Prawo użytkowania mieszkania a prawa właściciela nieruchomości

Dożywotnie bezpłatne prawo do użytkowania mieszkania

Z pytania wynika, że na rzecz dziadka ustanowiono prawo dożywotniego bezpłatnego użytkowania mieszkania.

Stosownie do art. 252 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków (użytkowanie)”.

Użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym daną rzecz (w przypadku dziadka – nieruchomość). Treścią prawa użytkowania jest używanie rzeczy i pobieranie pożytków, jakie rzecz przynosi.

Użytkowanie jako prawo rzeczowe ograniczone o charakterze bezwzględnym korzysta z ochrony przewidzianej dla prawa własności. Wynika to z art. 251 K.c., zgodnie z którym „do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”.

Dziadek korzysta więc z ochrony jak właściciel. Ta ochrona jest ograniczona zakresem przysługującego dziadkowi prawa. Dziadek może się przeciwstawić zmianom, które do nieruchomości pragnie wprowadzić właściciel nieruchomości, jeżeli te zmiany ograniczałyby prawo dziadka.

Stosownie do art. 248 § 1 K.c. „do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna jest umowa między uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej, a jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej – wpis do tej księgi”.

Zmiana zakresu użytkowania polegająca na tym, że dziadek miałby prawo do korzystania z części mieszkania i musiałby znosić inne osoby w mieszkaniu, jest możliwa wyłącznie na podstawie umowy.

Prawa właściciela mieszkania z ustanowionym bezpłatnym prawem do użytkowania na rzecz innej osoby

Właściciel nie może więc „dokwaterować” do mieszkania innych osób. Dziadek jest uprawniony do korzystania z całego mieszkania. To ograniczenie prawa własności mieszkania powoduje, że właściciel musi znosić to, że tylko dziadek korzysta z jego mieszkania. Ze względu na ustanowienie prawa użytkowania, które polega na wyłącznym korzystaniu przez dziadka z mieszkania, właściciel mieszkania nie może z niego korzystać. Nie może on, powołując się na prawo własności, wchodzić do mieszkania, kiedy tylko mu się podoba.

Jeżeli właściciel będzie naruszał prawo przysługujące dziadkowi, to dziadek będzie mógł skorzystać z przepisów dotyczących ochrony własności i żądać opuszczenia mieszkania przez właściciela czy inne osoby, a także żądać, aby sąd zakazał naruszania jego praw w przyszłości.

Zastosowanie w tym przypadku będą miały przepisy art. 222 K.c: „właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

Jak już wspomniałem wcześniej, art. 251 K.c. wskazuje, że „do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”.

Kto ponosi opłaty w mieszkaniu z ustanowionym bezpłatnym prawem do korzystania

Stosownie do art. 260 § 1 K.c. „użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót”.

Natomiast według art. 268 „użytkownik może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach jak najemca”.

Opłaty związane z bieżącą eksploatacją mieszkania (opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, opłaty na rzecz spółdzielni, opłaty za prąd, gaz czy wodę) należy traktować jako nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Oznacza to, że obowiązek uiszczania tych opłat spoczywa na osobie, na rzecz której ustanowiono prawo użytkowania mieszkania.

Dziadek powinien wnosić te opłaty, chyba że w umowie wskazano, że ma je uiszczać właściciel mieszkania.

Prawo do dożywotniego korzystania z mieszkania a umowa o dożywocie

Zwrócę jeszcze uwagę, że na rzecz dziadka nie ustanowiono prawa dożywocia. Umowa, w której wyniku dziadek zbył mieszkanie, nie była umową o dożywocie, określoną w art. 908 § 1 K.c.

Zgodnie z tym przepisem „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

Umowa, którą zawarł dziadek, zapewne była umową darowizny, w której ustanowiono na rzecz dziadka prawo użytkowania mieszkania, a nie umową o dożywocie.