Przedawnienie umowy przedwstępnej i zwrot zadatku

Zawarcie umowy przedwstępnej

Zgodnie z treścią art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), w brzmieniu nadanym przez ustawę z dnia 14 lutego 2003 r. (Dz. U. Nr 49, poz. 403, zmiana weszła w życie w dniu 25 września 2003 r. i dotyczy również cytowanego dalej art. 390 K.c.), „umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”.

„Jeśli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez tę stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeśli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można już żądać jej zawarcia” (art. 389 § 2 K.c.).

Zgodnie z treścią art. 390 § 1 K.c. „jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie odmiennie określić zakres odszkodowania”.

Jeśli „umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej” (art. 390 § 2 K.c.).

Kiedy przedawniają się roszczenia z umowy przedwstępnej?

W myśl art. 390 § 3 K.c. „roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jeśli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.

Roczny termin przedawnienia dla roszczeń z umowy przedwstępnej, jest przepisem szczególnym w stosunku do ogólnych terminów przedawnienia, zawartych w art. 117 § 1 K.c. Art. 117 § 1 K.c. przewiduje, iż termin przedawnienia roszczeń majątkowych wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata (art. 118 K.c.).

Z opisanych przez Pana faktów wynika, iż niedojście do skutku umowy przyrzeczonej jest wynikiem okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi druga strona, a nie Pan. To kontrahent zataił istotne informację dotyczące wad nieruchomości.

Zadatek, jaki dał Pan przy zawarciu umowy przedwstępnej, reguluje art. 394 K.c. „W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeśli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”.

Przedawnienie roszczenia o zwrot zadatku danego przy zawarciu umowy przedwstępnej

Roszczenie o zwrot zadatku danego przy zawarciu umowy przedwstępnej przedawnia się w ogólnym terminie 10 lat, a jeśli związane jest z umową zawartą w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej – w terminie 3 lat.

Z treści postawionego pytania nie wynika, aby umowa przedwstępna została zawarta w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, stąd roszczenie o zapłatę zadatku ulegnie przedawnieniu z upływem terminu 10-letniego.

Roczny termin przedawnienia dotyczy tylko i wyłącznie roszczenia o naprawienie szkody, wynikającej z niezawarcia umowy przedwstępnej oraz roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, określonych w art. 390 § 1 i § 2 K.c. Ewentualne inne roszczenia, takie jak o zapłatę kary umownej czy zwrot zadatku, ulegają przedawnieniu ogólnemu (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 04.12.1973 r., sygn. akt OSNCP 1974, poz. 194).

Muszę jednak dodać, iż Sąd Najwyższy wyraził również inny pogląd. W uzasadnieniu uchwały z dnia 08.03.2007 r., sygn. akt III CZP 3/07, za roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej uznaje się roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, roszczenia o naprawienie szkody poniesionej przez stronę umowy przedwstępnej przez to, że liczyła ona na zawarcie umowy przyrzeczonej, a także roszczenia strony umowy przedwstępnej z tytułu zadatku lub kary umownej.

Moim zdaniem pogląd powyższy jest nieprawidłowy, gdyż roszczenie o zapłatę zadatku nie wynika de facto z umowy przedwstępnej, bo dla skuteczności jego dochodzenia od umowy należy najpierw odstąpić.

Proszę pamiętać też, że orzeczenia Sądu Najwyższego nie są w polskim porządku prawnym źródłem prawa i nie wiążą sądu orzekającego, choć oczywiście sądy stosują się do poglądów w nich wyrażonych. Wykładnia systemowa i gramatyczna przepisu art. 390 § 3 K.c. nie pozostawia w mojej ocenie żadnych wątpliwości, że roczny termin przedawnienia dotyczy wyłącznie dwóch roszczeń, ściśle związanych z istotą umowy przedwstępnej.

Kontrahent próbuje zyskać na czasie i dlatego twierdzi, że zadatek zwróci, ale jak będzie miał wolne środki. Prawdopodobnie jest to działanie mające na celu doprowadzenie do przedawnienia roszczenia.

Jak odzyskać zadatek wpłacony przy podpisaniu umowy przedwstępnej?

Z podanych przez Pana informacji wynika, że umowa przedwstępna nie została dotychczas rozwiązana.

W tej sytuacji warunkiem dochodzenia przez Pana roszczenia o zwrotu zadatku w podwójnej wysokości jest uprzednie odstąpienie od umowy przedwstępnej. Powinno to nastąpić w formie pisemnej, a pismo skierować należy na adres drugiej strony umowy, podając okoliczności uzasadniające odstąpienie, jeśli nie ma możliwości wręczenia pisma osobiście za potwierdzeniem odbioru i oznaczeniem daty.

Jeśli będzie Pan wysyłał pismo pocztą, to proszę to uczynić listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Jednocześnie zażądać należy zadatku w podwójnej wysokości, wraz z odsetkami ustawowymi od dnia doręczenia pisma (stąd tak istotne jest, by w celu późniejszego dowodzenia przed sądem posiadać dowód doręczenia z datą odbioru).

Termin wymagalności roszczenia o zapłatę zadatku rozpocznie się w dniu doręczenia pisma, w którym odstępuje Pan od umowy i żąda podwójnego zadatku (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 27.09.1994 r., sygn. akt II CRN 84/94, niepublikowane).

Aby nie doszło do upływu terminu przedawnienia, w trakcie jego biegu należy przedsięwziąć czynność przed sądem (np. wnieść skutecznie pozew lub wniosek o zawezwanie do próby ugodowej). Wezwanie do zapłaty skierowane do kontrahenta nie przerwie biegu terminu przedawnienia, chyba że nastąpi uznanie długu przez niego (art. 123 § 1 pkt 1 i 2 K.c.).

Chciałabym poinformować Pana także, że jeśli roszczenie jest przedawnione, można go wprawdzie dochodzić, ale ten, przeciwko komu ono przysługuje, będzie mógł skutecznie uchylić się od jego zaspokojenia poprzez podniesienie zarzutu przedawnienia przed sądem. W takiej sytuacji sąd powództwo oddali.