Przekwalifikowanie nieruchomości przemysłowej na mieszkalną

Zmiana przeznaczenia gruntu z przemysłowego na budowlany

Jak rozumiem, Pańska działka została objęta miejscowym planem zagospodarowania, w którym widnieje jako działka przemysłowa.

Chcąc zmienić przeznaczenie gruntu, dla którego uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania, w pierwszej kolejności należy złożyć wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wniosek złożyć należy w urzędzie miasta (gminy).

Wniosek powinien zawierać:

• imię i nazwisko lub nazwę wnioskodawcy oraz jego adres;
• rodzaj wnioskowanego przeznaczenia gruntu;
• określenie nieruchomości lub opis terenu, których dotyczy wniosek;
• kserokopię lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej z oznaczeniem nieruchomości, której dotyczy wniosek;
• pomocna w podjęciu decyzji może być koncepcja zagospodarowania terenu wykonana na kopii mapy.

Zgodnie z art. 27 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w skrócie ustawa p.z.p.), zmiana planu miejscowego następuje w takim trybie, w jakim jest on uchwalany. Wobec tego, po złożeniu wniosku o zmianę planu zagospodarowania uruchomiona zostaje taka sama procedura jak przy uchwalaniu planu miejscowego.

Procedura i tryb uchwalania planu zagospodarowania oraz udział poszczególnych podmiotów

Procedura i tryb uchwalania planu zagospodarowania oraz udział poszczególnych podmiotów szczegółowo określają art. 14 i dalsze ustawy p.z.p.

Procedura zmiany planu zagospodarowania jest długotrwała. W niektórych gminach dokonywana jest tylko raz w roku.

Odrębnie należałoby rozpatrywać sytuację, jeśli Pańska działka nie byłaby objęta miejscowym planem zagospodarowania.

Konieczne będzie wtedy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy ze względu na zmianę sposobu użytkowania budynku.

Warunki zabudowy a zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Zgodnie bowiem z art. 59 ust. 1 i 2 ustawy p.z.p., w sytuacji gdy brak jest planu miejscowego, zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Odnosi się to także do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.

Ustawa reguluje też w sposób szczegółowy warunki, które należy spełnić, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia kilku warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana; teren ma dostęp do drogi publicznej; istnieje uzbrojenie terenu lub plany jego wykonania; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Organ na wydanie decyzji o warunkach zabudowy ma 30 dni.

Zmiana sposobu użytkowania budynku

Kolejnym krokiem jest zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego. W Pana przypadku z budynku wykorzystywanego na cele przemysłowe – na budynek mieszkalny.

W tym celu należy dokonać zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania właściwemu organowi (starostwo powiatowe).

Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego w myśl art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki:

• bezpieczeństwa pożarowego,
• bezpieczeństwa powodziowego,
• pracy,
• zdrowotne,
• higieniczno- sanitarne,
• ochrony środowiska,
• wielkości lub układu obciążeń.

Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego

W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
• oświadczenie, o posiadanym tytule prawnym do nieruchomości;
• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności (uprawniona osoba oceni, czy w danym budynku można zamieszkać i czy będzie potrzebne ewentualne wykonanie robót budowlanych – jaki będzie ich zakres. Jeżeli roboty nie będą wymagały pozwolenia na budowę, to wystarczy samo zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania.);
• w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Zmiany przeznaczenia budynku można dokonać po upływie 30 dni od daty doręczenia zgłoszenia organowi. Chyba że organ wniesie w tym czasie sprzeciw w drodze decyzji.

Podsumowując:

Chcąc dokonać zmiany przeznaczenia gruntu (dla którego uchwalony jest miejscowy plan zagospodarowania) z przemysłowego na budowlany – należy złożyć wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania terenu w urzędzie gminy.

Następnie, aby zmienić przeznaczenie budynku na mieszkalny, konieczne jest zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania w starostwie powiatowym, uzyskawszy wcześniej m.in. konieczne ekspertyzy i w razie konieczności pozwolenie na budowę.