Przekształcenie użytkowania wieczystego w własność, jakie są koszty i czy można je obniżyć?

Wniosek o sprzedaż nieruchomości

Zgodnie z art. 198g ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) „użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463, dalej: ustawa nowelizująca) może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz”. Rzeczona ustawa weszła w życie 31 sierpnia 2023 r., co oznacza, że dwunastomiesięczny termin na złożenie wniosku o sprzedaż nieruchomości upływa 31 sierpnia 2024 r.

Co do zasady terminowe złożenie przez użytkownika wieczystego wniosku o sprzedaż nieruchomości rodzi po stronie jej właściciela obowiązek zawarcia umowy sprzedaży. Wyjątki od tej zasady zawarte są w ustawie i są one następujące. Zgodnie z art. 198g ust. 2 u.g.n. „Żądanie sprzedaży, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 198g ust. 1 u.g.n., nie przysługuje:

1) jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;

2) jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;

3) w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz. U. z 2022 r. poz. 1624 oraz z 2023 r. poz. 261);

4) jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych;

5) w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej”.

Dodatkowo, w myśl art. 198g ust. 3 u.g.n., „nie zawiera się umowy sprzedaży nieruchomości, o której mowa w ust. 1, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste”.

Możliwość otrzymania bonifikaty

Przechodząc natomiast do bezpośredniej odpowiedzi na Pani pytania, wyjaśniam, co następuje. W kwestii przysługujących bonifikat sytuacja przedstawia się odmiennie w zależności od tego, czy nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, czy jednostki samorządu terytorialnego. W przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego kwestia bonifikaty została pozostawiona w gestii tej jednostki. Zgodnie z art. 189k ust. 2 u.g.n. „w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego właściwy organ udziela na podstawie uchwały odpowiedniej rady albo sejmiku bonifikaty od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu”. Wytyczne, którym powinna sprostać uchwała w sprawie bonifikaty, zostały wskazane w art. 189k ust. 3 u.g.n.

Z przedłożonego przez Panią pisma, a także ze wpisów w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wynika, że nieruchomość, której dotyczy pytanie, stanowi własność Skarbu Państwa, w związku z czym przesłanki otrzymania bonifikaty zostały wymienione w art. 198k ust. 1 u.g.n. W myśl tego przepisu – „W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa właściwy organ udziela na wniosek bonifikaty w wysokości 90% od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej osobie fizycznej:

1) w stosunku do której orzeczono niepełnosprawność:

a) w stopniu umiarkowanym lub znacznym lub

b) przed ukończeniem 16 roku życia lub

2) zamieszkującej w dniu wystąpienia z żądaniem sprzedaży z osobami, o których mowa w pkt 1 lit. a lub b, będącej opiekunem prawnym lub przedstawicielem ustawowym tych osób, lub

3) będącej członkiem rodziny wielodzietnej w rozumieniu art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 5 grudnia 2014 r. o Karcie Dużej Rodziny (Dz. U. z 2023 r. poz. 2424 oraz z 2024 r. poz. 858) i uprawnionej do posiadania Karty Dużej Rodziny”.

Powyższy katalog ma charakter zamknięty i nie ma możliwości jego rozszerzenia. Innymi słowy, jeżeli nie należy Pani do żadnej z ww. grup, nie przysługuje Pani bonifikata.

Cena nieruchomości należącej do Skarbu Państwa

W kwestii ceny sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa zasady ustalania jej ceny zostały uregulowane w art. 198h ust. 1 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem „W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa cenę nieruchomości ustala się:

1) w przypadku zapłaty ceny jednorazowo – jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;

2) w przypadku rozłożenia ceny na raty – jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży”.

Dodatkowo, jeżeli w ciągu 12 miesięcy przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej (tj. przed 31 sierpnia 2023 r.) zaktualizowano wartość opłaty rocznej, do ustalenia ceny sprzedaży przyjmuje się wartość nieruchomości stanowiącą podstawę ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej (art. 198j ust. 2 u.g.n.).

Natomiast w kwestii pomocy publicznej w art. 198l u.g.n. ustawodawca wskazał, że przepisy tego działu (dział VIa u.g.n., w którym uregulowano kwestie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości) stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Udzielenie pomocy publicznej wymaga spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis określonych we właściwych przepisach prawa Unii Europejskiej dotyczących pomocy de minimis.

Nabycie prawa własności do budynku

Jak wynika z uzasadnienia projektu ustawy nowelizującej, dotychczasowy użytkownik wieczysty nabywa bez zachowania procedury przetargowej pełną własność gruntu, który nie jest obciążony żadnym prawem, a tym samym powinien on zapłacić jego pełną wartość rynkową. Wszelkie odliczenia od tej wartości, w tym też wartość przysługującego nabywcy prawa użytkowania wieczystego lub przyznawanej bonifikaty, stanowią zatem pomoc publiczną udzielaną przedsiębiorcy przez państwo. Wszystkie udzielone preferencje o wartości przekraczającej limit pomocy de minimis stanowią w konsekwencji niedozwoloną pomoc publiczną, która powinna zostać odpowiednio skompensowana świadczeniem na rzecz podmiotu publicznego.

Ponadto, jak wskazuje się w piśmiennictwie, „Rozporządzanie mieniem wykorzystywanym do prowadzenia działalności gospodarczej na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami powinno odbywać się w ramach limitu de minimis. Jeżeli w trybie norm działu IVa u.g.n. na podstawie umowy sprzedaży użytkownik wieczysty nieruchomości nabył jej własność, to należy także stosować art. 69a u.g.n. To oznacza, że przedsiębiorcy, dla których nabycie gruntu będzie powodowało przekroczenie dostępnego limitu pomocy de minimis, będą mogli skompensować pomoc publiczną w drodze dopłaty do rynkowej wartości gruntu” (por. E. Klat-Górska [w:] A. Bródka, A. Nikiforów, J. Wilk, E. Klat-Górska, Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2024, art. 198(l).

Pobocznie wskazuję, że od tego roku obowiązują zmienione zasady pomocy de minimis (w tym jej zwiększony limit – 300 000 EUR). Kwestia ta została syntetycznie omówiona na stronie UOKIK.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741