Przepisanie przez wujka i ciocię mieszkania

Przepisanie mieszkania

Skoro Pańskie wujostwo ma wolę zbyć swoje mieszkanie, to wolno tym osobom tę wolę zrealizować. Właściciel jest uprawniony, między innymi, do zbywania należących do niego rzeczy i praw majątkowych – i to z wyłączeniem innych osób, cytując słowa zawarte w ustawowym określeniu własności, czyli w artykule 140 Kodeksu cywilnego (K.c.). Ta reguła ma zastosowanie również w przypadku takiego ograniczonego prawa rzeczowego (art. 244 i następne K.c.), jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (dokładniej uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych).

Określenie użyte przez Pana (jak i podobne określenia) bywa rozmaicie rozumiane, zaś prawu właściwa jest precyzja. Dlatego trzeba sprawdzić, jaki dokładnie tytuł prawny przysługuje Pańskiemu wujostwu do owego mieszkania; z Pańskich słów wynika, że może to być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo własności – zwłaszcza w budynku z zasobów spółdzielni mieszkaniowej lub we wspólnocie mieszkaniowej, której sprawami zarządza jakaś spółdzielnia mieszkaniowa (na ogół spółdzielnie mieszkaniowe zarządzają nieruchomościami wspólnymi wspólnot mieszkaniowych powstałych w dawnych budynkach spółdzielczych, szczególnie w budynkach wielorodzinnych). Każdy z tych tytułów prawnych może być zbywany oraz podlega prawu dziedziczenia. Dla prawa własności najprawdopodobniej założono księgę wieczystą; proponuję sprawdzić nie tylko treść księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości lokalowej (odrębnej własności lokalu), ale także dla nieruchomości wspólnej („wspólnotowej”), zwłaszcza dlatego, że zdarza się (i to w „majestacie rozporządzenia”, bo o majestacie prawa trudno tu mówić), że treść ksiąg wieczystych, prowadzonych dla nieruchomości wspólnych, nie zgadza się z treścią ksiąg wieczystych, prowadzonych dla nieruchomości lokalowych – niedawno otrzymałem informację, że tym poważnym problemem (o skali ogólnopolskiej) zaczęto zajmować się w Ministerstwie Sprawiedliwości.

Wspomniałem wyżej o problemie z księgami wieczystymi, by Pańska córka miała większe szanse podjąć dojrzałe decyzje w związku z odnośną sytuacją, a ponadto sprawdzenie treści właściwych ksiąg wieczystych mogłoby pomóc w ochronie uprawnień Pańskiego wujostwa. Z księgami wieczystymi wiąże się także możliwość założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Założenie księgi wieczystej dla takiego „prawa spółdzielczego” może się przydać nie tylko w celu ochrony przed problemami związanymi z zadłużeniem spółdzielni mieszkaniowej (będącej właścicielem mieszkania, którego dotyczy określone spółdzielcze prawo do lokalu), ale także może się przydać (a nawet okazać niezbędne) dla zabezpieczenia uprawnień zbywców, bo służebność mieszkania (art. 301 K.c., art. 302 K.c.) na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu może zostać wpisana tylko do księgi wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a nie do innej księgi wieczystej – prowadzonej czy to dla nieruchomości lokalowej, czy to dla nieruchomości wspólnej („wspólnotowej”).

Określenia „zapisać” i „zapisanie” są bardzo nieprecyzyjne – nawet przy ograniczeniu kontekstu do rozrządzeń lub rozporządzeń majątkowych. To też trzeba podkreślić i rozważyć.

Przepisanie mieszkania w testamencie

Pańska ciocia oraz wujek stoją przed podstawowym wyborem: wyzbyć się tytułu prawnego do używanego przez nich mieszkania za swego życia (co oznaczałoby potem zapewne mieszkanie u kogoś, w cudzym mieszkaniu lub domu) albo rozrządzić nim na wypadek śmierci – a więc w sporządzonym przez każdą z tych osób testamencie (art. 941 i następne K.c.). Wspomniałem o odrębnych testamentach, ponieważ śmierć każdego człowieka oznacza otwarcie spadku po nim (art. 922 K.c. w związku z art. 924 K.c.) – także w przypadku śmierci człowieka, który pozostawia owdowiałego małżonka. Spadkodawca jest uprawniony zmienić swój testament albo go odwołać (art. 943 K.c.) – podstawową granicę w tym zakresie stanowią możności (np. zdrowotne lub sytuacyjne). Gdyby ci Państwo zdecydowali się być właścicielami (a właściwie aktualnie współwłaścicielami albo współuprawnionymi w zakresie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) do końca swego życia, to mogliby zdecydować się na sporządzenie testamentów; o takiej treści, że po zmarłym małżonku dziedziczyłby owdowiały małżonek, a następnie (po śmierci wdowy / wdowca) spadkobiercą byłaby osoba wskazana w testamencie (np. Pańska córka) – oczywiście, spadkobierca (owdowiały małżonek) byłby uprawniony swój testament zmienić, a więc także odziedziczonymi po współmałżonku składnikami majątkowymi rozrządzić w sposób odmienny od wcześniej zakładanego. Wprawdzie spadkobierca nabywa spadek wraz ze śmiercią spadkodawcy (art. 925 K.c.), ale w praktyce ważne jest stwierdzenie nabycia spadku.

Przeniesienie własności nieruchomości

Ci Państwo są uprawnieni również zbyć za swego życia przysługujący im tytuł prawny do mieszkania (własność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Od ich woli oraz od woli nabywcy (Pańskiej córki) zależy, czy doszłoby do transakcji – skutkującej przeniesieniem tytułu prawnego do tegoż mieszkania (art. 155 K.c. w związku z art. 140 K.c.) – oraz na jakich warunkach. Szeroka jest „gama możliwości” – np.: umowa sprzedaży (art. 535 i następne K.c.), umowa darowizny (art. 888 i następne K.c.), umowa dożywocia (art. 908 i następne K.c.). Każdy rodzaj umowy ma swą specyfikę, więc trudno jednoznacznie określić, co byłoby najkorzystniejsze – a zwłaszcza dla kogo najkorzystniejsze lub korzystne.

Umowa sprzedaży a umowa dożywocia

Umowa sprzedaży i umowa dożywocia są (jak większość rodzajów umów) umowami odpłatnymi – obie strony są wzajemnie wobec siebie dłużne i uprawnione; w przypadku umowy sprzedaży nabywca powinien zapłacić cenę, zaś w przypadku umowy dożywocia dożywotnik (na ogół były właściciel) może domagać się nawet znacznego wsparcia ze strony właściciela nieruchomości – oczywiście, każda z takich umów skutkuje przeniesieniem własności nieruchomości lub lokalu (np. mieszkalnego) albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W przypadku umowy dożywocia urzędy skarbowe domagają się zapłaty przez dożywotnika podatku dochodowego od osób fizycznych – traktując jako dochód wartość należnych dożywotnikowi świadczeń (wsparcia ze strony właściciela nieruchomości) – obowiązek podatkowy (w zakresie podatku dochodowego) w związku z umową sprzedaży wydaje się oczywistością.

Umowa darowizny

Także umowa darowizny skutkuje przeniesieniem własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa darowizny jest umową swoistą – nieodpłatną (obdarowany nie ma prawnego obowiązku spełnienia świadczenia wzajemnego). Także w przypadku umowy darowizny na obdarowanym spoczywają określone obowiązki. Zwłaszcza chodzi o obowiązek należytego zachowania wobec darczyńców i osób im szczególnie bliskich – w przeciwnym razie zasadne może okazać się odwołanie darowizny z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego (art. 898 i następne K.c.). Obdarowany niekiedy może być zobowiązany do wspierania znajdującego się w potrzebie darczyńcy (art. 897 K.c.). Z wartością darowizny mogą być związane roszczenia o zachowek (art. 991 i następne K.c.); z przedstawionego opisu sytuacji wnioskuję, że po Pańskiej cioci oraz po Pańskim wujku zapewne nikt nie byłby uprawniony do zachowku – poza owdowiałym małżonkiem – jednak (na wszelki wypadek) proponuję grono rodzinne tych Państwa zestawić z art. 991 K.c.

Przeniesienie własności, jak również przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Chodzi o wymóg zachowania formy prawnej pod rygorem nieważności czynności prawnej (art. 73 K.c.).

Ustanowienie służebności mieszkania

We współczesnych polskich realiach często korzysta się – zwłaszcza w relacjach rodzinnych – z umowy darowizny, z jednoczesnym ustanowieniem przez nabywcę (nowego właściciela mieszkania lub domu) służebności mieszkania (art. 301 K.c., art. 302 K.c.) na rzecz darczyńcy (darczyńców). Przydałoby się w akcie notarialnym – z umową przenoszącą własność (np. z umową darowizny) oraz z oświadczeniem o ustanowieniu służebności mieszkania – zawrzeć postanowienie zobowiązujące notariusza do zawnioskowania także o ujawnienie służebności mieszkania we właściwej księdze wieczystej; regułą jest wnioskowanie przez notariusza o zmianę dotyczącą własności (albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego założono księgę wieczystą). Oczywiście, służebność mieszkania powinna zostać ustanowiona dożywotnio. Przydałoby się odpowiednio precyzyjne określenie warunków zamieszkiwania uprawnionych z tytułu służebności mieszkania – w takich sytuacjach powinny być odpowiednio stosowane przepisy o użytkowaniu (art. 252 i następne K.c.), ale część darczyńców myli dożywotnio przysługującą im służebność mieszkania z „prawem dożywocia” (czyli z uprawnieniami dożywotnika na podstawie umowy dożywocia). Ponadto przydać mogłoby się jednoznaczne postanowienie, że w danym mieszkaniu będą mieszkać wyłącznie uprawnieni do wykonywania służebności mieszkania – a więc nawet bez obdarowanej lub kogoś przez nią wskazanego (np. jej dziecka lub najemcy). Odpowiednia precyzja oświadczenia o ustanowieniu służebności albo postanowień umownych powinna zapobiec nieporozumieniom, a więc także sporom (zwłaszcza poważnym). Poza tym ujawnienie służebności mieszkania w księdze wieczystej powinno ustabilizować sytuację Pańskiej cioci i Pańskiego wujka – jednakże trzeba pamiętać o tym, że mieszkanie przez nich zbyte weszłoby do majątku nabywcy (np. do majątku Pańskiej córki), a więc długi nabywcy mogłyby skutkować egzekucją także z tegoż mieszkania; na ogół banki i podobne instytucje niechętnie udzielają kredytów lub pożyczek, jeżeli jako zabezpieczenie proponuje się ustanowienie hipoteki na nieruchomości lub lokalu obciążonym służebnością osobistą (art. 296 i następne K.c.), np. służebnością mieszkania.

Darowizna od wujostwa a podatek

Pańska córka (podobnie jak i Pan) należą do grona „zstępnych rodzeństwa” jednego z tychże małżonków. Proszę to uwzględnić w rozważaniu, jak wysoki podatek od darowizny mógłby być należny od Pańskiej córki (jako obdarowanej) – szczególnej uwadze polecam artykuł 14 i następne ustawy o podatku od spadków i darowizn (w art. 17a wskazano termin składania zeznań podatkowych, zaś art. 16 być może ułatwi planowanie dalszych czynności w związku z rzeczonym mieszkaniem tak, by dało się uniknąć obowiązku płacenia wysokiego podatku od darowizny). Jedynie w najbliższych relacjach rodzinnych przysługuje zwolnienie podatkowe na podstawie art. 4a tejże ustawy (jeśli terminowo złoży się zeznanie podatkowe).