Przekazanie mieszkania pasierbowi - najlepsze rozwiązanie

W opisie sprawy wskazał Pan, iż istotne jest dla Pana, aby macocha miała zapewnione dożywotnie zamieszkiwanie w nieruchomości. W rezultacie dobrym rozwiązaniem będzie umowa dożywocia. Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

Co istotne, w myśl art. 910 przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Oznacza to, że własność nieruchomości przejdzie na Pana w momencie ustanowienia dożywocia (a nie dopiero w chwili śmierci macochy, jak ma to miejsce w przypadku testamentu).

Odnośnie natomiast kosztów dożywocia wskazać należy, że umowa ta podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Obowiązek zapłaty podatku ciąży na nabywcy nieruchomości. Stawka podatku wynosi 2% i podatek ten obliczany jest od rynkowej wartości nieruchomości.

Odnośnie natomiast sprzedaży, to sprzedaż za symboliczną kwotę jest raczej niemożliwa w świetle prawa. Cena powinna odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości. Ponadto organy podatkowe mają możliwość zakwestionowania ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej i wymierzenia podatków od rzeczywistej wartości. Fakt, że umowa sprzedaży przenosi własność nieruchomości z chwilą jej zawarcia, jednak nie zabezpiecza interesów zbywcy w taki sposób, jak to czyni umowa dożywocia. Umowa sprzedaży podlega opodatkowaniu na takich samych zasadach jak umowa dożywocia.

Kolejną opcją może być darowizna. Również w przypadku darowizny własność nieruchomości przechodzi na obdarowanego z chwilą jej dokonania. Umowa ta jednak nie chroni darczyńcy i nie zapewnia mu prawa zamieszkiwania w nieruchomości. Ponadto darowizna może zostać odwołana przez darczyńcę. Jak bowiem stanowi art. 898 „darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności”. Plusem tej opcji jest całkowite zwolnienie od podatku od spadków i darowizn, gdyż zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn zwalania się od podatku nabycie w drodze darowizny własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę.

Biorąc jednak pod uwagę chęć uregulowania sytuacji prawa własności w sposób jak najszybszy oraz zapewnienie dla macochy prawa zamieszkiwania oraz innych świadczeń w mieszkaniu, uważam, że najlepszą opcją w tym przypadku będzie umowa dożywocia.