Problemy z nieruchomością z licytacji, brak ujawnienia zmian w księdze wieczystej a odpowiedzialność komornika

Czy komornik odpowiada za niezgodność KW z aktualnym stanem prawnym licytowanej nieruchomości?

Komornik nie miał i nie ma obowiązku dodatkowego sprawdzania, czy wpisy w księdze wieczystej są prawidłowe. Nie jest on właścicielem nieruchomości, wobec której prowadzi egzekucję.

Stosownie do ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

Art. 3. 1. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

2. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.

Art. 4. Przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania.

Art. 5. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Art. 6. 1. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.

2. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

3. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.

Art. 7. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;

2) prawu dożywocia;

3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;

4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;

5) służebnościom przesyłu.

Art. 8. Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Roszczenie o usunięcie niezgodności w księdze wieczystej

Art. 10. 1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

2. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.

Przechodząc do sprawy – jeśli w KW zakupionej na licytacji nieruchomości nie było wzmianek o stanie prawnym niezgodnym ze stanem faktycznym, to komornika niewiele mógł zdziałać. A zasadniczo nic. Tak samo Pan oraz inne osoby (poza właścicielami).

Gdyby były wzmianki, komornik zmieściłby informację o tym w opisie i oszacowaniu i ewentualnie nie prowadziłby dalej egzekucji – do czasu wyjaśnienia stanu faktycznego – kto jest i w jakim zakresie właścicielem. Sporządzony był operat szacunkowy, dokonano badania KW. Komornik dokonał opisu i oszacowania. Było ogłoszenie o licytacji. Postanowienie z 2013 r. o zniesieniu współwłasności powinno być ujawnione w KW przez ówczesnych współwłaścicieli.

Obecnie są w KW wpisana jest Pani wraz z małżonkiem. Poprzedni właściciele to Państwo X – na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej. Jeżeli nabyli państwom całą nieruchomość – to w zakresie prawa własności nie ma czego prostować. W KW (dla gruntów) ujawnione są udziały właścicieli lokali ze wskazaniem KW tych lokali.

Zasadność skargi na czynności komornika

Wskazała Pani, że komornik obiecał pomoc, teraz milczy. To, jak mniemam, miałaby być podstawa faktyczna „skarżenia” komornika. Otóż muszę wyjaśnić, że komornik pomógł w wypełnieniu wniosku o wpis do KW jako osoba prywatna, a nie organ egzekucyjny, albowiem po zakończeniu egzekucji nie jest uprawniony do składania wniosku o wpis nabywcy do księgi. W toku egzekucji nie jest zobowiązany do wnioskowania o zmianę wpisów celem doprowadzenia do stanu ujawnionego zgodnego ze znanym lub poznanym stanem prawnym. Nie jest też zobowiązany do udzielania jakiejkolwiek pomocy nabywcy nieruchomości po zakończeniu egzekucji. Tym bardziej pomocy w „prostowaniu” zapisów w KW w oparciu o dokumenty, jakie pojawiły się po zakończeniu egzekucji.

Fakt, że pomógł wypełnić wniosek, nie stanowi podstawy do skarżenia komornika – w sensie wytoczenia mu powództwa o odszkodowanie. Nie wchodzi w rachubę skarga na czynności komornika lub jego zaniechanie, bo jest już po egzekucji.

Podsumowując: jeżeli aktualne wpisy ujawnione w KW są niezgodne ze stanem prawnym nieruchomości – konieczne byłoby wytoczenie powództwa o usunięcie tych niezgodności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147