Przedwstępna umowa kupna mieszkania własnościowego bez księgi wieczystej

Brak księgi wieczystej mieszkania

Zwrócę na wstępie uwagę, że nie kupuje Pani mieszkania, ale spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Rozumiem, że nie jest to mieszkanie lokatorskie.

Brak księgi wieczystej jest czymś normalnym, bo spółdzielcze prawa do lokali rzadko mają KW. Zakłada się ją wówczas, gdy chce się mieszkanie obciążyć hipoteką, służebnością czy innym ograniczonym prawem rzeczowym.

Umowa kupna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Przed podpisaniem umowy i wpłatą jakichkolwiek pieniędzy musi Pani sprawdzić zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu.

Sprzedający powinien Pani okazać:

• zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu wraz z zaświadczeniem o stanie zadłużenia w płatności opłat eksploatacyjnych,
• podstawę nabycia: albo przydział na lokal wydany przez spółdzielnię, albo wypis aktu notarialnego, albo umowę o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Zgodnie z art. 17 pkt 2 ust. 4 Prawa spółdzielczego umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Bez zachowania tej szczególnej formy umowa sprzedaży będzie nieważna.

Finalna umowa musi mieć formę aktu notarialnego. Przedwstępna, co prawda, nie, ale ryzykuje Pani roszczenia z tytułu niezawarcia umowy, wybierając formę zwykłą.

Umowa przedwstępna kupna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Umowa ta musi określać:

• rodzaj umowy,
• przedmiot sprzedaży – czyli odpowiednio prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości z dokładnym wskazaniem tejże nieruchomości,
• cenę sprzedaży,
• najlepiej termin finalnej umowy.

Umowa przedwstępna może też określać inne postanowienia (elementy dodatkowe) mające znaczenie dla stron, dotyczące np. terminu, zabezpieczenia roszczeń, odpowiedzialności za niewykonanie umowy, zadatku, dodatkowych obowiązków stron.

Powinna Pani zadbać o zapis w umowie dotyczący oświadczenia, że na mieszkaniu nie ciążą żadne obciążenia, żadne wpisy, nie jest przedmiotem postępowania egzekucyjnego i sprzedający nie ma zaległości wobec spółdzielni.

Proszę także nie dać się wciągnąć w wysoki zadatek, nie ma Pani możliwości dziś sprawdzić stanu prawnego nieruchomości w spółdzielni mieszkaniowej (bo jest weekend). A co jeśli jest obciążone hipoteką przymusową? Co jeśli prowadzona jest egzekucja?

Powinna Pani zadbać o zapis, że w sytuacji gdyby okazało się, że stan prawny nieruchomości, w tym także oświadczenie o braku obciążeń, okaże się niezgodny z prawdą, odstąpienie od umowy następuje z winy sprzedającego. Dlaczego? Z racji zadatku.

Nie ma ograniczeń czasowych co do zawarcia finalnej umowy.

Kiedy będzie założona księga wieczysta mieszkania?

Księga wieczysta zostanie dopiero założona na Pani wniosek jako kupującej po nabyciu lokalu, chyba że sprzedający założy ją wcześniej. Założenie KW to czas ok. miesiąca. 150 zł to wpis spółdzielczego prawa, 60 zł – założenie KW. Akt notarialny – ok 2-3 tys. zł, do tego koszty odpisów, wpisów hipoteki z banku. Koszt aktu notarialnego może wynieść ok. 4 tys. Zależy od notariusza.

Koszty umowy przeniesienia własności pokrywa zwykle kupujący, koszty należy uzgodnić z notariuszem, każdy ma swoje stawki.

Jeśli chce Pani zakupić mieszkanie na kredyt, to informacje określa bank. To bank zwykle chce określonych danych. Najczęściej są to te, które opisałam powyżej. Jednak aby starać się o kredyt, będzie Pani musiała dysponować nie tylko umową, ale i tymi wszystkimi zaświadczeniami i dokumentami, o których napisałam, a bank być może będzie potrzebował czegoś jeszcze.

Co więcej – jeśli nie chce Pani, aby przepadł zadatek, proszę w umowie wpisać, iż mieszkanie będzie kupowane na kredyt, w związku z tym odstąpienie od umowy z powodu odmowy udzielenia kredytu w 3 bankach nie będzie traktowane jako odstąpienie od umowy z winy kupującego.