Przekształcenie gruntów leśnych

Jak przekształcić grunty leśne na działkę budowlaną?

Pyta Pan, jak przekształcić grunty leśne na działkę budowlaną. Według art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych:

„Art. 7. 1. Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

2. Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne:

1) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha – wymaga uzyskania zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej,

2) gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa – wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa lub upoważnionej przez niego osoby,

3) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas IV, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha,

4) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego i torfowisk, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha,

5) pozostałych gruntów leśnych

­– wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

3. Wyrażenie zgody, o której mowa w ust. 2 pkt 1-5, następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Do wniosku dotyczącego gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa wójt (burmistrz, prezydent miasta) dołącza opinię dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, a w odniesieniu do gruntów parków narodowych – opinię dyrektora parku.

4. Do wniosku dotyczącego gruntów, o których mowa w ust. 2 pkt 1 i 2, marszałek województwa dołącza swoją opinię i przekazuje wniosek odpowiedniemu ministrowi w terminie do 30 dni od chwili złożenia wniosku przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

5. Organ wyrażający zgodę, o którym mowa w ust. 2, może żądać złożenia wniosku w kilku wariantach, przedstawiających różne kierunki projektowanego przestrzennego rozwoju zabudowy.

6. W sprawach dotyczących wyrażania zgody, o której mowa w ust. 2 pkt 3 i 4, organem wyższego stopnia jest minister właściwy do spraw rozwoju wsi”.

Wyłączenie gruntów z produkcji na cele nierolnicze lub nieleśne

Z art. 7 ust. 1 wynika, że przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne poza planem zagospodarowania przestrzennego jest niemożliwe. Jeżeli na danym terenie już obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na inne cele, to do takiego przeznaczenia może dojść tylko w trybie (zmiany planu) uregulowanym w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym.

Konieczne jest zatem wyłączenie gruntów z produkcji na cele nierolnicze lub nieleśne.

Na powyższe cele można przeznaczyć przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki i inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

Problem w tym, że chodzi tu o przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne. Obowiązek uzyskania zgody właściwego organu wiąże się z bardzo istotną konsekwencją, ponieważ dla tej kategorii gruntów warunkiem ich przeznaczenia na cele nierolnicze lub nieleśne jest uchwalenie lub zmiana planu zagospodarowania przestrzennego.

Stosownie do treści art. 4 pkt 6 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266) przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze lub nieleśne oznacza ustalenie innego niż rolniczy sposobu użytkowania gruntów rolnych oraz innego niż leśny sposobu użytkowania gruntów leśnych. Ustawa ta wprowadza zasadę, że na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki (art. 6 ust. 1).

Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) zalicza do nieużytków grunty:

1. niezakwalifikowane do użytków ekologicznych:
1. bagna (błota, topieliska, trzęsawiska, moczary, rojsty),
2. piaski (piaski ruchome, plaże nieurządzone, piaski nadbrzeżne, wydmy),
3. naturalne utwory fizjograficzne, takie jak: urwiska, strome stoki, uskoki, skały, rumowiska,
2. nieprzeznaczone do rekultywacji wyrobiska po wydobywaniu kopalin.

Faktyczne znaczenie zasady wyrażonej w art. 6 ust. 1 będzie niewielkie. Aby bowiem nieużytek był gruntem rolnym lub leśnym, musi spełniać któryś z wymogów określonych w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 lub ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Trudno również spodziewać się, by takie grunty jak bagna, piaski czy też urwiska były przedmiotem zainteresowania inwestorów. Wobec powyższego w praktyce zastosowanie znajdzie reguła, zgodnie z którą w razie braku gruntów oznaczonych jako nieużytki wyłączeniu podlegają inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej (art. 6 ust. 1).

Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne

Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne wymagającego zgody właściwych organów dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (plan miejscowy), sporządzonym w trybie określonym w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717).

Z brzmienia art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wynikają dwie bardzo istotne konsekwencje.

Po pierwsze, jeżeli na danym terenie już obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na inne cele, to do takiego przeznaczenia może dojść tylko w trybie (zmiany planu) uregulowanym w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym. Jeśli plan nie został uchwalony, to aby dokonać wyłączenia gruntów z produkcji, plan należy uchwalić (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 listopada 2000 r., II SA 2437/99).

Po drugie, zasada określona w art. 7 ust. 1 dotycząca obowiązku sporządzenia planu miejscowego dotyczy tych gruntów rolnych i leśnych, których wyłączenie z produkcji jest uzależnione od zgody właściwych organów. Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych, co do których zgoda taka nie jest wymagana, może nastąpić niezależnie od ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego.

Ponieważ nie ma na opisanym terenie planu zagospodarowania przestrzennego, należy wystąpić do starosty o przeznaczenie terenu na cele rolne. Gdy przekształci Pan grunt na cel rolny, potem wystarczy zgoda wójta na przekształcenie działki na cel budowlany. Trochę z tym zamieszania, ale mamy tu do czynienia z często wykorzystywaną dziurą w przepisach.

*Stan prawny z dnia 7.10.2011 r.