Przekształcenie lokalu biurowego na mieszkalny, co musisz wiedzieć o zmianie przeznaczenia lokalu

Zmiana sposobu użytkowania lokalu

W rzeczy samej zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia. Starosta (wójt, prezydent miasta) ma 30 dni od doręczenia zgłoszenia na przeprowadzenie oceny możliwości dokonania zamierzonych zmian sposobu użytkowania obiektu lub jego części. Jak to zostało wskazane, sprzeciw ze strony stosownego organu administracji nie został ww. terminie zgłoszony. Posiadanie skutecznego zgłoszenia upoważnia do wprowadzenia zmiany sposobu użytkowania do dwóch lat. Po upływie tego terminu zgłoszenie traci ważność.

Co do zasady nie podlega opłacie skarbowej zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania. Jedynie w przypadku rozstrzygnięcia w sprawie zmiany sposobu użytkowania decyzją o pozwoleniu na przebudowę obiektu budowlanego opłata skarbowa od tej decyzji (z wyłączeniem spraw budownictwa mieszkaniowego) wynosi 50% stawek określonych w załączniku do ustawy o opłacie skarbowej.

Wniosek o zmianę statusu lokalu

Natomiast w ww. dwuletnim okresie, posiadając zaświadczenia o braku przeciwwskazań do przekształcenia oraz zaświadczenie o samodzielności lokalu (o które obecnie należy wystąpić), można udać się do katastru z wnioskami o zmianę w kartotece lokali, a po zmianie – o wypis z tejże kartoteki.

Ujawnienie bowiem lokalu mieszkalnego w miejsce użytkowego powinno nastąpić na podstawie wypisu z rejestru lokali lub wypisu z kartoteki lokali, byleby dokumenty te były opatrzone pieczęcią (klauzulą) stwierdzającą, że dokument stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej. Wypis z rejestru lokali można otrzymać w wydziale geodezji, o ile wcześniej zmiany zostały ujawnione w ewidencji gruntów i budynków.

Nie zaszkodzi też, gdy w komentarzu wypisu z rejestru lokali będzie zaznaczony poprzedni numer porządkowy lokalu, np. dawniej lokal użytkowy miał numer 2U, a obecnie ma 13.

Wniosek o wpis w księdze wieczystej

Gdy już otrzyma się potwierdzenie zmiany statusu lokalu, można skierować się do sądu wieczystoksięgowego i złożyć wniosek o wpis w księdze wieczystej.

Potrzebny jest jeszcze rzut lokalu, sporządzony przez architekta i zaklauzulowany przez właściwy w danej gminie wydział architektury. Do rzutu lokalu przeważnie załączone jest też tabelaryczne wyliczenie powierzchni poszczególnych pomieszczeń i ich przeznaczenie oraz suma powierzchni całego lokalu. Właśnie ten rzut lokalu powoduje dużo problemów. Obowiązek jego załączenia nie wynika z żadnych przepisów regulujących zasady prowadzenia ksiąg wieczystych, dopiero w ustawie o własności lokali w art. 2 ust. 5 można przeczytać, że: „lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiedniej kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu”.

Zdarza się często, że rzut lokalu nie znajduje się w aktach księgi wieczystej założonej dla lokalu, a jedynie w księdze prowadzonej dla całego budynku, w którym ten lokal się znajduje. Wynika to z oszczędności – zamiast załączać x rzutów dla wszystkich lokali, przedkłada się w sądzie jedną zbiorczą inwentaryzację całego budynku, na której zresztą są zaznaczone wszystkie lokale znajdujące się na poszczególnych kondygnacjach.

Na podstawie takich dokumentów sąd wieczystoksięgowy może nanieść odpowiednie zmiany w dziale I-O, rubryce 1.4 „oznaczenie”, podrubryce 1.4.4 – „lokal”. Na dobrą sprawę do ujawnienia zmiany przeznaczenia lokalu w księdze wieczystej wystarczą wypis z ewidencji gruntów i rzut lokalu. Opłata za ujawnienie zmian w dziale I-O wynosi 100 zł.

Przekształcenie lokalu a podatek

Co do podatków, zamiana lokalu na mieszkanie opłaca się z uwagi na niższe podatki i zwolnienie z VAT-u. Z tym że jest tu pewien problem, bo pisze Pan, że właścicielem lokalu jest sp. z o.o. Zgodnie z art. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 roku (Dz. U. z 2019 r., poz. 1170 ze zm.) podatek od nieruchomości dotyczy:

• budynków (np. domów, magazynów, obiektów usługowych, handlowych, hal),
• części budynków (np. lokali, mieszkań),
• budowli (obiektów, które nie są budynkami, np. wiat, tuneli, składowisk, mostów),
• części budowli,
• gruntów (z wyłączeniem gruntów rolnych oraz leśnych, które podlegają opodatkowaniu podatkiem rolnym i leśnym, na odrębnych zasadach).

Obowiązkiem podatkowym, wynikającym z posiadania praw do wymienionych wyżej typów nieruchomości, objęte są zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne, w tym spółki i organizacje, które:

• mają prawo własności do budynku, budowli lub gruntu;
• uzyskały status posiadaczy samoistnych nieruchomości;
• wieczyście użytkują określony rodzaj nieruchomości;
• dzierżawią nieruchomość, która jest własnością publiczną.

Na marginesie warto przypomnieć, że zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 wszystkie budynki, budowle i grunty będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z dwoma wyjątkami, są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

Do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się:

1) budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami;

2) gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b i d.

Lokal należący do spółki z o.o. a stawka podatku

Przełomowy okazuje się w niniejszej sprawie wyrok TK z 24.02.2021 r., sygn. akt SK 39/19, zgodnie z którym „art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy rozumiany w ten sposób, że o związaniu gruntu, budynku lub budowli z prowadzeniem działalności gospodarczej decyduje wyłącznie posiadanie gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 i art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Orzeczenie zapadło jednogłośnie”.

W uzasadnieniu wyroku stwierdzono m.in., że: „Przepis art. 1a ust. 1 pkt 3 w swoim literalnym brzmieniu nie uwzględnia przy tym tego, czy dana nieruchomość jest faktycznie lub może być potencjalnie wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Regulacja ta powoduje objęcie definicją legalną gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, a co za tym idzie opodatkowanie wyższą stawką podatkową wszystkich (z wyjątkiem wyłączonych w art. 1a ust. 2a [u.p.o.l.]) nieruchomości będących w posiadaniu podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik faktycznie wykorzystuje je lub mógłby je wykorzystywać w swojej działalności gospodarczej. Tak rozumiany zaskarżony przepis powoduje, że sam fakt posiadania nieruchomości przez podatnika prowadzącego działalność gospodarczą implikuje konieczność zapłaty podatku w wyższej stawce.

Ustawodawca nie odróżnia zatem dla celów zapłaty podatku od nieruchomości sytuacji podatników posiadających nieruchomości i wykorzystujących je do prowadzenia działalności gospodarczej oraz podatników posiadających nieruchomości, którzy nie wykorzystują ich do prowadzenia działalności gospodarczej. Obie grupy przedsiębiorców będą zobowiązane do zapłaty podatku w stawce wyższej, przypisanej nieruchomościom związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej. Brak tego rozróżnienia dotyka szczególnie przedsiębiorców będących osobami fizycznymi, które występują w obrocie prawnym w dwojakim charakterze: jako osoby prywatne (a więc w zakresie swojego majątku osobistego) oraz jako przedsiębiorcy”.

Zdaniem TK omawiany przepis: „[…] stanowi instrument służący celom innym niż fiskalne, będący nieproporcjonalnym obciążeniem podatkowym polegającym na nieodróżnianiu sytuacji podatkowej podatników posiadających nieruchomości, ale niewykorzystujących i niemogących ich wykorzystać do prowadzenia działalności gospodarczej oraz podatników wykorzystujących posiadane nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Zastosowane kryterium »posiadania gruntu przez przedsiębiorcę« nie realizuje wyłącznie celu fiskalnego, przez co prowadzi do nieuzasadnionego konstytucyjnie naruszenia prawa do własności”.

Z zaprezentowanego stanowiska wynika, że:

1) wyrok TK dotyczy także innych przedsiębiorców niż osoby fizyczne (stwierdzono, że niekorzystna sytuacja nakazująca opodatkowanie wyższymi stawkami podatku nieruchomości dotyczy „w szczególności” osób fizycznych, co oznacza, że wyrok ma wpływ także na innych przedsiębiorców, w tym m.in. osoby prawne jak sp. z o.o.);

2) ważne jest rozstrzygnięcie, „czy dana nieruchomość jest faktycznie lub może być potencjalnie wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej”, a to oznacza, że w sytuacji przedstawionej w pytaniu spółce można naliczyć niższy podatek w sytuacji, z której wynika, że rozpoczęła ona prace mające na celu przystosowanie tej nieruchomości do używania jej w celu mieszkalnym.

Zatem w mojej opinii wyrok ten winien przyczynić się do zmiany sposobu traktowania nieruchomości, które są tylko w posiadaniu przedsiębiorcy (tutaj sp. z o.o.) w sposób niepozwalający naliczać wyższego podatku za sam fakt posiadania nieruchomości.

Jeżeli sp. z o.o. jest właścicielem lokalu, to zapewne przed Panem jeszcze do podpisania umowa najmu (już nie dzierżawy).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31
2. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 24 luty 2021 r., sygn. akt SK 39/19