Przepisanie mieszkania po wykupie w celu uniknięcia zajęcia przez komornika

Wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą

Regulacje dotyczące wykupu mieszkania komunalnego zawarte są ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 518 – dalej u.g.n.), a także w uchwałach rady gminy/miejskiej zwanej często uchwałą w sprawie zasad obrotu (sprzedaży) lokalami mieszkalnymi znajdującymi się w mieszkaniowym zasobie gminy.

Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w sytuacji zbywania nieruchomości osobom fizycznym, prawo pierwszeństwa w ich nabyciu będzie przysługiwało osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Ponadto, zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy „nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34”. Warto w tym miejscu zauważyć, iż szczegółowe zasady zbywania lokali mieszkalnych, które stanowią własność gminy z reguły zostają określone w stosownych uchwałach rad gmin/miejskich dlatego też odsyłam do analizy stosownej uchwały.

Zakładam, iż Pana ojciec chciałby wykupić mieszkanie z bonifikatą, a zatem należy zwrócić uwagę na art. 68 ust. 1 u.g.n., który wskazuje, iż właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana m. in. na cele mieszkaniowe.

Zbycie mieszkania wykupionego z bonifikatą

Ponadto niezwykle istotny w praktyce jest art. 68 ust. 2 u.g.n., zgodnie z którym „jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu”.

Wspomnianego wyżej przepisu nie stosuje się na mocy art. 68 ust. 2a pkt 1 i 5 u.g.n. w przypadku zbycia na rzecz osoby bliskiej (z zastrzeżeniem, że również osoba bliska nie sprzeda lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od pierwotnego nabycia), a także jeżeli nastąpiła sprzedaż lokalu mieszkalnego, a środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Zakładając zatem, iż Pana ojciec spełnia warunki do wykupu mieszkania komunalnego z bonifikatą, mieszkanie zostanie wykupione, po czym nastąpi zbycie mieszkania na Pana rzecz – to w takiej sytuacji nie ma obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty, jednakże mając na uwadze, iż Pana ojciec jest zadłużony, zastosowanie prawdopodobnie znajdzie art. 527 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121), zgodnie z którym „gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć”.

Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli

W art. 527 § 2 wspomnianego wyżej przepisu ustawodawca wskazał jak należy rozumieć definicję „z pokrzywdzeniem wierzycieli”, stanowiąc, iż „czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności”.

Dla Pana istotny jest również zapis art. 527 § 3, który wprowadza domniemanie, stanowiąc, iż „jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli”.

Z powyższego wynika, iż każdy z wierzycieli Pana ojca będzie mógł wystąpić na drogę sądową z żądaniem uznania za bezskuteczną w stosunku do niego umowy, na mocy której Pana ojciec zbędzie na Pana rzecz lokal mieszkalny.

Sprzedaż jedynego składnika majątku przez dłużnika

Jeżeli ewentualnie wykupiony lokal mieszkalny będzie stanowił jedyny składnik majątku Pana ojca i następnie zostanie zbyty na Pana rzecz, to w uzasadnieniu pozwu z całą pewnością pojawi się informacja, iż zbycie nieruchomości na Pana rzecz powoduje, iż egzekucja komornicza prowadzona w stosunku do ojca jest bezskuteczna o ile tak faktycznie będzie, natomiast ojciec dokonując zbycia nieruchomości działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Ponadto na korzyść powoda (wierzyciela) będzie działało domniemanie z art. 527 § 3, jako że sprzedaż nastąpiłaby na rzecz syna czyli osoby bliskiej, co powoduje, iż domniemywa się, iż Pan wiedział o zobowiązaniach ojca.

Reasumując, należy stwierdzić, że o ile wykup mieszkania komunalnego jest możliwy, o tyle jednak następujące po wykupie zbycie nieruchomości może spowodować skuteczne wystąpienie wierzyciela o uznanie czynności za bezskuteczną, co spowoduje w konsekwencji obciążenia Pana ojca dodatkowo kosztami procesu.