Problem współwłasności domu nierozwiązany od lat - zniesienie współwłasności czy zasiedzenie udziałów?

Zniesienie współwłasności – postępowanie w sądzie

Wiem, że sprawy rodzinne, zwłaszcza majątkowe potrafią być trudne i skomplikowane. Przedstawiona przez Panią sprawa jest trudna i wielowątkowa, tym bardziej, że Pani weszła w posiadanie udziałów w różnych momentach, co bardzo komplikuje sprawę.

Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego (K.c.) – każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Istnieją następujące możliwości: podział fizyczny, podział do korzystania, przyznanie jednemu ze współwłaścicielu z obowiązkiem spłaty, sprzedaż i podział środków. W opisanym przez Panią przypadku oczywistym wydaje się być przyznanie nieruchomości Pani z obowiązkiem spłaty pozostałych właścicieli stosownie do wielkości ich udziałów. Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności to 1000 zł, a jeśli jest zgodny projekt podziału – wówczas jest to 300 zł.

Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych

Aby można było mówić o zgodnym projekcie, również kwota powinna zostać uzgodniona przez strony. Jeśli chodzi o dalsze koszty postępowania, to trudno jest powiedzieć z góry, bo to wszystko zależy od jego przebiegu, od tego, jakie dowody są przeprowadzane. W postępowaniu nieprocesowym zasada (która doznaje pewnych wyjątków) jest taka, że każdy ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie. Jeśli więc Pani o coś wnosi, Pani będzie musiała ponieść koszty z tym związane (jeśli takie są). W takich sprawach, jeśli jest spór co do wartości nieruchomości, często powołuje się biegłego. Koszt biegłego to często 2-3 tys., trudno jednoznacznie powiedzieć. W Pani interesie jest jednak, żeby sama takiego wniosku nie składała, żeby nie zostać zobowiązaną do zapłacenia zaliczki na poczet sporządzenia opinii. Powinna Pani określić właśnie mniej więcej, że wartość nieruchomości to te ok. 300 tys., wskazać jako podstawę właśnie inne nieruchomości jako wzór, a jeśli Pani rodzeństwo będzie to kwestionować, niech oni złożą wniosek o opinię biegłego, gdyż wtedy to oni zostaną zobowiązani do poniesienia kosztów.

Rozliczenie nakładów na wspólną nieruchomość

Rozliczenie nakładów poniesionych na nieruchomość jest zawsze rzeczą skomplikowaną i często bardzo wydłuża postępowanie. W prawie cywilnym nakłady to inaczej wydatki poniesione na ruchomość (rzecz) lub na nieruchomość. Nakłady dzieli się ze względu na cel, na który zostały poniesione. Wyróżnia się nakłady konieczne, użyteczne i zbytkowne. Szczególnie dobrze można je zobrazować w przypadku nakładów poczynionych na nieruchomości.

• Nakłady konieczne mają na celu utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z jej przeznaczeniem. W przypadku nieruchomości mogą to być wydatki poniesione zwłaszcza na remonty, czy to kapitalne czy bieżące, pozwalające na jej utrzymanie w dotychczasowym stanie i normalne korzystanie. Wydatki poczynione w innym celu nie będą nakładami koniecznymi, będą to nakłady inne – nakłady użyteczne lub nakłady zbytkowne.
• Nakłady użyteczne są definiowane jako nakłady dokonane w celu ulepszenia rzeczy. Zalicza się do nich głównie nakłady inwestycyjne, na przykład montaż paneli solarnych, które mają w założeniu zwiększyć wartość konkretnej nieruchomości, jej funkcjonalność czy użyteczność.
• Nakłady zbytkowne służą nadaniu rzeczy cech odpowiadających upodobaniom posiadacza i zaspokojeniu jego potrzeb estetycznych.

Zniesienie współwłasności nieruchomości wiąże się najczęściej z koniecznością rozliczenia nakładów poczynionych przez współwłaścicieli. Rozliczenia te dokonywane są, co do zasady, w oparciu o treść art. 207 Kodeksu cywilnego (K.c.), zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Oczywiście może Pani domagać się zwrotu nakładów stosownie do wielkości udziałów pozostałych współwłaścicieli, ale muszę wspomnieć, że termin przedawnienia wynosi tu 6 lat, a więc nie mogłaby Pani domagać się zwrotu wszystkich poniesionych nakładów, ale tylko tych mieszczących się w określonym limicie czasowym.

Może więc Pani wykazać nakłady i wydatki poniesione na nieruchomość w ciągu ostatnich 6 lat i przedstawić takie dowody jak: rachunki, faktury, potwierdzenia przelewu, zeznania świadków. Nie mogę określić, jak długo będzie trwać sprawa, gdyż w każdym sądzie jest inaczej i wiele czynników na to wpływa, np. obciążenie pracy w danym sądzie, czy będzie biegły, jak długo będzie sporządzał opinię, ilu będzie świadków. Może to trwać rok albo równie dobrze 2, 3 lata.

Nie mogę przedstawić, jaka konkretnie kwota powinna zostać im zaoferowana, gdyż to zależy nie tylko od wielkości udziału, ale również wymaga odjęcia wszystkich tych kosztów, a tej kwoty nie znam.

Przesłanki zasiedzenia udziałów we współwłasności

Co do zasiedzenia – również tutaj udzielenie jednoznacznej odpowiedzi może być trudne i niejednoznaczne. Zgodnie z art. 172 § 1 K.c. posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeśli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie zaś 30 lat nabywa własność, nawet jeśli uzyskał posiadanie w złej wierze.

Posiadanie w złej wierze występuje wtedy, gdy posiadacz ma świadomość, iż nie jest prawowitym właścicielem. Jednakże jak jasno wynika z przepisów, może dojść do zasiedzenia nieruchomości nawet wtedy, gdy posiadacz jest w złej wierze. Kwestia złej wiary została nieco objaśniona w orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 24 stycznia 2017 r., sygn. akt V ACa 313/16, który stwierdził, że zła wiara związana jest z posiadaniem informacji, które powinny skłonić posiadacza do refleksji, iż jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym. Nawet wzbudzenie wątpliwości wyłącza istnienie dobrej woli.

Jednakże nie stanowi to żadnej przeszkody, aby doszło do zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości. Jest to jak najbardziej możliwe i dopuszczalne. Warto przywołać tutaj np. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2017 r., sygn. III CSK 144/16, w którym Sąd Najwyższy uznał, że jest to możliwe, jednakże powinno się wykazać, iż władało się nieruchomością jak wyłączny, jedyny właściciel. Posiadanie powinno dotyczyć całej nieruchomości i obejmować zachowania osoby, która zachowuje się jak jedyny właściciel.

Odkąd Pani przejęła nieruchomość we władanie samoistne bez pozostałych współwłaścicieli, odtąd można liczyć termin na zasiedzenie. Największym problemem byłoby tutaj wykazanie nie samego posiadania samoistnego, ale od kiedy się ono zaczęło. Ten udział, który przekazali Pani brat i ojciec, oczywiście należy do Pani, ale jeśli chodzi o te, które należą do pozostałego rodzeństwa, to można mieć pewne wątpliwości. Jeśli Pani sama z mężem mieszka i gospodaruje, traktuje nieruchomość jak właściciel od 2007 r., to najbezpieczniej byłoby przyjąć tę datę, choć z drugiej strony wspomina Pani o 37 latach. Jest tu jednak pewne ryzyko odrzucenia wniosku, dlatego trzeba to również wziąć pod uwagę. Na chwilę obecną trudno mi udzielić jednoznacznej odpowiedzi, czy w Pani wypadku termin ten już minął, czy też nie, a nie chcę wprowadzić w błąd.