Problemy z uzyskaniem warunków zabudowy z powodu nieuregulowania dojazdu

Działka drogowa przez las

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z dostępem do drogi publicznej przez nieruchomość objętą planem urządzenia lasu.

W przypadku fragmentu nieruchomości objętej planem urządzania lasu należałoby uzyskać zgodę na jego zmianę na użytek rolny, a dopiero następnie utworzyć drogę.

Budowa drogi na terenach zaklasyfikowanych jako las jest możliwa tylko w przypadku zmiany jego przeznaczenia na użytek rolny. W praktyce jest to niezwykle trudne do uzyskania, ponieważ wymaga wykazania istotnych społecznie okoliczności (którymi nie jest indywidualny interes właściciela nieruchomości). Stosownie do art. 13 ust. 2 ustawy o lasach „zmiana lasu na użytek rolny jest dopuszczalna w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów”.

Droga wewnętrzna

Droga wewnętrzna stanowi obiekt liniowy w rozumieniu ustawy prawo budowlane. Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane „przez pojęcie obiektu liniowego- należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego”.

Potwierdza to orzecznictwo sądowe. Droga wewnętrzna jako obiekt liniowy stanowi budowlę (art. 3 pkt 3 i 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.), którego realizacja wymaga uzyskania pozwolenia na budowę (art. 3 pkt 7 i 6 w związku z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego) i nie została zwolniona z obowiązku jego uzyskania w art. 29 Prawa budowlanego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 maja 2016 r., sygn. akt II OSK 1678/15). Utwardzenie drogi gruntowej gruzem (płytami betonowymi, tłuczniem, żużlem, żwirem) w taki sposób, że wykonana nawierzchnia umożliwia wykorzystanie jej jako szlaku komunikacyjnego dla samochodów, stanowi wykonanie obiektu spełniającego funkcję drogi, a więc stanowi drogę w rozumieniu art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Warszawie z dnia 28 lutego 2018 r., sygn. akt VII SA/Wa 1185/17).

Przekształcenie lasu w użytek rolny

Zmiana lasu w użytek rolny musi być zatem dla właściciela lasu czymś absolutnie niezbędnym i wyjątkowym. Przejściowe nawet pozbawienie lasu drzew nie stanowi przesłanki do zmiany przeznaczenia terenu na użytek rolny na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy o lasach, ale zobowiązuje właściciela do uzupełnienia struktury lasu i jego zalesienia. Uszczuplanie powierzchni leśnej jest wyjątkiem od zasady utrzymywania dotychczasowej ich powierzchni leśnej, a nawet jej zwiększania i jako wyjątek winien być stosowany tylko po dogłębnej analizie przesłanek. Za potrzeby, o których mowa w art. 13 ust. 2 ustawy o lasach, mogą być uznane tylko takie wyjątkowe okoliczności, które w sytuacji konkretnego właściciela przeważają nad ustawowymi zasadami ochrony i trwałości utrzymania lasu (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Łodzi z dnia 8 października 2020 r., sygn. akt II SA/Łd 84/20).

Podsumowując, pomimo posiadania służebności przejazdu przez nieruchomość sąsiednią nie ma Pani zapewnionego dostępu do drogi publicznej ze względu na fakt, iż nie można jej wybudować na ternie zakwalifikowanym na las. W pierwszej kolejności należałoby zatem wystąpić o zmianę przeznaczenia tego fragmentu na użytek rolny. Wówczas zgodnie z ustanowioną w księgach wieczystych służebnością Pani nieruchomość będzie posiadała dostęp do drogi publicznej.