Remont kanalizacji w budynku wspólnoty - prawa i obowiązki właścicieli lokali

Usunięcie awarii kanalizacji w budynku wspólnoty mieszkaniowej zlokalizowanej w jednym z mieszkań

Niestety, ciągle jeszcze jest bardzo dużo instalacji kanalizacyjnych starego typu z podejściami przez strop od sąsiada z dołu. Jedyne wyjście, to przebudować pion kanalizacyjny w taki sposób, żeby każdy miał podejścia w granicach swojego lokalu. Niestety wiąże się to z „wejściem” na teren sąsiada, jak w Pana przypadku, gdzie syfon zlokalizowany jest poniżej Pańskiego lokalu. I tu znaczenia nabiera dokładne określenie granicy pomiędzy własnością i odpowiedzialnością indywidualnego właściciela a częścią wspólną nieruchomości. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Zatem wszystko, co nie służy do użytku przez indywidualnego właściciela, jest częścią wspólną. Według tej zasady wszystkie piony wodne i kanalizacyjne w budynku są częścią wspólną nieruchomości. Elementy poziome instalacji w lokalu to indywidualna własność i odpowiedzialność każdego właściciela. W przypadku instalacji kanalizacji część wspólną w obrębie lokalu indywidualnego właściciela stanowi pion kanalizacyjny wraz z trójnikiem na pionie. Wszystkie podejścia pod przybory, urządzenia i wszystkie odcinki poziome są własnością indywidualnego właściciela. Skoro zatem podejście znajduje się u sąsiada z dołu [tak dawniej budowano, inny był poziom wiedzy technicznej, inne materiały, inne stosunki własnościowe (lokale dawniej nie były prywatną własnością), inne obyczaje], to wg sądów należy do części wspólnej i odpowiada za to wspólnota mieszkaniowa.

Na kim spoczywa odpowiedzialność za zapewnienie należytego stanu kanalizacji w wspólnocie mieszkaniowej?

„Odnosząc się do argumentów stron dotyczących tego, na kim spoczywała odpowiedzialność za zapewnienie należytego stanu poziomów, należy stwierdzić, że na gruncie art. 3 ust. 2 u.w.l. poziomy zasadniczo stanowią element wyłącznej własności właściciela lokalu, z którego odprowadzają ścieki, jednakże wobec braku w ustawie uregulowania analogicznego do art. 49 § 1 K.c. przy odpowiednim stosowaniu zasady superficies solo cedit należy przyjmować, iż podłączenia lokali w części znajdującej się poza tymi lokalami, w szczególności odcinki odpływów kanalizacyjnych przebiegające w obrębie lokalu położonego na niższej kondygnacji, stanowią element nieruchomości wspólnej. Jedynie więc ten odcinek poziomu, który znajduje się w obrębie lokalu pozwanych i do którego powinni mieć oni swobodny dostęp, jest przedmiotem ich odrębnej własności.” (Sąd Okręgowy w Krakowie w wyroku z dnia 5.06.2014 r. (sygn. akt II Ca 332/14).

I kolejny wyrok: „Ustawa nie precyzuje granic nieruchomości wspólnej, jednakże w praktyce przyjmuje się, że do nieruchomości wspólnej powinna być zaliczana instalacja wodociągowa od pierwszego zaworu za wodomierzem głównym w budynku do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru zużytej wody w lokalu a instalacja kanalizacyjna do pierwszej studzienki rewizyjnej w tym piony a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych, podłączenia lokali w części znajdującej się poza tymi lokalami i syfony stropowe, lecz z wyłączeniem odcinków służących poszczególnym lokalom i znajdujących się w obrębie tych lokali a także zewnętrzne i wewnętrzne rury spustowe. Postuluje się też, aby do nieruchomości wspólnej zaliczać także odcinki odpływów kanalizacyjnych znajdujące się poza obsługiwanymi lokalami, tj. w lokalu na niższej kondygnacji, podobnie jak i syfony stropowe gdyż elementy te nie mogą być wymieniane przez tego właściciela, który z nich korzysta bez konieczności uzgadniania z mieszkańcem niższej kondygnacji” (Sąd Apelacyjny w Szczecinie, wyrok z dnia 13.03.2013 r. sygn.akt I ACa 872/12).

Usuwanie awarii w odcinkach odpływów kanalizacyjnych znajdujących się poza lokalem właściciela

Jak widać, sądy są skłonne uznawać, że odcinki odpływów kanalizacyjnych znajdujących się poza lokalem właściciela powinny należeć do nieruchomości wspólnej, ale należy liczyć się z tym, że WM uzna, iż należy on do Pana. Jednak w przypadku jakichkolwiek wątpliwości WM winna interpretować przepisy z uwzględnieniem interesu jej członków, przy poszanowaniu zasad współżycia społecznego, prawa sąsiedzkiego, przyjętych standardów i zwyczajów, a także obowiązujących zasad i reguł bezpiecznej eksploatacji budynku, zatem tak czy inaczej jest to sprawa WM.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy: „Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację”. Ponadto zgodnie z art. 13 ust. 2: „Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.”.

Odmowa udostępnienia lokalu wspólnocie mieszkaniowej która chce przeprowadzić usunięcie usterki

Wyliczenie przypadków, w których właściciel lokalu jest zobowiązany zezwalać na wstęp do lokalu na żądanie zarządu (zarządcy) wspólnoty mieszkaniowej (art. 13 ust 2 u.w.l.) ma charakter wyczerpujący, a istnienie przesłanek wymienionych w tym przepisie (konieczność przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomościach wspólnych, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje) w celu ochrony interesów pozostałych właścicieli lokali, musi być wykazane i weryfikowalne. Wspólnota może dochodzić wykonania obowiązku udostępnienia lokalu przez właściciela w trybie procesu o nakazanie. Artykuł 13 ust. 2 ustawy – będący ograniczeniem praw właścicielskich właścicielem lokalu – stanowi zarazem materialną podstawę roszczenia wspólnoty w warunkach zaistnienia jednej z przesłanek tego przepisu. A zatem w razie odmowy spełnienia obowiązku udostępniania lokalu, wspólnocie mieszkaniowej przysługuje wyłącznie roszczenie o nakazanie przez sąd udostępnienia lokalu w celu wykonania czynności, o których mowa w art. 13 ust. 2 u.w.l. Uchwały właścicieli lokali dotyczyć mogą bowiem jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, a nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali.

Upoważnienie do przeprowadzenie remontu w mieszkaniu wspólnoty mieszkaniowej

Co do sąsiada: fundując sobie podwieszany sufit winien liczyć się z tym, że odcina Panu możliwość dotarcia do podejścia. Zatem może się tak zdarzyć, że kosztem demontażu i ponownego montażu on zostanie obciążony. Tak czy inaczej sprawa należy do WM. Zatem rekomendowałabym Panu ponowić pismo do zarządcy nieruchomości, w którym opisałby Pan przedmiotową sprawę i którym wyznaczyłby Pan termin, w jakim oczekuje na stosowną odpowiedź. Pismo proszę wysłać za potwierdzeniem odbioru, sugeruję też sporządzenie dokumentacji, np. w postaci zdjęć łazienki, rur itp. Dodatkowo mógłby się Pan zwrócić do WM o podjęcie uchwały w celu przeprowadzenie remontu. W razie niekorzystnego obrotu sprawy można byłoby ją na podstawie art. 25 ust. 1 u.o.w.l. zaskarżyć do sądu. Jeżeli natomiast WM nie zechce podjąć takiej uchwały, to nie ma możliwości zmuszenia jej do tego nawet za pośrednictwem sądu. Jedyne, co w takiej sytuacji można uczynić, to wystąpić do sądu o upoważnienie do przeprowadzenia remontu samodzielnie, po czym miałby Pan prawo ubiegać się o rozliczenie kosztów od pozostałych członków wspólnoty (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 07.02.2002 r. (sygn. akt I CKN 489/00).

Można też spróbować załatwić tę sprawę na drodze administracyjnoprawnej, tj. zgłosić ją we właściwym inspektoracie nadzoru budowlanego – o tym, kto ma roboty wykonać, zdecyduje organ z urzędu w drodze decyzji. Zgodnie z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego: właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości – określając termin wykonania tego obowiązku – w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym.

Jest jeszcze jedno wyjście, o ile ma Pan mieszkanie ubezpieczone, mianowicie zgłosić np. zalanie. Firma ubezpieczeniowa wypłaci odszkodowanie, niemniej w następstwie będzie je egzekwować od wspólnoty. Może to WM czegoś na przyszłość nauczy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
4. Wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 5.06.2014 r., sygn. akt II Ca 332/14
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 13.03.2013 r., sygn.akt I ACa 872/12
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 07.02.2002 r., sygn. akt I CKN 489/00