Przedłużenie umowy najmu okazjonalnego mieszkania

Pan Franciszek wynajmowała mieszkanie, a z najemcą łączyła go umowa najmu okazjonalnego, która dobiegała końca. Pan Franciszek w związku z tym zapytał, czy przy przedłużaniu umowy najmu okazjonalnego najemca musi dostarczyć nowe oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji. I poza tym, czy podpisanie takiego aneksu powinien również zgłosić do urzędu skarbowego.

Zmiana terminu obowiązywania umowy najmu okazjonalnego

Z analizy przepisów dotyczących umowy o najem okazjonalny wynika, że do ważności takiej umowy konieczna jest forma pisemna. Dla istnienia tej umowy nie ma zatem znaczenia, czy jest zawarta w formie aktu notarialnego. Tak stanowi art. 19a ust. 6 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Wspomina on także, że zmiana umowy (w tym zmiana terminu jej obowiązywania) również powinna zostać zawarta w formie pisemnej.

Formę aktu notarialnego musi przybrać oświadczenie o poddaniu się egzekucji najemcy. Proszę zauważyć, że przepis art. 19a ust. 2 pkt 1 mówi o oświadczeniu najemcy „w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2”.

Aneks do umowy najmu okazjonalnego

Zatem w oświadczeniu tym nie ma żadnej wiążącej daty i jest ono związane ściśle z umową. Wygasa wówczas, gdy wygasa umowa. Skoro umowa pomiędzy panem Franciszkiem, jako wynajmującym, i najemcą zostanie przedłużona, to i oświadczenia stanowiące załącznik do umowy będą obowiązywać dalej. Nie ma zatem potrzeby, aby przy „aneksowaniu” umowy najmu okazjonalnego generować kolejne koszty w postaci aktu notarialnego. Podobnie należy odnieść się do kolejnych oświadczeń, o których mowa w tym przepisie. Dla własnej pewności, poczucia bezpieczeństwa, można w aneksie dopisać postanowienie, z którego będzie wynikać wprost, że moc zachowują oświadczenia najemcy stanowiące załącznik do umowy.

Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego gwarantuje ochronę wynajmującego poprzez możliwość łatwej zmiany czynszu oraz szybkiego wypowiedzenia umowy najmu i eksmisji lokatora. Niezgłoszenie umowy do „skarbówki” pozbawia ją mocy wyłączenia kłopotliwych dla wynajmujących przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.

Tutaj rzeczywiście rodzi się kłopot. Środowisko prawnicze krytycznie odnosi się do tego przepisu, bowiem łączy on sferę prawa cywilnego z interesem państwa w zakresie fiskalnym. Można oczywiście toczyć spory na ten temat. Jednak w mojej ocenie, niestety, umowa najmu okazjonalnego daje wynajmującemu ochronę właśnie dlatego, że o umowie wie fiskus, co powoduje, że podatek z tytułu dochodów z najmu na pewno będzie ściągalny – „państwo cię chroni, ponieważ ty, wynajmujący, jesteś uczciwy”. Jeśli urząd skarbowy posiada wiedzę o umowie zawartej na określony czas, to po upływie jej obowiązywania nie będzie spodziewał się wpływu z podatku. Według mnie to powoduje, że dalsze trwanie umowy pozbawione będzie ochrony. Właśnie dlatego, że przepis ten ma swój określony cel. Nie oznacza to, że aneks nie będzie ważny. Moim zdaniem, od dnia zawarcia aneksu umowa nie będzie chroniona wyłączeniem przepisów utrudniających funkcjonowanie wynajmującemu.

Z drugiej strony przepis mówi jedynie o zgłoszeniu umowy. Aneks nie jest nową umową. Niestety, na chwilę obecną nie ma publikowanych orzeczeń w tym temacie. Zapewne pojawią się na tle aktualnych zapisów ustawy. Według mnie jednak, właśnie dla własnego bezpieczeństwa, z ostrożności, pan Franciszek powinien zgłosić do urzędu skarbowego zawarcie aneksu do umowy najmu.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733