Przejście z najmu prywatnego na najem w ramach działalności gospodarczej

Kontynuacja najmu w ramach działalności gospodarczej, aneks do umowy

Czy po wprowadzeniu mieszkania do wykazu środków trwałych firmy zobowiązany jestem podpisać aneks z wynajmującym zmieniający stronę umowy z osoby fizycznej na osobę fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą?

W mojej ocenie nie ma takiej konieczności. Po pierwsze, nadal pozostaje Pan tą samą osobą fizyczną, a tylko w przyszłości prowadzącą działalność wykonawczą w oparciu o ten konkretny składnik majątku – nieruchomość. Nie ma tak naprawdę żadnej zmiany umowy najmu i strony samej umowy – nadal pozostaje Pan wynajmującym, a temu tak naprawdę służy aneks – wprowadzeniu zmian do umowy, zmian konkretnych zapisów. Czasem spotykam się z taką praktyką, ale służy to bardziej nadaniu treść samemu dokumentowi niż tak naprawdę jakimkolwiek zmianom, bo te nie występują.

Ponadto w przypadku akurat najmu zastosowanie ma art. 678 Kodeksu cywilnego (K.c.), zgodnie z którym w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. I nawet w przypadku częstych na rynku komercyjnym zmian po stronie właściciela lokalu – też nie podpisuje się aneksów, a jedynie wysyła się do najemcy pismo z informację, że dany podmiot nabył nieruchomość i od tej pory jemu należy płacić czynsz. Nawet wtedy nie ma potrzeby aneksować umowy, pomimo zmiany osoby wynajmującego.

Tak więc odpowiadając wprost na Pana pytanie: nie ma konieczności aneksowania wiążącej Pana z najemcą umowy. Natomiast dla celów informacyjnych powinien Pan pisemnie wyjaśnić, że lokal stanowi środek trwały Pana firmy.

Czy wspólnota mieszkaniowa powinna wystawić faktury za media?

Chciałem w ramach firmy rozliczać ponoszone koszty związane z nieruchomością. W tym celu zwróciłem się do wspólnoty mieszkaniowej o przekazywanie mi faktur za opłaty administracyjne i media. Stwierdzili, że otrzymam jedynie noty obciążeniowe. Czy administracja może odmówić wystawienia faktury? Jeśli będzie notorycznie odmawiać, czy mogę rozliczać koszty na podstawie noty obciążeniowej, a refakturować tylko prąd i gaz?

Generalnie wśród organów skarbowych już utartym poglądem jest to, że w ramach opłat administracyjnych wspólnota pokrywa koszty wspólne utrzymania budynku. Wspólnota, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej, nie wykonuje tak de facto żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną. Co innego, że jest to finansowane z zaliczek właścicieli, ale nie świadczy ona usług na rzecz tych właścicieli w rozumieniu ustawy o VAT, które można by opodatkować. Tylko zaś czynności podlegające pod przepisy ustawy o VAT mogą znaleźć odzwierciedlenie w fakturze VAT. Dla przykładu przedstawiam wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 27 października 2015 r., I SA/Kr 1194/15., który potwierdza to, co napisałam:

„Wspólnota mieszkaniowa, nabywając usługi w ramach zarządu nieruchomością wspólną, działa we własnym imieniu i na swoją rzecz – jako »osoba ustawowa«, w rozumieniu art. 331 k.c., będąca jednostką organizacyjną, odrębną od właścicieli, co oznacza, że nie świadczy w tym zakresie usług na rzecz właścicieli lokali w rozumieniu art. 8 ust. 1 u.p.t.u. i nie ma podstaw do refakturowania ponoszonych przez wspólnotę wydatków na rzecz właścicieli lokali.”

Faktura VAT, nota obciążeniowa, koszty uzyskania przychodu

Z tego powodu na wszelkiego rodzaju opłaty administracyjne wspólnota nie może wystawić faktury VAT, ale może wystawić notę obciążeniową. Dlatego też stanowisko wspólnoty jest poprawne – dla wszystkich przedsiębiorców wspólnoty wystawiają właśnie noty, sama jestem tego przykładem.

To samo ma miejsce w przypadku opłat za energię dostarczaną do części wspólnych. Tylko wówczas, gdyby nie miał Pan odrębnej umowy na energię czy gaz i odbywałoby się to za pośrednictwem wspólnoty, można by mówić, że występuje ona jako pośrednik między dostawcą a odbiorcą, czyli Panem. Wtedy można by przyjąć, że takie koszty mogą być refakturowane przez wspólnotę (jest to jednak mocno dyskusyjne). Tylko bowiem środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ustawy o własności lokali, reszta to zaliczki, a więc – tak jak wcześniej napisałam – nie ma tu żadnej usługi po stronie wspólnoty.

Muszę stwierdzić, że w przypadku pośrednictwa i fakturowania jest bardzo duża niespójność poglądów, jedni twierdzą tak, a drudzy inaczej. Odnalazłam wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 października 2019 r., sygn. akt III SA/Wa 494/19, którego teza brzmi, że refakturowanie mediów nie jest transakcją związaną z nieruchomościami, ale ważniejsze, co powiedział sąd w uzasadnieniu: „w sytuacji, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług (tj. głównie mediów) celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. W konsekwencji stwierdzono, że obciążanie członków wspólnoty zaliczkami na pokrycie kosztów indywidualnego zużycia mediów stanowi odpłatną dostawę towarów i świadczenie usług w myśl art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 w zw. z art. 8 ust. 2a ustawy o podatki od towarów i usług”.

Przedstawiłam fragment tego wyroku, aby mógł Pan, powołując się na niego, spróbować wpłynąć na wspólnotę, aczkolwiek wydaje mi się chyba słuszniejsze takie stanowisko, że skoro wspólnota nie jest podatnikiem VAT trudniącym się zawodowo odsprzedażą mediów, to nie ma podstaw domagania się od niej refaktury, a może ona wystawić właśnie notę.