Przeniesienie uprawnień wynikających ze służebności gruntowej na operatora energetycznego

Zasady przyłączania do sieci elektrycznej

Po analizie ksiąg wieczystych i projektu umowy, jaką proponuje operator, wygląda na to, że ktoś „twórczo” podszedł do artykułu 7 Prawa energetycznego – zwłaszcza do jego ustępu 2, który stanowi:

„Umowa o przyłączenie do sieci powinna zawierać co najmniej postanowienia określające: termin realizacji przyłączenia, wysokość opłaty za przyłączenie, miejsce rozgraniczenia własności sieci przedsiębiorstwa energetycznego i instalacji podmiotu przyłączanego, zakres robót niezbędnych przy realizacji przyłączenia, wymagania dotyczące lokalizacji układu pomiarowo-rozliczeniowego i jego parametrów, harmonogram przyłączenia, warunki udostępnienia przedsiębiorstwu energetycznemu nieruchomości należącej do podmiotu przyłączanego w celu budowy lub rozbudowy sieci niezbędnej do realizacji przyłączenia, przewidywany termin zawarcia umowy, na podstawie której nastąpi dostarczanie paliw gazowych lub energii, ilości paliw gazowych lub energii przewidzianych do odbioru, moc przyłączeniową, odpowiedzialność stron za niedotrzymanie warunków umowy, a w szczególności za opóźnienie terminu realizacji prac w stosunku do ustalonego w umowie, oraz okres obowiązywania umowy i warunki jej rozwiązania”.

Być może komuś wydawało się, jakoby zasada swobody umów (wyrażona w art. 353¹ K.c.) uprawniała do formułowania umów dowolnej treści; zawarty w tym przepisie zwrot w szczególności można (i to zasadnie) traktować jako wskazanie składników („elementów”) w sposób przykładowy. Błędem byłoby twierdzenie, jakoby pozostałą treść (poza tym, co jest wymagane przez ustawodawcę) wolno formułować dowolnie. Chodzi przede wszystkim o dwa czynniki:

Warunki udostępnienia przedsiębiorstwu energetycznemu nieruchomości należącej do podmiotu przyłączanego

Pierwszym z nich jest sformułowanie: warunki udostępnienia przedsiębiorstwu energetycznemu nieruchomości należącej do podmiotu przyłączanego. Obciążone służebnością grunty należą do kogoś innego (sąsiada) – nawet podpisanie przez Pana proponowanej umowy nie uczyni Pana właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości obciążonej (nieruchomości obciążonych). Z dawien dawna wiadomo: Nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet („Nikt nie może przenieść na drugiego więcej praw, niż sam ma”). Chodzi o rzecz (jedną albo więcej nieruchomości), do której własność przysługuje komuś innemu. Pan jest obowiązany szanować uprawnienia właścicielskie (art. 140 K.c.) i korzystać z cudzych gruntów w zakresie określonym w służebności ustanowionej na rzecz każdorazowego właściciela należącej do Pana nieruchomości. Poza tym jest Pan zobowiązany szanować cudze uprawnienia właścicielskie.

W Polsce jest zamknięty katalog ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) – to odnosi się między innymi do służebności (art. 285 i następne K.c.), są więc służebności: gruntowe (art. 285 i następne K.c.), osobiste (art. 296 i następne K.c.) oraz służebność przesyłu (od art. 305¹ do art. 305⁴ K.c.). Jedynie odnośnie do znajdującego się na cudzym gruncie składnika przedsiębiorstwa (art. 49 K.c.) ustawodawca przewidział służebność przesyłu (co wskazano także w art. 305¹ K.c.). W pozostałych sytuacjach (np. odnośnie do przyłączy) powinno się ustanawiać służebność gruntową; można z tym polemizować, ale tak stanowi obowiązujące prawo. Przesłane przez Pana fragmenty (projektu) umowy wskazują na usiłowanie „skrzyżowania” służebności gruntowej ze służebnością przesyłu.

Służebność gruntowa czy służebność przesyłu?

Przedsiębiorstwo (w tym branży energetycznej) powinno korzystać z merytorycznego wsparcia prawników, a zapewne na większości wydziałów prawa „prawo rzeczowe” jest wykładane i wymagane, a służebności się do niego zalicza (art. 140 i następne K.c.). O co więc chodzi? O przerzucenie na Pana ich problemów z uzyskaniem służebności przesyłu, czy też o uzyskanie w przyszłości od Pana odszkodowania np. w przypadku zażądania odszkodowania z powołaniem się na przepisy o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu zobowiązania (art. 471 i następne K.c.)? Tego nie wiem, ale zapewne ktoś u owego dostawcy ma taką wiedzę. Ewentualnie w grę może wchodzić powiadomienie Urzędu Energetyki, Ministra Sprawiedliwości (zwłaszcza z uwagi na jakość lub styl obsługi prawnej na rzecz rzeczonego dostawcy), a może prokuratury (szczególnie w przypadku niestosownych nacisków lub innych nagannych zachowań w celu uzyskania Pańskiego podpisu pod umową przynajmniej potencjalnie ryzykowną.

Oczywiście, Państwu wolno zbyć swą nieruchomość – wraz z jej zbyciem doszłoby do zmiany tego, kto byłby uprawniony do wykonywania odnośnej służebności.

Zbywanie służebności gruntowych

Służebność gruntowa ma zwiększać (a przynajmniej służyć lub mieć na celu zwiększenie) użyteczności nieruchomości władnącej; to jest oczywiste w świetle art. 285 K.c. Można krytykować taki stan prawny, jednak chodzi o przepisy prawa powszechnie obowiązującego, a co więcej – prawa bezwzględnie obowiązującego (czyli wykluczającego możność odstępstw, np. w treści umowy). Ustawodawca zdecydował, więc wykluczone jest, by jakikolwiek operator (np. energetyczny lub telekomunikacyjny) był uprawniony to zmienić. Można się jedynie zastanawiać nad tym, skąd u owego operatora pojawił się pomysł, jakoby było prawnie dopuszczalne „handlowanie służebnościami” – zbywanie służebności samodzielnie (a więc bez zbycia nieruchomości władnącej). Oczywiście, w przypadku zbycia nieruchomości, która jest nieruchomością władnącą, wolno uwzględnić np. to, że chodzi o nieruchomość władnącą lub wartość nakładów na urządzenia (w rozumieniu art. 289 K.c.) na nieruchomości obciążonej się znajdujące i służące wykonywaniu służebności (rury, przewody, utworzenie drogi mają swą wartość). Jednak trzeba odróżniać uwzględnianie takich okoliczności od usiłowania „handlu służebnością”.

Można zauważyć także to, że taka propozycja (zwłaszcza zaakceptowana) zmierza (przynajmniej) do obejścia prawa – choć nie można wykluczyć sprzeczności z prawem; te kryteria (w świetle art. 58 K.c.) należą do przesłanek nieważności czynności prawnej (np. umowy). W zakresie samej służebności ustanowionej na Pana rzecz skutki mogłyby okazać się bardzo poważne. Sprzeczność takiego zachowania z zasadami współżycia społecznego (bardzo istotnymi także w przypadku służebności) mogłaby np. właściciela (współwłaścicieli) gruntów obciążonych skłonić do wystąpienia na drogę sądową z żądaniem zniesienia służebności, być może nieodpłatnie (art. 295 K.c.). Instalacje często da się poprowadzić w różny sposób, ale dojazd niekiedy faktycznie możliwy jest „tylko tak, a nie inaczej”. Utrata prawnego dostępu do drogi publicznej (np. poprzez nieruchomość obciążoną) może nawet zniweczyć plany inwestycyjne (a przynajmniej znacznie skomplikować ich realizację) – bardzo prawdopodobne w takiej sytuacji wydaje się obniżenie rynkowej ceny gruntu.

Do Pana należy ocena ryzyka w związku z propozycją niedogodnej umowy. Proponuję unikać nie tylko brania na siebie ryzyka związanego z działalnością operatora, ale także (a może przede wszystkim) działania „za plecami” właścicieli (współwłaścicieli) gruntów obciążonych.