Przekroczenie granicy działki przez sąsiada

Powództwo o nakazanie usunięcia ogrodzenia powodującego przesunięcie granicy działek

Odpowiadając na Pana pytania, w pierwszej kolejności wskazać należy, że powództwo o nakazanie usunięcia ogrodzenia powodującego przesunięcie granicy działki w głąb Pańskiej nieruchomości, a co za tym idzie – zajęcie tej części Pańskiej działki przez sąsiada znajdzie swoje oparcie w przepisie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Żądaniem takiego pozwu byłoby właśnie żądanie wydania przez sąsiada Panu części Pańskiej nieruchomości, która po posadowieniu ogrodzenia została przyłączona do nieruchomości Pańskiego sąsiada, poprzez przesunięcie tego ogrodzenia do właściwej granicy działek.

Jednakże w przedstawionych przez Pana okolicznościach sprawy zwrócić należy uwagę na treść przepisu art. 151 K.c., zgodnie z którym, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Żądanie ustanowienia służebności lub wykupienia zajętej przez sąsiada części gruntu

Powyższe może powodować, że obecnie mógłby Pan od sąsiada żądać jedynie ustanowienia służebności lub wykupienia zajętej części gruntu, chyba że udowodniłby Pan sąsiadowi, że działał umyślnie i w sposób zawiniony przesunął granice działek stawiając ogrodzenie. Niestety, po tylu latach od wybudowania ogrodzenia może być trudno winę taką sąsiadowi wykazać.

W takim przypadku, jak się wydaje, do czasu ustanowienia służebności lub odsprzedania części nieruchomości mógłby Pan od sąsiada żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej części nieruchomości.

Podstawę prawną ww. roszczenia z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu stanowi przepis art. 225 w zw. z art. 224 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym posiadacz w złej wierze jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Jak ponadto wskazuje Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25.02.2004 r. (sygn. akt: II CK 32 / 03), zakład energetyczny (prawie jak właściciel) zajmuje częściowo nieruchomość jako samoistny posiadacz, nawet w złej wierze, jeśli nie posiada dokumentu potwierdzającego jego prawo do korzystania z tej części działki.

Ponadto wymienione roszczenia przysługują (zgodnie z art. 118 K.c.) za okres nie dłuższy niż 10 lat wstecz, gdyż z upływem tego okresu ulegają one przedawnieniu (jako że są to roszczenia okresowe, przedawnieniu ulega ta część roszczenia, która obejmuje okres sprzed ponad 10 lat), a ponadto tylko za okres, w którym obecnemu właścicielowi przysługiwało prawo własności tej nieruchomości.

Wysokość takiego wynagrodzenia co do zasady powinna odpowiadać rynkowym stawkom czynszu dzierżawy stosownej powierzchni nieruchomości, jakie obowiązują w rejonie położenia nieruchomości obciążonej dla nieruchomości podobnych.

Podobnie wyglądałaby sprawa z częścią budynku wchodzącą na Pańską nieruchomość.

Ustalenie adresu zamieszkania właściciela sąsiedniego gruntu

Jeżeli chodzi zaś o ustalenie adresu zamieszkania właściciela sąsiedniego gruntu, to po pierwsze mógłby Pan w pozwie zawnioskować o ustalenie tego adresu przez sąd w drodze tzw. pomocy prawnej. Zgodnie bowiem z przepisem art. 1130 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, w sprawach przeprowadzania dowodów i dokonywania innych czynności oraz doręczania pism sądowych sądy porozumiewają się z sądami lub innymi organami państw obcych oraz z polskimi przedstawicielstwami dyplomatycznymi i urzędami konsularnymi, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Ponadto stosownie do treści art. 1134 K.p.c. sądy mogą występować do polskiego przedstawicielstwa dyplomatycznego lub urzędu konsularnego o przeprowadzenie dowodu lub o doręczenie pisma, jeżeli osoba mająca być przesłuchana lub odbiorca pisma jest obywatelem polskim przebywającym za granicą.

Ustanowienie przez sąd kuratora do doręczeń dla osoby nieznanej z miejsca zamieszkania

Ewentualnie zaś, na wypadek nieuwzględnienia przez sąd ww. wniosku, może Pan wnieść o ustanowienie przez sąd dla ww. właściciela kuratora do doręczeń w tym postępowaniu.

Jak stanowi bowiem przepis art. 143 K.p.c., jeżeli stronie, której miejsce pobytu nie jest znane, ma być doręczony pozew lub inne pismo procesowe wywołujące potrzebę podjęcia obrony jej praw, doręczenie może do chwili zgłoszenia się strony albo jej przedstawiciela lub pełnomocnika nastąpić tylko do rąk kuratora ustanowionego na wniosek osoby zainteresowanej przez sąd orzekający.

Z kolei zgodnie z art. 144 K.p.c.:

„§ 1. Przewodniczący ustanowi kuratora, jeżeli wnioskodawca uprawdopodobni, że miejsce pobytu strony nie jest znane. W sprawach o roszczenia alimentacyjne, jak również w sprawach o ustalenie pochodzenia dziecka i o związane z tym roszczenia, przewodniczący przed ustanowieniem kuratora przeprowadzi stosowne dochodzenie w celu ustalenia miejsca zamieszkania lub pobytu pozwanego.

§ 2. O ustanowieniu kuratora przewodniczący ogłosi publicznie w budynku sądowym i lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta), w sprawach zaś większej wagi, gdy uzna to za potrzebne, także w prasie.

§ 3. Z chwilą doręczenia pisma kuratorowi doręczenie staje się skuteczne. Sąd może jednak uzależnić skuteczność doręczenia od upływu oznaczonego terminu od chwili wywieszenia obwieszczenia w budynku sądowym.”