Problem z lokatorami w wynajmowanym mieszkaniu sąsiadów sąsiadów

Pozew cywilny o zakazie immisji

Sprawę rozwiąże Pani przez powództwo cywilne – pozew o zakazanie immisji.

Co do zasady właściciel może korzystać z nieruchomości w każdy – dozwolony przez prawo – sposób. Korzystając jednak ze swojej nieruchomości (prowadząc działalność, organizując punkt przeładunkowy), może oddziaływać na grunt sąsiedni w różny sposób. Prawnicy takie oddziaływanie nazywają immisjami. Immisje – w przeciwieństwie do fizycznego wtargnięcia na grunt sąsiedni, które jest zasadniczo zakazane i nie wchodzi w zakres pojęcia immisji – polegają na czynnościach dokonywanych na własnej nieruchomości, ale których skutki występują na gruncie sąsiednim.

Na gruncie polskiego prawa ochrona przed immisjami przewidziana jest w art. 144 w związku z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Według art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Jeżeli właściciel nie powstrzymuje się od tych działań, wówczas można wystąpić na podstawie art. 144 w związku z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, z powództwem o zaprzestanie naruszeń

Roszczenie negatoryjne

Podstawą do jakichkolwiek roszczeń jest art. 222 § 2 w zw. z art. 144 Kodeksu cywilnego. Roszczenie, które nazywa się negatoryjnym, przysługuje przeciwko każdemu, kto narusza czyjąś własność w sposób bezprawny bez wyzucia właściciela z władania rzeczą (corpus), a więc nawet nie koniecznie z jej posiadania (wymagającego animus possidendi). Jest normą kształtującą roszczenie w razie immisji pośrednich, o których stanowi art. 144. Spełnienie przesłanek tego przepisu, tj. art. 144 z zakresu tzw. prawa sąsiedzkiego oznacza realizację przesłanki bezprawności potrzebnej do uruchomienia roszczenia negatoryjnego. Immisją pośrednią w rozumieniu doktryny i licznych przykładów orzecznictwa jest oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą bez bezpośredniego wtargnięcia na nią, lecz poprzez wpływanie na nią z własnej nieruchomości materialnymi i niematerialnymi czynnikami, takimi jak hałas, zapachy, płyny, fale radiowe itp., ale także zaśmiecanie terenu, niszczenie otoczenia, naruszanie estetyki, jak również uciążliwe zachowanie ludzi (np. klientów) i szkodliwe wpływanie na psychikę oraz samopoczucie właścicieli sąsiedniej nieruchomości. Wymaga się, aby takie pośrednie oddziaływanie nieruchomości przekraczało przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia (obu) nieruchomości i stosunków miejscowych (por. wyrok SN z dnia 2 czerwca 2016 r., sygn. akt I CSK 533/15).

Immisje przekraczające przeciętną miarę

Koncentrując się już na wykładni samego przepisu art. 144, należy wskazać, że w przepisie tym chodzi o aktywne zachowanie właściciela (a także dzierżawcy itp.), które jest podejmowane w ramach wykonywania jego prawa, równocześnie oddziałujące na sferę cudzego (sąsiedniego) prawa własności. Owo oddziaływanie bywa nazywane w literaturze „immisją”. Immisje pośrednie są ubocznym skutkiem działania właściciela, nie stanowią zaś rodzaju zamierzonego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Immisje te są częściowo dopuszczalne – w granicach określonych normą art. 144. Przy ustalaniu przeciętnej miary należy uwzględniać społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości emitującej zakłócenia, jak też nieruchomości doznającej zakłóceń. Dopuszczalne są tylko takie zakłócenia, które po pierwsze wynikają z normalnej eksploatacji nieruchomości, na której umiejscowione jest źródło zakłóceń, zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, a po wtóre nie naruszają normalnej eksploatacji nieruchomości doznającej zakłóceń zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wynika z jej charakteru. Przeciętną miarę dopuszczalnych zakłóceń wyznaczają zaś stosunki miejscowe.

To elastyczne kryterium pozwala brać pod uwagę wiele różnorodnych okoliczności towarzyszących immisjom. W pierwszym rzędzie trzeba uwzględniać miejsce położenia nieruchomości. Decydujące bowiem znaczenie ma charakter środowiska miejscowego. Należy także podkreślić, iż według przeważającego stanowiska piśmiennictwa i orzecznictwa, określona w art. 144 przeciętna miara ma charakter autonomiczny, to znaczy, że nawet zachowanie się właściciela zgodne z decyzjami i normami administracyjnymi nie pozbawia właścicieli nieruchomości sąsiednich roszczenia negatoryjnego w stosunku do niego w razie zakłócenia korzystania z ich nieruchomości ponad tę miarę (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 10 lipca 2003 r., sygn. akt I CKN 497/01, z dnia 10 lutego 2004 r., sygn. akt IV CK 454/02, i z dnia 30 września 2008 r., sygn. akt II CSK 169/08, a także uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 1970 r., sygn. akt III CZP 17/70).

W przypadku negatywnego oddziaływania na nieruchomość przez właściciela nieruchomości sąsiedniej w inny sposób niż poprzez bezpośrednie naruszenie prawa własności, właścicielowi przysługuje prawnorzeczowa ochrona na podstawie art. 144 w zw. z art. 222 § 2, która ma zastosowanie także w razie immisji niematerialnych negatywnie wpływających na osoby przebywające na nieruchomości sąsiedniej (por. uchwały Sądu Najwyższego: z dnia 4 marca 1975 r., sygn. akt III CZP 89/74, oraz z dnia 21 marca 1984 r., sygn. akt III CZP 4/84).

Pojęcia „przeciętna miara” w rozumieniu art. 144 nie można definiować wyłącznie przez pryzmat wyników pomiarów. Mają one wprawdzie istotne znaczenie przy definiowaniu tego pojęcia rzutującego na ocenę czy zachowanie pozwanych jest bezprawne, jednak wyniki takich pomiarów nie przesądzają ani o bezprawności (art. 24), ani o przekroczeniu „przeciętnej miary” (art. 144).

Definicja „przeciętnej miary” winna również odnosić się do innych czynników, które były przedmiotem rozważań orzecznictwa. I tak jak wielokrotnie wskazywał Sąd Najwyższy i co wprost wynika z omawianego przepisu, działanie takie jest niedozwolone jedynie wówczas, gdy zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, a więc jeżeli stopień tego zakłócenia przekracza zwykłą, przyjętą w stosunkach miejscowych, miarę (porównaj wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1962 r., sygn. akt III CR 66/62).

Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe zależą między innymi od miejsca położenia nieruchomości oraz czasu i sposobu korzystania z niej. Ocena „przeciętnej miary” w rozumieniu art. 144 musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkiwania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu. Przy wykładni art. 144 należy uwzględniać także takie czynniki jak: częstotliwość zakłóceń, długotrwałość oddziaływań i ich intensywność oraz zakres niedogodności i ograniczeń, jakich w związku z nimi doznają właściciele nieruchomości sąsiednich. Nieprzerwane występowanie immisji pośrednich jest istotnym, ale nie jedynym elementem oceny stopnia zakłóceń.

Sądem właściwym jest sąd rejonowy ze względu na siedzibę pozwanego.

Proszę wezwać właściciela mieszkania do dobrowolnego zaprzestania immisji, wymuszenia na lokatorach zakazu palenia na balkonie czy w mieszkaniu, potem skierować proszę pozew na drogę sądową.