Problem z lokatorem - jak pozbyć się go z mieszkania?

Powództwo o eksmisję trudnego lokatora

Jedynym sposobem, aby wymusić na lokatorze wyprowadzkę i opróżnienie lokalu, jest wytoczenie powództwa o eksmisję. Istnieją także inne praktyki, takie jak dalsze wynajmowanie lokalu także innym lokatorom, którzy wprowadzają się do tego lokalu, wtedy dotychczasowy lokator może się zniechęcić i opuścić lokal. Jednak są to praktyki uznaniowe i zależą od Pani.

Właściwą drogą jest bowiem wytoczenie postępowania o eksmisję. Niniejsze postępowanie proponuję rozpocząć od przedsądowego wezwania do opuszczenia lokalu – najlepiej sporządzonego przez profesjonalnego pełnomocnika, który wyśle pismo w Pani imieniu. Zazwyczaj dobrze oddziałuje to na ewentualnych dłużników.

Idąc dalej, zwróćmy uwagę na treść art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, cytuję: „Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia”.

Uprawnienie do lokalu socjalnego od gminy

W opisanej sprawie ważny jest również aspekt ewentualnego uznania przez sąd, że lokatorowi może przysługiwać mieszkanie socjalne. Mówi o tym art. 14 ust. 1 cytowanej ustawy: „W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu”. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 511 i 1000) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,

3) obłożnie chorego,

4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Natomiast ustęp 6 art. 14 zawiera ograniczenie co do możliwości eksmisji, dopóki gmina nie zaoferuje najemcy innego lokum, mianowicie – orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Dlatego też eksmitowany ma prawo do zamieszkiwania w lokalu aż do momentu złożenia mu przez gminę oferty umowy najmu lokalu socjalnego – oczywiście, o ile taki lokal najemcy przysługuje w myśl ustawy.

W Pani przypadku sytuacja jest niejasna, albowiem wynajmowała Pani mieszkanie jednemu lokatorowi, a kobieta z dzieckiem, o której Pani wspomina, właściwie mieszka tam bezumownie. Niemniej jednak zastosowanie będzie miał powyższy przepis, a więc jak najbardziej może zostać wobec nich orzeczona eksmisja, jednak właściwie pewne jest, że sąd przyzna im lokal socjalny. Niestety, procedura wyznaczenia lokalu socjalnego na ogół trochę trwa – z uwagi na konieczność wskazania takiego lokalu przez gminę.

Odszkodowanie od eksmitowanego i solidarna odpowiedzialność gminy

Proszę mieć jednak na uwadze art. 18 ust. 1 ustawy, który stanowi, że „Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie”. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Co do zasady, gmina odpowiada solidarnie z eksmitowanym. Zgodnie bowiem z ust. 5 wymienionego przepisu: „Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 K.c.”.

Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 8 listopada 2017 r.: „Odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego dla eksmitowanego najemcy nie stanowi ekwiwalentu czynszu, nawet gdyby odpowiadało wysokości, jaką właściciel lokalu mógłby otrzymać z tytułu jego wynajmu, gdyż jest rekompensatą za szkodę, której źródłem jest niewywiązanie się przez gminę z nałożonego na nią ustawowego obowiązku” (II FSK 2781/15). Zatem od momentu orzeczenia eksmisji będzie Pani przysługiwało odszkodowanie z tytułu zajmowania lokalu – do czasu jego opróżnienia.

Wykonanie eksmisji przez komornika

Zgodnie natomiast z treścią art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego komornik, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie, nie dłużej niż okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia. Należy jeszcze dodać, że w powyższym przypadku art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów, który wskazuje, że wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie – będzie miał w dalszym ciągu zastosowanie.

Podsumowując, w przedstawionej sprawie najlepszym i zgodnym z literą prawa rozwiązaniem będzie wytoczenie powództwa o eksmisję, poprzedzone wezwaniem do opróżnienia lokalu.