Przeniesienie garażu – współwłasność nieruchomości

Porozumienie (ugoda) albo sąd – to są dwa legalne rozwiązania, poza dalszym trwaniem takiej sytuacji, aż drewniany garaż się rozleci. Proszę zastanowić się nad tym, które z rozwiązań będzie bardziej racjonalne, w tym korzystne finansowo (i zarazem bezpieczne prawnie).

W świetle przedstawionych informacji – zwłaszcza z uwagi na użycie słowa „wspólnota” (zapewne równoznacznego z określeniem „wspólnota mieszkaniowa) – na danej nieruchomości zlokalizowano przynajmniej dwie nieruchomości lokalowe. Jeżeli tak jest, to mamy połączenie zagadnień z zakresu współwłasności – art. 195 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) – z problematyką wspólnot mieszkaniowych, której ustawodawca poświęcił ustawę o własności lokali. W małych wspólnotach mieszkaniowych sporo przepisów tej ustawy ma zastosowanie ewentualne (jeśli współwłaściciele zdecydują o korzystaniu z nich); niemniej jednak warto się z tą ustawą zapoznać, ponieważ jej niekiedy szczegółowe przepisy mogą stanowić inspirację przy formułowaniu postanowień umownych odnośnie do rzeczy (np. nieruchomości) wspólnej oraz korzystania z rzeczy wspólnej. Niektóre (zwłaszcza początkowe) przepisy ustawy o własności lokali mają zastosowanie do wszystkich wspólnot mieszkaniowych, przede wszystkim przepisy odnoszące się do ustanawiania własności lokali.

Zagadnienie, które Pan przedstawił, dotyczy głównie podziału rzeczy wspólnej do korzystania (art. 206 K.c.) oraz pożytków i nakładów na rzecz wspólną (art. 207 K.c.). Skoro nieruchomość gruntowa (art. 46 K.c.) jest wspólna, to wspólne są rzeczy trwale z gruntem związane (art. 47 i art. 48 K.c.).

Jeżeli ów garaż jest trwale z gruntem związany, to – z uwagi na ww. przepisy (a zwłaszcza art. 207 K.c.) – koszty powinny zostać poniesione stosownie do wielkości udziałów.

Sama możliwość – jak Pan napisał – przesunięcia tegoż garażu może świadczyć o jego nietrwałym z gruntem związaniem. W takiej sytuacji garaż ten może mieć odrębnego właściciela – sygnalizuje Pan nawet taką możliwość (w słowach o „garażu sąsiada”). Z własnością (ustawowo określoną w artykule 140 K.c.) wiążą się również obowiązki, np. koszty. Z tego wynikałoby, że związane z ważną dla Pana zmianą koszty powinny obciążyć właściciela owego garażu.

Trzeba jeszcze odwołać się do praktyki życiowej oraz podstawowych zjawisk ekonomicznych. Skoro komuś na czymś zależy, to prawdopodobnie jest gotów pokryć związane z tym koszty. Przykładem może być sprzedaż lodów – zazwyczaj większy popyt na nie (niekiedy również w przypadku wyższych cen) jest latem (zwłaszcza w miejscach gromadzenia się wielu ludzi), niż zimą; skoro ludzie mają ochotę na lody, to sprzedający mogą sobie na więcej pozwolić (np. podwyższyć cenę). Prawdopodobnie z czymś takim Pan ma do czynienia. Proszę się zastanowić nad ewentualną zmianą strategii lub opracowaniem strategii swych działań na nowo.

Teraz warto poświęcić nieco uwagi artykułowi 206 K.c., w którym ustawodawca jednoznacznie postanowił, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej. Zazwyczaj zakres posiadania i korzystania powinien odpowiadać udziałom (art. 204 K.c.) we współwłasności. Skoro garaż sąsiada (prawdopodobnie będącego współwłaścicielem danej nieruchomości) znajduje się na zajmowanej przez Pana części nieruchomości, to: albo faktycznie garaż znajduje się na części cudzej (prawdopodobnie przez to większej od Pańskiej), albo Pan godzi się na udostępnianie fragmentu swej części nieruchomości owemu sąsiadowi.

Sytuacje prawne często mają charakter złożony – niekiedy oznacza to, że z jakimiś atutami podmiotu prawa mogą się wiązać ryzyka (np. mogące stanowić atuty innego podmiotu prawa). Pańskim atutem jest ukształtowany (być może nieformalnie, nawet przez samą praktykę) podział gruntu na dwie części (prawdopodobnie odpowiadające udziałom we współwłasności). Jednak trzeba pamiętać o ryzyku, zwłaszcza związanym z czasem posadowienia cudzego garażu w danym miejscu. 30 lat wystarczy do zasiedzenia (w tym do zasiedzenia udziałów we współwłasności) – art. 172 i następne K.c. – co w tym przypadku mogłoby być ryzykowne dla Pana głównie w sytuacji podziału pionowego domu (a o tym może świadczyć opisany przez Pana podział gruntu). Podział pionowy mógłby skutkować zniesieniem współwłasności (art. 210 i następne K.c.), jednak (z uwagi na posadowienie garażu przez tak długi czas) mogłoby się okazać, że podział gruntu byłby dla Pana niekorzystny (gdyby ów sąsiad, zwłaszcza jako współwłaściciel, domagał się stwierdzenia przez sąd, że doszło do zasiedzenia. We wspólnotach mieszkaniowych (co akcentuje ustawa o własności lokali) udziały we współwłasności są „powiązane” z powierzchnią nieruchomości lokalowych, więc wprost zasiedzenie gruntu pod garażem jest niezbyt duże, ale ewentualne zniesienie współwłasności mogłoby wiązać się z problemem zasiedzenia (co do części gruntu).

Napisał Pan (między innymi) o „podziale wspólnoty”. Podział wspólnot mieszkaniowych jest możliwy, ale on z reguły dotyczy (nieco) większych wspólnot mieszkaniowych, np. parę budynków na dużej parceli, a potem może dojść do podziału na przynajmniej dwie mniejsze wspólnoty mieszkaniowe; w wyjątkowych sytuacjach może się wyodrębnić ze wspólnoty mieszkaniowej nieruchomość, na której nie będzie wspólnoty mieszkaniowej (z powodu liczby nieruchomości lokalowych mniejszej od dwóch).

Pan napisał o podziale dwudzielnym, więc mogę zakładać jedną z dwóch sytuacji: Są dwie nieruchomości lokalowe i dlatego można mówić o wspólnocie mieszkaniowej w rozumieniu prawa – albo jest jedna nieruchomość (bez wydzielania nieruchomości lokalowych), na której ukształtował się sposób korzystania (art. 206 K.c.) bardzo podobny do wspólnot mieszkaniowych. Odrębne bramy wjazdowe skłaniają ku hipotezie, że w tym domu wyodrębniono (przynajmniej) dwie nieruchomości lokalowe; jednakże decydujące znaczenie ma stan prawny (akty notarialne, księgi wieczyste…), który Pan najprawdopodobniej zna doskonale. Przyjrzyjmy się różnym wariantom w związku z Pana słowami o „podziale wspólnoty”.

Jeżeli są „tylko” udziały we współwłasności – bez wcześniej ustanowionych nieruchomości lokalowych – to można dążyć do zniesienia współwłasności. Albo częściowego (przez wydzielenie nieruchomości lokalowych z towarzyszącą im nieruchomością wspólną), albo skutkującego podziałem budynku pionowo i związanym z tym podziałem gruntu. Jeśli wcześniej ustanowiono nieruchomości lokalowe, to dążenie do ustanowienia odrębnych nieruchomości gruntowych może mieć szanse powodzenia tylko w przypadku możliwości uznania części dotychczasowego domu wspólnego za odrębne budynki (ze sobą zestawione). Gdyby coś takiego było możliwe, to wspólnota mieszkaniowa mogłaby przestać istnieć – w miejsce jednej zabudowanej nieruchomości gruntowej powstałyby dwie nieruchomości gruntowe. Po osiągnięciu takiego skutku przeszłością stałaby się wspólnota mieszkaniowa (czy to w rozumieniu prawnych, czy to jako coś podobnego) – za to (głównie z uwagi na bliskość domów, po podziale) spore znaczenie miałoby „prawo sąsiedzkie” (art. 144 K.c.); tytułem przykładu: należałoby liczyć się z potrzebą odpowiedniego przeprowadzania remontów (np. dachu lub ścian budynku). Ekspertyza specjalistyczna powinna pomóc w ustaleniu, czy możliwe byłoby w tej sytuacji dokonanie podziału nieruchomości wspólnej na mniejsze nieruchomości (bardzo duże znaczenie powinna mieć konstrukcja budynku); chodzi o zagadnienia specjalistyczne podobne do istotnych przy ustanawianiu odrębnej własności lokali, więc prawdopodobnie użyteczne okazałyby się dane kontaktowe specjalistów (dość często możliwe do uzyskanie w starostwie albo w urzędzie miasta na prawach powiatu). Występowanie na nieruchomości wspólnej budynków często ułatwia uzyskanie decyzji administracyjnej o możliwości podziału nieruchomości gruntowej na mniejsze.

Jeśli nie byłoby możliwości doprowadzenia do podziału nieruchomości wspólnej na mniejsze, to trzeba by rozważać wyłącznie podział do korzystania (w rozumieniu art. 206 K.c.).

Proszę zastanowić się nad kosztami – także potencjalnymi (np. związanymi z ekspertyzami specjalistycznymi i kosztami ewentualnych postępowań sądowych). Być może koszt prac przy „przeniesieniu garażu” Pan uzna za na tyle mały, że można by go ponieść. Dalekie jest mi zachęcanie Pana do przystawania na propozycję sąsiada, ale proszę pamiętać o ewentualnym ryzyku podejmowania prób z zakresu zasiedzenia – co mogłoby być dla Pana szczególnie ryzykowne w przypadku możliwości podzielenia gruntu na odrębne nieruchomości. Pan korzysta z porady prawnej, więc trzeba się liczyć z poszukiwaniem informacji o prawie również przez sąsiada – im więcej „zagrzewania do boju”, tym bardziej realne może okazać się ryzyko sporu prawnego (np. dotyczącego korzystania z nieruchomości wspólnej). Związane ze sporem prawnym koszty finansowe mogłyby okazać się większe od wydatków w związku z „przeniesieniem garażu”.

Gdyby Pan zdecydował się pokryć koszty (niekoniecznie całe) „przeniesienia garażu”, to proponuję unikać zbyt dużego zaangażowania. Po co angażować się w szukanie ekipy monterskiej lub w załatwianie zagadnień administracyjnych (np. w administracji budowlanej) i brać na siebie związane z tym ryzyko (np. dotyczące jakości prac rozbiórkowych lub budowlanych)? Sama zapłata lub stosowna (do sytuacji i relacji z sąsiadem) pomoc osobista może okazać się bezpieczniejszym rozwiązaniem od zbytniego zaangażowania w coś, co szczególnie dotyczy kogoś innego. Rozumiem, że Panu zależy na osiągnięciu określonego skutku, ale zachęcam do spokojnego zastanowienia się, jakie zaangażowanie byłoby dla Pana właściwe.