Problem z rozliczeniem kosztów CO we wspólnocie mieszkaniowej

Koszty zarządu nieruchomością wspólną

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi:

„Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.”

„Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę (…)”.

„Art. 17. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.”

Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne stanowi:

„Art. 45a.

(…)

8. Koszty zakupu ciepła, o których mowa w ust. 2, rozlicza się w części dotyczącej:

1) ogrzewania, stosując metody wykorzystujące:

a) dla lokali mieszkalnych i użytkowych:

– wskazania ciepłomierzy,

– wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności,

– powierzchnię lub kubaturę tych lokali,

9. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat, o których mowa w ust. 4, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej.

(…)

12. W przypadku stosowania w budynku wielolokalowym metody, o której mowa w ust. 9, wykorzystującej wskazania urządzeń wymienionych w ust. 8 pkt 1 lit. a tiret drugie, regulamin rozliczeń powinien dopuszczać możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni lub kubatury oraz określać warunki stosowania zamiennego rozliczania.”

Ustalenie zasad rozliczania kosztów zakupu ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania

Wspólnota ma prawo ustalić zasady rozliczania kosztów zakupu ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania.

Wprowadzenie wybranej metody rozliczeń następuje w formie np.: regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku. Nie powinno budzić wątpliwości, iż regulamin powinien być zgodny z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa.

Z punktu widzenia użytkowników indywidualnych lokali szczególnie istotne znaczenie ma treść art. 45a ust. 8 Prawa energetycznego, zgodnie z którą koszty zakupu ciepła rozlicza się w części dotyczącej ogrzewania, stosując metody wykorzystujące dla lokali mieszkalnych i użytkowych:

1. wskazania ciepłomierzy,
2. wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonym w przepisach o systemie oceny zgodności albo
3. powierzchnię lub kubaturę tych lokali, natomiast dla wspólnych części budynku wielolokalowego: powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali.

Oznacza to, że katalog metod, jakie można stosować w celu rozliczenia ciepła dostarczonego do budynku na indywidualnych użytkowników lokali jest ograniczony.

Niewątpliwie w sytuacji gdy brak jest indywidualnych wskaźników pomiarowych poboru, każda metoda pozwala jedynie w przybliżeniu, a więc ryczałtowo, dokonać rozliczenia. Jest przy tym oczywiste, że w lokalach, w których zainstalowano odpowiednie urządzenia pomiarowe, rozliczenie kosztów za zużyte ciepło ma charakter zindywidualizowany, natomiast inaczej wygląda kwestia rozliczeń, gdy takich urządzeń brak.

Rozliczanie kosztów ciepła w budynku wielolokalowym

Trzeba wskazać na brzmienie art. 45a ust. 12 Prawa energetycznego, który stanowi, iż w przypadku stosowania w budynku wielolokalowym metody rozliczenia wykorzystującej wskazania urządzeń pomiarowych, regulamin rozliczeń powinien dopuszczać możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni lub kubatury oraz określać warunki stosowania zamiennego rozliczania.

W danym budynku mogą być lokale opomiarowane oraz lokale nieopomiarowane oraz elementy wspólne (klatki schodowe, strych itp.).

Postanowienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej mogą dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej i nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali. Energię cieplną dostarczaną do lokali z podzielnikami ciepła właściciele tych lokali mają prawo rozliczać według ich wskazań analogicznie jak w przypadku rozliczeń za wodę do lokali wyposażonych w wodomierze.

Przy braku opomiarowania (jego awarii), regulamin powinien dopuszczać możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni lub kubatury oraz określać warunki stosowania zamiennego rozliczania.

Generalnie koszty dostarczanej do lokalu energii cieplnej ponosi właściciel samodzielnie i w 100%, zatem skoro w lokalu zainstalowane zostały podzielniki umożliwiające wyliczenie kosztu tej energii, to wspólnota nie ma w tym zakresie żadnej mocy decyzyjnej.

Nie ulega także wątpliwości, że właściciel lokalu obowiązany jest uczestniczyć w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, co wymaga opracowania w formie uchwały zasad rozliczania kosztów dostarczania energii cieplnej, ale tylko do nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z ugruntowaną wykładnią art. 23 ustawy o własności lokali, znajdującą potwierdzenie np. w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II CSK 600/08 uchwały właścicieli lokali nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali. Podejmowane w trybie art. 23 ustawy o własności lokali dotyczyć mogą jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych.

Uchwała ustalająca zasadę, że do mieszkania nieopomiarowanego przypisuje się nierozliczoną energie cieplną – jest sprzeczna z prawem, zasadami współżycia społecznego oraz ustalonymi metodami rozliczania.

Obciążenie lokalu niepomiarowego całym zużyciem energii cieplnej pozostałym po jej rozliczeniu w lokalach opomiarowanych 

Nasze prawo nie przewiduje metody rozliczania pozwalającej na obciążenia lokalu (lokali) nieopomiarowanego całym zużyciem energii cieplnej (koszty przesyłu) pozostałym po jej rozliczeniu w lokalach opomiarowanych.

Wiadomym jest, że biorąc pod uwagę powierzchnię lub kubaturę tego lokalu (nieopomiarowanego), nie da się uzasadnić w jakikolwiek sposób, że lokal ten zużył tyle energii cieplnej. Tym bardziej, że, jak Pan wskazuje, wspólnota zdaje sobie sprawę z tego, iż powstają starty. Straty te powinny być rozliczone między lokale w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali i ich udziału w budynku (częściach wspólnych).

Zarząd powinien realizować uchwały wspólnoty, o ile są obowiązujące i nie zostały uchylone w wyniku ich zaskarżenia.

Niekiedy jednak sytuacja jest tak klarowna co do naruszenia norm prawnych przez daną uchwałę (pomimo jej niezaskarżenia), że dopuszczenie przez zarząd do jej stosowania może spowodować pociągnięcie zarządu do odpowiedzialności przez osoby poszkodowane.

W przedmiotowej sprawie wspólnota mogłaby wystawić rachunek na to mieszkanie. A potem przy braku zapłaty musiałaby udowadniać, że to mieszkanie zużyło tyle energii na CO. Nie udowodni. A to oznacza koszty sądowe – niepotrzebne.

Należałoby naświetlić zagadnienie wspólnocie. A zarazem dokonać zmiany regulaminu: dopuścić możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni lub kubatury oraz określać warunki stosowania zamiennego rozliczania; a nadto ustali zasadę, że koszty ponad wskazania urządzeń pomiarowych w lokalach należy rozliczać między wszystkie lokale w proporcji do powierzchni lub kubatury lokali i ich udziału w budynku (częściach wspólnych).