Przeniesienie służebności mieszkania na inne

Umowa dożywocia

Z uwagi na brak przesłania dokumentacji, o którą prosiliśmy, musimy założyć, że chodzi w tej sprawie o tzw. umowę dożywocia.

Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości”.

Zatem córka powinna wykonywać wobec babci umowę dożywocia (m.in. dostarczać wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie).

Zmiana uprawnień

Jeśli natomiast córka nie może wykonywać ww. świadczeń na rzecz babci i ma dojść do sprzedaży nieruchomości córki, to zgodnie z art. 913 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

§ 2. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie”.

Zrzeczenie się prawa do dożywocia

Ewentualnie babcia mogłaby się zrzec swego prawa w zakresie dożywocia. Zgodnie z poglądami piśmiennictwa prawnego:

„Treść prawa dożywocia obejmuje uprawnienie do rozporządzania nim w postaci zrzeczenia się tego prawa podmiotowego (art. 246 w zw. z art. 910). Zrzeczenie się dożywocia nie powoduje natomiast zwrotnego przejścia własności nieruchomości ani powstania roszczenia o jej przeniesienie na zbywcę. Może być ono zawisłe od warunku zawieszającego, np. w postaci zapłaty przez właściciela obciążonej nieruchomości; brak tu niepewności prawnej, skoro doprowadzenie do ziszczenia się warunku pozostaje w gestii właściciela. Dla zrzeczenia się prawa dożywocia forma aktu notarialnego nie jest wymagana (A. Bieranowski, Umowa o dożywocie, s. 98; przeciwnie, nietrafnie, G. Sikorski [w:] Kodeks cywilny…, red. J. Ciszewski, 2014, s. 1481; P. Biernacki, G. Mikołajczuk, Zrzeczenie i rozwiązanie…, s. 16; wyrok SA w Białymstoku z 30.06.2015 r., I ACa 211/15, LEX nr 1761742). Jakkolwiek przepis art. 77 wymienia pewne typy czynności prawnych jednostronnych prowadzących do zakończenia stosunku prawnego, to jednak katalog ten nie obejmuje zrzeczenia się prawa. Ponieważ ustawa nie zastrzega wymogu formy szczególnej dla oświadczenia o zrzeczeniu się dożywocia, zastosowanie znajdzie w tym wypadku ogólna zasada swobody formy czynności prawnej (art. 60). Jednakże oświadczenie o zrzeczeniu się dożywocia wymaga zachowania formy szczególnej, jeżeli prawo to było ujawnione w księdze wieczystej. Skoro bowiem do wygaśnięcia prawa w takim wypadku niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (w postaci wykreślenia stanowiącego rodzaj wpisu, zob. art. 6268 § 7 k.p.c.), to oświadczenie woli uprawnionego musi spełniać wymogi formalne wynikające z art. 31 ust. 1 u.k.w.h. W nauce sformułowano postulat de lege ferenda zastrzeżenia formy aktu notarialnego dla zrzeczenia się przez dożywotnika jego prawa jako czynności najbardziej dla jego interesów niebezpiecznej (K. Mularski [w:] Kodeks cywilny, t. 2, red. M. Gutowski, 2016, kom. do art. 908, nb 8)” (A. Bieranowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, Warszawa 2019, art. 912.).

Przed lub po zrzeczeniu się przez babcię prawa dożywocia mogłaby Pani udzielić jej służebności osobistej mieszkania w swojej nieruchomości. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego:

„Art. 301. § 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

§ 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Art. 302. § 1. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

§ 2. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne”.