Problem z sąsiadem gromadzącym śmieci

Jakie kroki można podjąć względem uciążliwego właściciela lokalu mieszkalnego?

Z pytania wynika, że w przedmiotowej sprawie mamy najprawdopodobniej do czynienia z osobą, która zajmuje lokal na podstawie spółdzielczego prawa do lokalu.

W związku z powyższym w pierwszej kolejności należy zajrzeć do przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zgodnie z art.17¹⁰ „w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat na rzecz spółdzielni, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, przepis art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stosuje się odpowiednio. Z żądaniem, o którym mowa w tym przepisie, występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej”.

Z kolei z godnie z art. 16 ustawy o własności lokali „jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości”.

Z art. 17¹⁰ pierwszej cytowanej ustawy można wnioskować o obowiązku lokatora przestrzegania regulaminu porządku domowego, a także o obowiązku takiego zachowania, które nie narusza w żaden sposób ani nie zakłóca innym lokatorom korzystania z ich lokali.

W pytaniu podaje Pan, że jeden z lokatorów gromadzi w swoim mieszkaniu śmieci, co powoduje straszny fetor i znacznie utrudnia i uprzykrza życie innym lokatorom. Niewątpliwie takie zachowanie tego lokatora może czynić wysoce uciążliwym korzystanie przez innych lokatorów nie tylko z ich mieszkań, ale także z nieruchomości wspólnej (klatki, korytarze itp.).

Proponowałbym więc w pierwszej kolejności wystąpić do spółdzielni jako zarządcy budynku z żądaniem podjęcia przez nią konkretnych środków celem rozwiązania zaistniałej sytuacji.

Czy spółdzielnia ma prawo żądania eksmisji uciążliwego lokatora?

W kolejnych krokach spółdzielnia będzie miała nawet prawo żądania eksmisji uciążliwego lokatora.

Ponadto mógłby Pani spróbować wystąpić do sądu z roszczeniem negatoryjnym uregulowanym w art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym artykułem „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. Co prawda powyższy przepis dotyczy ochrony prawa własności, ale w doktrynie przyjmuje się, że z tego roszczenia może skorzystać nie tylko właściciel.

Poniżej postaram się wyjaśnić, na czym polega to roszczenie.

Należy jednak zacząć od tego, że przepisy prawa cywilnego gwarantują właścicielowi swobodne, z wyłączeniem innych osób, korzystanie z rzeczy. Zgodnie jednak z art. 144 Kodeksu cywilnego „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Jest to jeden z podstawowych przepisów prawnych, jeśli chodzi o tzw. prawo sąsiedzkie. Przez prawo sąsiedzkie rozumie się tradycyjnie zespół tych przepisów prawa cywilnego, które regulują problematykę treści i wykonywania własności nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich. Zadaniem prawa sąsiedzkiego jest zapobieganie konfliktom rodzącym się na tle sąsiedztwa nieruchomości.

Niedopuszczalne oddziaływanie bezpośrednie lub pośrednie na nieruchomości sąsiednie

Chodzi o takie korzystanie z nieruchomości, które by ze względu na swój rodzaj nie stanowiło niedopuszczalnego oddziaływania bezpośredniego lub pośredniego na nieruchomości sąsiednie. Oddziaływanie to może wyrażać się zarówno w oddziaływaniu na samą substancję nieruchomości, jak i polegać na tym, że następuje zakłócenie korzystania, w szerokim sensie tego słowa, z nieruchomości sąsiednich. W tym ostatnim wypadku wchodzi w grę w szczególności także problem możliwości bezpiecznego, bez narażania zdrowia i życia, przebywania na swojej nieruchomości i bez znoszenia niewygód przy korzystaniu z nieruchomości.

Przepisy tzw. prawa sąsiedzkiego w zasadzie odnoszą się do stosunków między właścicielami nieruchomości, ale również, choć w ograniczonym zakresie, mogą być stosowane w stosunkach między osobami, którym służy inne niż własność prawo do nieruchomości, zarówno o charakterze rzeczowym, jak i obligacyjnym. Warto w tym miejscu przytoczyć wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22.11.1985 r., sygn. akt II CR 149/85, zgodnie z którym: „legitymacja czynna z art. 144 K.c. w związku z art. 222 § 2 k.c. przysługuje nie tylko członkom spółdzielni mającym własnościowe prawo do lokalu, lecz także członkom spółdzielni, którym przysługuje lokatorskie prawo do lokalu”.

Oddziaływanie na cudzą nieruchomość

Pojęcie „przeciętna miara” zakłada obowiązek biernego znoszenia tego oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeśli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany, czyli nie zmierza wyłącznie w sposób umyślny do szkodzenia i dokuczenia. Elementem konkretnie współokreślającym „przeciętną miarę” jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Ono bowiem – z jednej strony – wskazuje na to, że to wspomniane oddziaływanie na cudzą nieruchomość może być usprawiedliwione w ramach funkcji nieruchomości w ogóle i nieruchomości w określony sposób eksploatowanych. Z drugiej zaś strony, społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości determinuje „przeciętną miarę”, wyznaczając stopień dopuszczalnego oddziaływania na sąsiednią nieruchomość i korzystanie z niej przez właściciela.

Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.

Owo oddziaływanie bywa nazywane w literaturze „immisją". W prawie wyróżnia się immisje bezpośrednie i pośrednie. Immisje bezpośrednie polegają na celowym, bezpośrednim kierowaniu określonych substancji (wody, ścieków, pyłów) na inną nieruchomość za pomocą odpowiednich urządzeń (rowy, rury itp.). Są więc zbliżone swym charakterem do fizycznej ingerencji. Immisje bezpośrednie są bezwzględnie zakazane.

Immisje pośrednie

Natomiast immisje pośrednie są ubocznym, choć kłopotliwym dla sąsiadów, skutkiem działania właściciela, nie stanowią zaś rodzaju zamierzonego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Tutaj właściciel koncentruje się na wykonywaniu swego prawa własności, lecz jego działanie zakłóca sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości. Immisje pośrednie są dopuszczalne w granicach wspomnianej wcześniej „przeciętnej miary”.

Immisje pośrednie mają różnorodny charakter. W pierwszym rzędzie wyróżnia się immisje materialne oraz niematerialne. Pierwsze polegają na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materii (pyły, gazy, dym) lub pewnych sił (wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne). Natomiast immisje niematerialne polegają na oddziaływaniu na sferę psychiki właściciela nieruchomości sąsiedniej (poczucie bezpieczeństwa, estetyki itp.).

Wyróżnia się również – według innego kryterium – immisje pozytywne oraz negatywne. Immisje pozytywne oddziałują wprost, aktywnie na sąsiednie nieruchomości poprzez przenikanie różnorodnych cząsteczek materii, energii, promieniowania, drgań itp. Natomiast immisje negatywne polegają na przeszkadzaniu w przenikaniu pewnych dóbr z otoczenia, np. światła, powietrza, widoku.

W świetle powyższych informacji należy stwierdzić, że takie zjawiska jak nieprzyjemny zapach czy zagrożenie dla zdrowia spowodowane gromadzeniem odpadów można uznać jako immisje. W przedmiotowej sprawie przysługiwałoby Panu powództwo negatoryjne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym artykułem „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. Na podstawie powyższego przepisu może więc Pan spróbować wystąpić do sądu cywilnego z żądaniem zaniechania naruszeń (wytwarzania immisji) przez uciążliwego lokatora.