Przekazanie zarządzania najmem mieszkania

Powierzanie najmu do zarządzania

Powierzanie najmu do zarządzania innej osobie jest jak najbardziej możliwe. Tylko że praktyka rynkowa jest chyba raczej inna, niż Pan sądzi. Mam tu na myśli, iż taką osobą jest jednak specjalistyczny podmiot gospodarczy, którym może być zarówno spółka (prawa handlowego), jak i osoba prowadząca działalność gospodarczą lub spółka cywilna takich osób. Często nazywa się je agencjami zarządu najmem. Z takim podmiotem podpisuje się formalnie umowę (nie musi być u notariusza) o taką usługę i dosyć szczegółowo określa się jej zakres i, naturalnie, wynagrodzenie.

Idea takiej usługi sprowadza się do zdjęcia z wynajmującego wszelkich spraw organizacyjnych związanych z najmem, ale także obowiązków, które przewiduje, np. ustawa z dn. 21.06.2001 r. o  ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w swoim art. 6a:

„Art. 6a [Obowiązki wynajmującego]

1. Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,

b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków”.

Wszystkie ww. obowiązki przejmuje na siebie firma. Może także np. prowadzić windykację opłat i opróżnienia lokalu po najmie, gdyby najemca nie chciał go opuścić. Zapewnia stosowne przeglądy techniczne i kontroluje stan lokalu.

Jest to dość znaczne ułatwienie, gdyż np. w różnych okresach wynajmujący może mieć swoje sprawy, nie być na miejscu, a przecież najemca zawsze może chcieć się skontaktować. Wtedy kontaktuje się z tym zarządcą, wie o tym od samego początku, jest to w umowie najmu. Taki zarządca często zobowiązuje się do dostępności 24/7 i to np. może być problem dla Pana córki, jak i samego właściciela. Taka umowa najmu w ten sposób zawierana jest także jako pełnomocnictwo wynajmującego dla zarządcy.

I tutaj odpowiedź na Pana pytanie o powierzenie zarządu najmem swojej córce jest pozytywna. Może Pan z nią zawrzeć taką umowę, gdyż prawo tego nie zabrania, ale jeżeli nie prowadzi ona żadnej działalności gospodarczej, to będzie miała ona raczej charakter zwykłego i praktycznego pełnomocnictwa do konkretnych czynności. Kwestii wynagrodzenia w takim układzie nie poruszam. Czy córka jest w stanie wypełniać takie pełnomocnictwo i umowę, pozostawiam Pana ocenie.

Podatki a umowa z agencją

Natomiast sam fakt, iż taką umowę zawiera się na rzecz właściciela, który daje agencji pełnomocnictwo, świadczy o tym, iż to on cały czas jest stroną wynajmującą i to on osiąga przychody z najmu. To on, nie agencja, czy inna osoba, ma obowiązek podatkowy z tego tytułu.

Stanowią o powyższym przepisy ustawy z dn. 20.11.1998r . o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w szczególności art. 2 ust. 1a w zw. z art. 10 ust.1 pkt 6):

„Art. 2 [Zryczałtowane formy opodatkowania]

1a. Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Art. 10 [Katalog źródeł przychodów]

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą”.

Powyższe potwierdzają także interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wydawane w sprawach indywidualnych podatników – np. IPPB1/4511-476/16/18-3/S/KS z dn. 16.07.2018 r.  lub 0113-KDIPT2-1.4011.823.2020.2.AP z dn. 02.12.2020 r., gdzie w tej ostatniej, podano stan faktyczny polegający na tym, że „Wnioskodawca posiada dwa mieszkania, z których uzyskuje dochód z wynajmu. Jest to Jego dochód dodatkowy do osiąganego z pracy zawodowej – marynarza. Mieszkania zostały kupione w celu zabezpieczenia dochodów w przyszłości, gdy już odejdzie na emeryturę. Ponieważ Wnioskodawca jest marynarzem i nie może osobiście zajmować się ich obsługą, korzysta z usług firmy zarządzającej najmem. Podatek dochodowy z tego tytułu Wnioskodawca dotychczas rozliczał ryczałtem. Wnioskodawca nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej. Wynajmuje pierwsze mieszkanie od 13 lutego 2019 r., a drugie mieszkanie od 1 czerwca 2020 r. Najem mieszkań wskazanych we wniosku następuje/będzie następować w ramach najmu prywatnego”. 

Organ wydający interpretację stwierdził:

„W świetle przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego i przytoczonych powyżej regulacji prawnych stwierdzić należy, że jeżeli w istocie prowadzony przez Wnioskodawcę najem dwóch mieszkań oraz trzeciego mieszkania nie wypełnia/nie będzie wypełniać opisanych powyżej przesłanek świadczących o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej oraz negatywnych przesłanek wykluczających Go z opodatkowania w takiej formie, o których mowa w art. 8 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, to przychody uzyskiwane z najmu mogą/będą mogły być kwalifikowane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i mogą/będą mogły zostać opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych”.

A zatem to Pan cały czas będzie odpowiedzialny za uiszczenie podatku, gdyż to Pan zawsze będzie osiągał przychód z najmu.