Przekazanie udziału w nieruchomości umową darowizny

Przekazanie siostrze udziałów w nieruchomości poprzez umowę darowizny

Najlepszym rozwiązaniem będzie więc przekazanie Pańskiego udziału w nieruchomości na rzecz siostry poprzez umowę darowizny.

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.

Z treści powyższego przepisu wynika, że przeniesienie własności nieruchomości, czy też udziału w nieruchomości, w tym poprzez umowę darowizny, wymaga formy aktu notarialnego, o jakim jest mowa w ustawie Prawo o notariacie.

W dalszej kolejności należy wskazać, iż art. 91 Prawa o notariacie stanowi: „Notariusz sporządza akt notarialny, jeżeli wymaga tego przepis prawa lub taka jest wola stron”.

W związku z powyższym umowa przeniesienia własności nieruchomości, czy też udziału, musi zostać sporządzona w Polsce przed notariuszem.

Koszty notarialne umowy przeniesienia własności nieruchomości

Odnośnie kosztów – opłaty notarialne będą uzależnione od wartości darowanej nieruchomości. Maksymalne stawki taksy notarialnej określone są w § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Maksymalna stawka wynosi – w zależności od wartości:

1. do 3000 zł – 100 zł,
2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
7. powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – nie więcej niż 7500 zł.

Należy pamiętać, że są to stawki maksymalne. Notariusz może stosować niższe kwoty, a więc istnieje możliwość negocjacji. Każdy notariusz stosuje własne stawki. Najlepiej będzie, jeżeli przed zawarciem umowy darowizny nieruchomości skontaktuje się Pan z kilkoma notariuszami i zasięgnie informacji dotyczącej tego, jaką stawkę taksy skłonni są pobrać w Pana przypadku. Do kwot tych należy doliczyć 23% podatku VAT.

Przeniesienie własności udziałów w nieruchomości na siostrę a podatek od darowizny

Nabycie własności udziału w nieruchomości w przypadku Pana siostry będzie zwolnione z podatku od darowizny na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadku i darowizny, który wskazuje, iż zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę.

Podstawą do skorzystania ze zwolnienia jest zgłoszenie nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego. Jednak w Pana przypadku umowa darowizny przenosząca własność mieszkania będzie zawarta w formie aktu notarialnego, dlatego nie będzie Pana siostra musiała zgłaszać nabycia nieruchomości w urzędzie skarbowym. Wszelkich szczegółów dopilnuje bowiem sam notariusz.

Przekazanie udziałów w nieruchomości osobie małoletniej

Co się tyczy możliwości przekazania udziału w nieruchomości osobie małoletniej – to są tutaj różnice.

Przede wszystkim osobę małoletnią reprezentują w takim przypadku rodzice. Zgodnie z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego rodzice nie mogą jednak, bez zgody sądu opiekuńczego, dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko. Nabycie przez dziecko własności udziału w nieruchomości jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu – nawet gdy nabycie to następuje w drodze darowizny. W związku z tym, aby dokonać darowizny, należy najpierw uzyskać zgodę sądu opiekuńczego. Pozostałe koszty notarialne pozostają bez zmian. Ponadto siostrzenica względem Pana nie jest zwolniona z podatku, tak więc musiałaby zapłacić od tej darowizny podatek.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie - Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91
4. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej - Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564