Problem z postawieniem mobilnego domku letniskowego na działce

Zabudowa letniskowa/rekreacyjna a domek mobilny

Już na wstępie wskazuję, że skoro miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym chce Pani ów domek posadowić, nie dopuszcza zabudowy rekreacyjnej (w tym letniskowej), to owszem – Pani działanie są znacznie utrudnione. Budowa (w tym posadowienie) domku letniskowego jest bowiem mniej wymagająca niż domu całorocznego. W przepisach nie znajdziemy prawnej definicji domku letniskowego, jednak z uwagi na jego przeznaczenie, tj. wykorzystywanie do celów mieszkalnych sezonowo, a nie całorocznie, należy potraktować go jako budynek rekreacji indywidualnej (czyli przeznaczony do okresowego wypoczynku, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Budynek, który przystosowany jest do całorocznego użytkowania, przez ustawodawcę określony jest jako budynek mieszkalny. Należy więc pamiętać o odróżnianiu tych dwóch pojęć. Jest to o tyle istotne, o ile przy budowie budynku mieszkalnego obowiązuje nas więcej formalności oraz wymagań wynikających z przepisów prawa budowlanego i warunków technicznych. Przy budowie zaś domku przeznaczonego do okresowego wypoczynku ustawodawca nie jest tak rygorystyczny.

Domek mobilny a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jednakże wszelkie uregulowania dotyczące przeznaczenia terenu, jego zagospodarowania i zabudowy muszą znajdować się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalanym przez gminę. Plan składa się z dwóch części: opisowej i graficznej w postaci mapy terenu. To miejscowy plan kształtuje sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. W nim określone jest, co właściciel nieruchomości może wybudować na swojej działce. W miejscowym planie zawarte są informacje co do dopuszczalnej liczby obiektów na działce, ich wielkości, rodzaju zabudowy, wysokości budynku, szerokości elewacji, linii zabudowy itp. Ilekroć więc planujemy zakup działki pod budowę domu czy domku letniskowego, należy w pierwszej kolejności sprawdzić, czy dla danego terenu uchwalony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jakie są jego uwarunkowania. Może się bowiem okazać, i tak w istocie okazało się w Pani przypadku, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na danych terenach będzie dopuszczał jedynie zabudowę jednorodzinną.

Domek mobilny jako przyczepa – obiekt tymczasowy

Przechodząc do informacji, jakie uzyskała Pani od urzędniczki, tj. aby postawiła Pani ów domek jako przyczepę na kółkach bez żadnych zgłoszeń ani pozwolenia albo zgłosiła ów domek mobilny jako domek jednorodzinny całoroczny, wskazuję co następuje.

Aby posadowić ów domek mobilny w charakterze przyczepy musiałby on spełnić definicję obiektu tymczasowego. Zgodnie z art. 3 ust. 5 Prawo budowalne przez tymczasowy obiekt budowalny należy rozumieć obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe, przenośne wolno stojące maszty antenowe.

Zatem żeby można było mówić o tymczasowości obiektu, to inwestor (czyli Pani) musi mieć zamiar go przenieść bądź rozebrać (decyduje tutaj jego subiektywna wola) albo musi być to obiekt, który jest niepołączony trwale z gruntem. Tylko te dwa kryteria mogą decydować o tym, czy obiekt będzie uznany za tymczasowy. Warto dodać, że tymczasowy może być każdy obiekt budowlany, czyli zarówno budynek, budowla, jak i obiekt małej architektury, jeśli został wzniesiony z wykorzystaniem materiałów budowlanych. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 12 Prawa budowlanego pozwolenia na budowę nie wymaga budowa tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu. Taką budowę trzeba natomiast zgłosić w starostwie, co wynika z art. 30 ust. 1 pkt 1.

Jeśli na działce ma stanąć przyczepa kempingowa lub domek na kółkach i być wykorzystywana do celów mieszkalnych, to konieczne jest albo dokonanie zgłoszenia, albo nawet uzyskanie pozwolenia na budowę – zależnie od czasu, na jaki przyczepa/ domek na kółkach ma zostać na swoim miejscu (jeśli do 180 dni wówczas wystarczy zgłoszenie, jeśli powyżej konieczne jest pozwolenie).

Domek mobilny – obiekt do czasowego zamieszkiwania

Domek mobilny to obiekt budowlany na kołach, który jest przystosowany do czasowego zamieszkiwania. Jego konstrukcja zapewnia możliwość postawienia go w dowolnym miejscu, a zatem nie jest trwale związany z gruntem, czyli jest tymczasowym obiektem budowlanym. Zatem do domku mobilnego odnoszą się takie same regulacje w zakresie zgód budowlanych, jakie obowiązują w przypadku przyczepy kempingowej wykorzystywanej do celów rekreacyjnych (konieczne jest albo dokonanie zgłoszenia, albo nawet uzyskanie pozwolenia na budowę – zależnie od czasu, na jaki domek ma zostać na swoim miejscu). Natomiast nie powinno się mylić domów mobilnych z przyczepami kempingowymi, gdyż w przeciwieństwie do nich nie są one pojazdami, nie podlegają rejestracji i nie mogą się poruszać po drogach na takich zasadach jak każdy inny pojazd.

W sytuacji więc gdy ma Pani możliwość przejechania i przestawienia domku przed upływem wskazanych 120 dni na inny teren/inną działkę, można poprzestać tylko na zgłoszeniu zamiaru umieszczenia go na działce ( art. 30 ust. 1 pkt 1 Prawo budowlane). Należy jednak pamiętać, iż do rozpoczęcia budowy – w tym przypadku do ustawienia domku na działce – zgodnie z art. 30 ust. 5 można przystąpić dopiero po upływie 30 dni od dnia zgłoszenia, jeśli w tym terminie właściwy organ nie wniósł sprzeciwu. Do zgłoszenia zamiaru postawienia na działce domku mobilnego należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz w zależności od potrzeb odpowiednie szkice lub rysunki. W tym przypadku powinien wystarczyć projekt techniczny domku, który zapewne otrzyma Pani wraz z zakupem.

W sytuacji, gdy zmiana położenia domku, jego przewiezienie w inne miejsce, przed 120-dniowym terminem nie jest możliwa, do legalnego w świetle prawa jego posadowienia na działce konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Stosownie do art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane obiektem budowlanym jest budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 listopada 2007 roku, sygn. akt II SA/Bk 506/07, stwierdził, iż „pojęcie »budowla« nie oznacza, że ma to być budynek wzniesiony od podstaw i trwale związany z gruntem. Jest to każdy inny obiekt wolno stojący, służący m.in. do sezonowego zamieszkiwania i użytkowany jako domek letniskowy”. W ciągu ostatnich kilku lat, orzecznictwo sądowo-administracyjne w zakresie domków holenderskich, oraz przyczep kempingowych ugruntowało się i jednoznacznie uznaje ustawione na gruncie przyczepy kempingowe, nie spełniające w danej chwili swej pierwotnej funkcji transportowo-komunikacyjnej, za obiekty budowlane, co wiąże się z tym, iż dla swojej legalności wymagają wcześniejszego uzyskania pozwolenia na budowę. (patrz: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 10 września 2013 r., sygn. akt II SA/Bk 474/13, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 5 września 2013 r., sygn. akt II SA/Gl 112/13, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 28 czerwca 2012 r. sygn. akt II SA/Ol 380/12).

Posadowienie domku mobilnego bez zgłoszenia lub pozwolenia

W sytuacji, gdy domek mobilny posadowiony będzie na działce bez wymaganego prawem zgłoszenia lub pozwolenia, może potraktowany zostać jako samowola budowlana a co za tym idzie konieczne będzie przeprowadzenie procedury legalizacyjnej co wiąże się z dość wysokimi kosztami. Organy administracyjne mogą również wydać nakaz rozbiórki takiego obiektu co wiąże się z koniecznością wywiezienia domku z konkretnego terenu/działki. Jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w swoim wyroku z dnia 5 listopada 2010 r., sygn. akt VII SA/Wa 1504/10, „pojęcie »rozbiórka obiektu budowlanego« nie jest tożsame z rozebraniem (demontażem) na poszczególne części, czy elementy obiektu zrealizowanego w innym miejscu i jedynie ustawionego na danym terenie. W takim wypadku wykonanie rozbiórki polega na usunięciu (wywiezieniu) obiektu z terenu, na którym został nielegalnie posadowiony”.

Podsumowując, jeśli jest Pani w stanie po 120 dniach od jego posadowienia przenieść go w inne miejsce ,może Pani dokonać zgłoszenia jako obiekt tymczasowy. Nie może Pani nie zrobić nic i posadowić go, uznając za przyczepę, bowiem ani domek holenderski, ani domek mobilny nie jest przyczepą, gdyż w przeciwieństwie do przyczepy nie jest pojazdem, nie podlega rejestracji i nie może się poruszać po drogach tak jak pojazd.

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę

Jeśli zaś nie jest możliwe przeniesienie domku po ww. terminie (mimo że nie przekracza on 35 m²), to wówczas pozostaje Pani procedura uzyskania pozwolenia na budowę. Do złożonego wniosku o wydanie pozwolenia na budowę należy dołączyć:

• projekt budowlany w 4 egzemplarzach;
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

Podobnie jak przy budowie domku jednorodzinnego i w tym wypadku trzeba ustanowić kierownika budowy, który będzie odpowiedzialny m.in. za dziennik budowy oraz wykonanie domku zgodnie z projektem. Rozpoczęcie budowy musi zostać zgłoszone do nadzoru budowlanego na 7 dni przed rozpoczęciem robót, po zakończeniu prac trzeba natomiast złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy wraz z poniższymi załącznikami:

• oryginał dziennika budowy,
• protokoły badań dotyczących instalacji,
• protokoły odbioru wykonanych przyłączy,
• geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza,
• oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania domku z zatwierdzonym wcześniej projektem.

Po 30 dniach od zgłoszenia zakończenia budowy można rozpocząć użytkowanie swojego domku.

Projekt architektoniczno-budowlany to pierwsza i jednocześnie najważniejsza część każdego projektu budowlanego. W jego skład wchodzi przede wszystkim „dokumentacja techniczna” stawianego budynku. Sporządzenie projektu budowlanego spoczywa na projektancie. Jest nim osoba fizyczna, która zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 9 lutego 1998 r. (sygn. akt IV SA 692/96) posiada odpowiednie wykształcenie oraz praktykę zawodową. Osoba ta podlega wpisowi do centralnego rejestru osób, które posiadają uprawnienia budowlane. Rejestr prowadzony jest przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Ponadto projektant musi być wpisany na listę członków izby architektów albo izby inżynierów budownictwa. Ceny za projekt indywidualny to kilka a nawet kilkanaście tysięcy (podawana jest stawka za m²). Z kolei obsługa inwestycji i jej nadzory to koszt do około 2 tysięcy złotych. To tylko stawki szacunkowe, różnią się one w zależności od miejscowości.

Brak możliwości potraktowania domku mobilnego jako przyczepy kempingowej

Nie zgodzę się więc z Panią urzędniczką, że może Pani bez dokonywania żadnego zgłoszenia postawić ów domek i traktować jak przyczepę kempingową. Nie jest on bowiem pojazdem i zastosowania nie znajdzie przepis pozwalający na jego posadowienie bez zgłoszenia, gdy jest np. przyczepiony do pojazdu z tablicami rejestracyjnymi.

W mojej ocenie wyłącznie wszczęcie procedury pozwolenia na budowę może okazać się skuteczne. Wcale jednak nie musi. Orzecznictwo jasno bowiem wskazuje, że obiekt budowlany będący domkiem holenderskim/mobilnym zgodnie z art. 3 pkt 5 Prawo budowlane jest obiektem tymczasowym, jako że nie jest trwale połączony z gruntem. Z kolei przez zabudowę jednorodzinną należy rozumieć jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków, wraz z budynkami garażowymi i gospodarczymi. Prawo budowlane definiuje budynek mieszkalny jako budynek przeznaczony na mieszkanie. Budynek taki może mieć postać: budynku wielorodzinnego, zawierającego 2 lub więcej mieszkań; budynku jednorodzinnego; budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej. Ustawa prawo budowlane instruuje, że budynek musi być trwale związany z gruntem (nie może się przemieszczać ani ulegać składaniu i rozkładaniu). Inne warunki, jakie budynek musi spełniać, to: posiadanie fundamentów, posiadanie dachu posiadanie przegród budowlanych, jakie wydzielają go z przestrzeni.

Skoro zatem zasadniczą różnicą między obiektem tymczasowym a budynkiem jest „trwałość związania z gruntem”, która w przypadku domku mobilnego nie występuje, to nawet uzyskanie projektu budowlanego może nie doprowadzić do uzyskania pozwolenia na budowę, skoro miejscowy plan dopuszcza tylko zabudowę jednorodzinną.

Niemniej, proszę niezobowiązująco udać się do najbliższej dla Pani pracowni architektoniczno-budowlanej i spytać, co o tym sądzą, wskazując wyraźnie na warunki zawarte w miejscowym planie.

Rezygnacja z domku mobilnego – kalkulacja kosztów

Nie wiem, jak wysoką uiściła Pani zaliczkę i czy umowa dopuszcza jakiekolwiek warunki odstąpienia od niej za zwrotem zaliczki, ale być może w Pani sytuacji finansowo korzystniejszym rozwiązaniem jest przepadek zaliczki i rezygnacja z domku. Musi to Pani skalkulować. Najpierw jednak proszę skonsultować ów problem z projektantem, który po pierwsze wskaże, czy widzi możliwość uzyskania pozwolenia na budowę, a jeśli tak, to po drugie wyceni Pani koszty. Wówczas skonfrontuje to Pani z kwotą zaliczki i będzie mogła dokonać wyboru.

Na pewno jednak jako prawnik nie rekomenduję stawiania ów domku bez żadnych zgłoszeń, bowiem w przypadku kontroli takowy domek nie zostanie uznany za przyczepę.