Problem ze sprzedażą domu wpisanego do ewidencji zabytków

Ochrona obiektów zabytkowych

Z opisu nie wynika, czy budynek jest objęty ochroną konserwatorską, czy jest wpisany do gminnego rejestru zabytków, czy tylko do ewidencji.

Art. 6 ust. 2 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami nałożył na wójtów (burmistrzów, prezydentów miast) obowiązek założenia gminnej ewidencji zabytków, po przekazaniu przez wojewódzkiego konserwatora zabytków wykazu zabytków, określonego w art. 7 tej ustawy, w terminie dwuletnim od dnia przekazania przez wojewódzkiego konserwatora zabytków wykazu zabytków. Samo zatem przekazanie przez wojewódzkiego konserwatora zabytków wykazu zabytków wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta) nie wywołuje skutku w postaci założenia gminnej ewidencji zabytków, a jej założenie wymaga aktu organu wykonawczego gminy, z którym jednoznacznie można będzie wiązać skutek w postaci założenia gminnej ewidencji zabytków. W związku z tym założenie ewidencji następuje w drodze zarządzenia, które stanowi władcze oświadczenie woli właściwego organu, skierowane bezpośrednio na wywołanie określonego skutku prawnego. Zarządzenia są, obok decyzji administracyjnych, prawną formą podejmowania władczych rozstrzygnięć przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta (por. wyrok NSA z dnia 5 listopada 2014 r., sygn. akt II OSK 2329/14).

Wskazać przy tym należy, że skutek prawny objęcia nieruchomości zabytkowej ochroną w świetle przepisów ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami wynika nie tyle z czynności materialno-technicznych polegających na opracowaniu dla obiektu zabytkowego karty ewidencyjnej i dołączeniu jej do prowadzonego zbioru, ale ze stwierdzenia, że dany obiekt spełnia warunki do ujęcia go w gminnej ewidencji zabytków (por. postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 września 2012 r, sygn. akt II OSK 1950/12).

W myśl art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. Nr 162, poz. 1568 z późn. zm.) „formami ochrony zabytków są: wpis do rejestru zabytków; uznanie za pomnik historii; utworzenie parku kulturowego; ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego”. Natomiast zgodnie z art. 21 tej ustawy „ewidencja zabytków jest podstawą do sporządzania programów opieki nad zabytkami przez województwa, powiaty i gminy. Ewidencja zabytków jest zbiorem przeznaczonym dla zabytków, co jednoznacznie wynika z jej nazw”y. Przy prowadzeniu ewidencji należy mieć na uwadze przepis art. 3 pkt 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, zawierający ustawową definicję zabytku. Do ewidencji wpisuje się obiekty, które ze względu na posiadane wartości historyczne, naukowe lub artystyczne zasługują na zachowanie. Przepis art. 22 ust. 4 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami stanowi, że „wójt (burmistrz, prezydent miasta) prowadzi gminną ewidencję zabytków nieruchomych z terenu gminy”. Zgodnie zaś z zapisem art. 22 ust. 5 „w gminnej ewidencji zabytków powinny być ujęte:

1) zabytki nieruchome wpisane do rejestru;

2) inne zabytki nieruchome znajdujące się w wojewódzkiej ewidencji zabytków;

3) inne zabytki nieruchome wyznaczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków”.

Roboty budowlane w obiekcie zabytkowym

Zgodnie z art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego „jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi łub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia. Przepisu ust. 1 nie stosuje się do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków” (ust. 2). 

Zgodnie z art. 39 ust. 1 i 2:

„1. Prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.

2. Pozwolenie na rozbiórkę obiektu budowlanego wpisanego do rejestru zabytków może być wydane po uzyskaniu decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków działającego w imieniu ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego o skreśleniu tego obiektu z rejestru zabytków”.

Z powyższego przepisu wynika, iż dotyczy on formalności związanych z zamiarem przystąpienia robót związanych z budynkami objętymi różnymi formami ochrony konserwatorskiej - nie dotyczy on natomiast sytuacji, w której prowadzenie robót jest związane z decyzją nakazową wydawaną przez organy nadzoru budowlanego na podstawie art. 67. 

Wniosek o wykreślenie domu z rejestru zabytków

Jeśli budynek wpisano jest do rejestru, a nie tylko gminnej ewidencji, można i powinniście wnioskować o skreślenie obiektu z rejestru zabytków. Powinien Pan złożyć do Ministra Kultury i Ochrony Dziedzictwa Narodowego wniosek o jego skreślenie z rejestru zabytków. Zabytek może zostać wykreślony z rejestru tylko w przypadku, gdy uległ on zniszczeniu w stopniu powodującym utratę jego wartości historycznej, artystycznej lub naukowej, albo którego wartość będąca podstawą wydania decyzji o wpisie do rejestru nie została potwierdzona w nowych ustaleniach naukowych.

Tu najlepiej podeprzeć się opinią biegłego z tego zakresu.

W przypadku skreślenia zabytku z rejestru skreśla się także jego otoczenie. Skreślenie z rejestru zabytków następuje na podstawie decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków działającego w imieniu ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego.

Jeśli budynek znajduje się tylko w gminnej ewidencji – sam wpis nie dowodzi wartości zabytkowej obiektu, nawet jeśli sporządzenie kart adresowych organ zlecił pracowni badań i dokumentacji zabytków. Można zaskarżyć zarządzenie o wpisie budynku do ewidencji.

Zarządzenie wójta w części dotyczącej wpisania obiektu do ewidencji można zaskarżyć w tym zakresie, że nastąpiło to z naruszeniem prawa, czyli bez analizy, czy obiekt przedstawia wymienione wyżej walory historyczne. Jednak należy pamiętać, że zgodnie z art. 94 ust. 1 ustawy „nie stwierdza się nieważności uchwały lub zarządzenia organu gminy po upływie jednego roku od dnia ich podjęcia, chyba że uchybiono obowiązkowi przedłożenia uchwały lub zarządzenia w terminie określonym w art. 90 ust. 1, albo jeżeli są one aktem prawa miejscowego”.

Jeśli upłynął termin, a istnieją przesłanki stwierdzenia nieważności, sąd administracyjny orzeka o ich niezgodności z prawem. Uchwała lub zarządzenie tracą moc prawną z dniem orzeczenia o ich niezgodności z prawem.