Przekształcenie domku letniskowego w mieszkalny

Zmiana przeznaczenia nieruchomości

Już na wstępie informuję, że jeśli jest plan zagospodarowania przestrzennego, zmienić go nie jest łatwo, a przede wszystkim jest to kosztowne.

Składał Pan wniosek o zmianę przeznaczenia działki, ale faktycznie nie musi być on opatrzony odpowiedzią. Wójt (burmistrz albo prezydent miasta) ma obowiązek przedstawiania okresowo – co najmniej raz w roku, na sesji rady gminy – informacji o żądaniach zgłaszanych na podstawie art. 36 ust. 1-3 i ust. 5 oraz o wydanych decyzjach, o których mowa w art. 37 ust. 6 i 7 u.p.z.p. Ciężko jednak zmienić plan, jest to kosztowne i rzadko gminy decydują się na zmianę planu. Może Pan próbować zmotywować gminę. Ważne na przykład, kiedy uchwalono plan obecny, jakie było jego wcześniejsze brzmienie.

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

„Art. 36. 1. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:

1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

2. Realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

3. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

4. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

5. W razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego, w części lub w całości, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, albo opłata, o której mowa w ust. 4, podlegają zwrotowi odpowiednio na rzecz gminy lub na rzecz aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości.

6. W przypadku, o którym mowa w ust. 3, w razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego w części lub w całości gmina może żądać od aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości zwrotu kwoty stanowiącej równowartość wypłaconego odszkodowania”.

Obniżenie wartości działki po zmianie miejscowego planu zagospodarowania

Zmiana w sposobie korzystania polegać może na tym, że korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób (zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem) stanie się niemożliwe lub istotnie ograniczone. Dzieje się tak w przypadku zmiany przeznaczenia nieruchomości lub jej części, np. z budowlanej na pozbawioną prawa zabudowy, na cele publiczne, np. drogę, wodociąg, kanalizację. Konsekwencją będzie spadek wartości nieruchomości. Właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu (nie ma takiego uprawnienia np. dzierżawca, najemca, czy użytkownik) przysługuje wówczas, zgodnie z art. 36 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; Dz. U. 2003 r. Nr 80 poz. 717; dalej jako – u.p.z.), prawo żądania od gminy:

• odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
• wykupienia nieruchomości lub jej części albo
• zamiany nieruchomości na inną.

Powyższe żądania nie są ograniczone żadnym terminem, dlatego też mogą być zgłaszane w każdym czasie obowiązywania miejscowego planu.

Gdy wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel lub użytkownik wieczysty nie wniósł jednego z żądań, o których mowa wyżej, w razie zbycia nieruchomości może żądać odszkodowania równego obniżeniu wartości działki (art. 36 ust. 3 u.p.z.).

Artykuł 36 u.p.z.p. jest konsekwencją art. 6 ust. 1 u.p.z.p., stanowiącego, że ustalenia planu miejscowego kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Jeżeli to kształtowanie prawa własności spowoduje ograniczenie, a nawet pozbawienie właściciela nieruchomości prawa dysponowania tą nieruchomością, to następstwem takiego stanu rzeczy staje się konieczność odpowiedniej rekompensaty za zaistniałe skutki w sferze prawa własności.

Zgodnie z treścią uchwały składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 maja 1999 r. OPK 17/98 (ONSA 1999/4 poz. 121):

„Nieruchomością (...) jest także część gruntu, należącego do tego samego właściciela, objęta planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona w tym planie na określony cel, która po wyodrębnieniu geodezyjnym lub prawnym może być, w rezultacie tego przeznaczenia, samodzielnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego”.

Realizacja roszczeń wobec gminy może nastąpić w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamiany nieruchomości. Wówczas z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasłyby.

Zgodnie z treścią wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z roku 2006 I ACa 1243/2006 LexPolonica nr 1400233 Rzeczpospolita 2007/113 str. C7: „O tym, czy korzystanie z nieruchomości lub jej części stało się niemożliwe i właścicielowi należy się odszkodowanie, decydują zmiany w planie zagospodarowania, a nie w faktycznym korzystaniu z gruntu”.