Problem ze zdaniem wynajmowanego mieszkania

Kwestie kaucji w przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 r. w sposób następujący:

„Art. 6

1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

2. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

1) dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;

2) jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu”.

Powyższa regulacja ma charakter szczególny w stosunku do przepisów kodeksu cywilnego, co oznacza, że jej przepisy w pierwszej kolejności znajdą zastosowanie. Jak wskazuje ust. 1 art. 6 tej ustawy, podstawową funkcją kaucji jest zabezpieczenie roszczeń wynajmującego wynikających z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. A zatem dotyczy to nie tylko należności czynszowych, ale także wszystkich innych należności wynajmującego jakie mogą powstać aż do opróżnienia lokalu. W szczególności chodzi o:

• niezapłacony czynsz;
• opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu;
• opłaty niezależne od właściciela, jak: opłaty za dostawę wody i odprowadzenie ścieków, energię elektryczną, ciepło, paliwo gazowe, wywóz odpadów i nieczystości ciekłych;
• należności z tytułu zużycia elementów wyposażenia technicznego których naprawą bądź wymianą obciążony jest najemca;
• należności z tytułu zastępczego wykonania przez wynajmującego robót obciążających najemcę, w oparciu o sporządzony przez wynajmującego kosztorys budowlany;
• odszkodowanie za stwierdzone i oszacowane szkody ustalone na zasadach ogólnych związane z uszkodzeniem lokalu powstałym z winy najemcy.

Jakkolwiek powyższe wyliczenie stanowi katalog otwarty, to jednakże trudno uznać, że inny układ mebli (ich przestawienie) stanowi szkodę bądź niewykonanie umowy, jeżeli w umowie brak było zastrzeżenia, iż najemcy pod żadnym pozorem nie wolno zmienić zastanego wystroju wewnętrznego mieszkania. Zatem powoływanie się najemcy na konieczność dostosowania do pierwotnego układu mebli jako powód potrącenia z kaucji jest chybione. Równie zabawnie brzmi argument o brudnej lodówce, zatem nie będę się do tego odnosić.

Niewątpliwie punktem wyjścia do rozliczenia kaucji winien być protokół odbioru mieszkania przez Panią sporządzony w momencie oddania lokalu do użytkowania i sporządzenie obecnego protokołu, który kiedy lokal jest oddawany. W żadnym razie przestawienie mebli nie może być uznane za niewykonanie umowy czy szkodę. Zatem w przypadku zawarcia takiej pozycji w protokole należy odmówić jego podpisania lub pod tą pozycją zrobić zastrzeżenie.

Zatem zapłacona przez Panią kaucja podlega rozliczeniu po wygaśnięciu stosunku najmu i opróżnieniu lokalu mieszkalnego, najpóźniej w terminie miesiąca od opróżnienia lokalu. Co więcej, art. 6 ust. 3 ww. ustawy reguluje waloryzację zwracanej najemcy lokalu mieszkalnego kaucji. Zgodnie z jego treścią wynajmujący zobowiązany jest rozliczyć kaucję zwaloryzowaną w ten sposób, że otrzymaną od najemcy przy zawarciu umowy kwotę winien podzielić przez wielkość obowiązującego w dniu zawarcia umowy czynszu, a uzyskaną w ten sposób krotność czynszu zastosować do wyliczenia kaucji podlegającej rozliczeniu poprzez przemnożenie jej przez wielkość czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji. Zasadniczo to Pani jako najemca powinna wskazać sposób, w jaki sposób chce zwrot otrzymać. Jeżeli tego Pani nie uczyni, to zwrot kaucji jako typowego długu oddawczego powinien nastąpić w miejscu zamieszkania najemcy, np. przekazem pocztowym.

Natomiast jeżeli wynajmująca chce coś z kaucji potrącić, to powinna zrobić i doręczyć Pani rozliczenie, a różnicę zwrócić w sposób wskazany wyżej. Ważne jest, by z treści rozliczenia wyraźnie wynikało, że wynajmująca coś „potrąca” i wskazanie, co wynajmująca sobie potrąciła i z jakiego powodu. Pani oczywiście nie musi się z tym zgadzać.

W taki przypadku należy wysłać do wynajmującej wezwanie do zapłaty pod rygorem wystąpienia na drogę sądową. Wezwanie do zapłaty dobrze jest wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru W braku zwrotu kaucji w zakreślonym terminie pozostaje droga sądowa. Postępowanie prowadzone w takiej sprawie to tak zwane postępowanie uproszczone. Jedną z jego cech takiego postępowania jest to, że pisma składane w toku postępowania (zwłaszcza pozew i odpowiedź na pozew) składa się na specjalnych i prostych do wypełnienia formularzach. Trzeba tam napisać tylko to, co konieczne, do ich wypełnienia jest potrzebna żadna skomplikowana wiedza prawnicza.

Co więcej, bardzo prawdopodobne jest to, że po otrzymaniu pozwu w takiej sprawie sąd wyda pewnego rodzaju wyrok wstępny – nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym. Jeżeli wynajmujący nie złoży sprzeciwu od tego wyroku w ciągu 2 tygodni od doręczenia mu takiego wyroku, to nakaz zapłaty nabierze mocy wiążącej.