Przekazanie domu dziecku z gwarancją swobodnego użytkowania do śmierci

Umowa dożywocia jako zobowiązanie do dożywotniego utrzymania

Umów, jakie Pani proponuje, nie ma i zważając na Państwa intencje sądzę, że trzeba poszukać innego rozwiązania. O tym dalej. Natomiast sama umowa o dożywocie obejmuje jedynie zobowiązanie do dożywotniego utrzymania – w oderwaniu od samej nieruchomości, nie można więc synowi zakazać sprzedaży takiej nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

W skład dożywocia wchodzi przede wszystkim roszczenie o dożywotnie utrzymanie. Zakres świadczeń na rzecz dożywotnika powinien być taki, aby jego potrzeby życiowe były zaspokojone w stopniu wykluczającym konieczność zdobywania przez niego środków do życia z innych źródeł (por. wyrok SN z 09.05.2008 r., III CSK 359/07, Legalis).

Darowizna z ustanowieniem służebności osobistej mieszkania

Rozumiem, iż chcą Państwo darować na rzecz syna nieruchomość z uprawnieniem do dalszego zamieszkiwania w nieruchomości – wobec tego proponuję, aby wraz z aktem darowizny syn ustanowił na Państwa rzecz służebność osobistą mieszkania w całej nieruchomości i korzystania z niej. Nawet gdyby bowiem syn chciał sprzedać taką nieruchomość, sprzedaż byłaby znacznie utrudniona, gdyż byłaby ona obciążona Państwa służebnością, a więc lokatorami.

Zgodnie z treścią art. 296 K.c.: „Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Zgodnie z opinią doktryny, a w szczególności red. Pietrzykowskiego, Służebność osobista stanowi majątkowe prawo podmiotowe (ograniczone prawo rzeczowe) „przywiązane do osoby” (zob. A. Wąsiewicz, w: System, t. II, s. 715).

Użytkowanie domu w ramach służebności osobistej

Służebność osobista może mieć treść zbliżoną do treści użytkowania, a mianowicie polegać na używaniu nieruchomości obciążonej oraz pobieraniu jej pożytków, jednak w przeciwieństwie do użytkowania służebność służy jedynie ograniczonemu korzystaniu z nieruchomości. Służebności osobiste wykazują pewne podobieństwa do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (pod względem zakresu możliwego korzystania z nieruchomości i braku związania z innym prawem), jednak np. służebność używania może być traktowana zasadniczo jako prawo jednopodmiotowe (przysługujące jednej osobie), służebności osobiste zaś są w ogólności – w przeciwieństwie do praw spółdzielczych – niezbywalne i nie podlegają dziedziczeniu. Spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mogą natomiast obciążać jedynie nieruchomości należące do spółdzielni mieszkaniowych, a także być nabywane nie tylko przez osoby fizyczne, lecz również przez osoby prawne.

Z uwagi na powyższa, aby obciążyć nieruchomość służebnością, powinna Pani wraz z mężem i synem udać się do notariusza, celem sporządzenia umowy. Notariusz obejmie pieczę nad całą procedurą ustanawiania służebności oraz dokona ujawnienia wpisu o służebności w księdze wieczystej – co jest bardzo istotnym elementem.