gruntów, a także bezpośrednie korzystanie z działki (koszenie i zbieranie trawy, kopanie torfu), jak również zezwalanie sąsiadom na korzystanie z działki w ramach umowy dzierżawy lub użyczenia ewidentnie wskazują, że posiadanie wnioskodawcy i jego poprzednika trafnie zostało ocenione jako posiadanie samoistne. Sądy też prawidłowo oceniły, że wprawdzie skarżąca niejednokrotnie po zbiorze siana przez wnioskodawcę, czy wcześniej przez Jana T., wypasała bydło na tej działce, ale nie było to posiadanie samoistne, gdyż było to uzgadniane z wnioskodawcą lub jego poprzednikiem”.

Nawet jeżeli nieruchomość została przejęta przez spadkobierców, zachodzi możliwość zaliczenia czasu posiadania przez poprzedników na rzecz obecnej osoby, ale tylko jeżeli posiadanie łącznie przekroczy 30 lat. Zasadne jest zatem dokładne ustalenie, kiedy Pani babcia wydała pas ziemi sąsiadce, bowiem od tego wszystko jest uzależnione.