Prawo sąsiedzkie – szpecące obiekty przy granicy z działką sąsiada

Czy są jakieś ograniczenia z jakimi musi liczyć się właściciel grodzący swą posesję?

Z listu wynika, że sąsiad postawił drewniany płot na swojej działce pełniący funkcję ogrodzenia o wysokości 1,5 m. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 23 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, budowa ogrodzeń nie wymaga pozwolenia na budowę.

Ponadto zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 budowa ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m wymaga jedynie zgłoszenia właściwemu organowi (w praktyce jest to właściwy wydział architektury i budownictwa).

W świetle powyższych przepisów należy stwierdzić, że posadowienie przez sąsiada drewnianego płotu, którego wysokość nie przekracza 2,2 m, zlokalizowanego pomiędzy sąsiednimi działkami, nie wymaga ani pozwolenia, ani zgłoszenia.

Obecnie wymagania, jakim powinny odpowiadać ogrodzenia działek, określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Ograniczenia, z jakimi musi liczyć się właściciel grodzący swą posesję, są niewielkie. Przede wszystkim musi respektować podstawowy zakaz: ogrodzenie nie może stwarzać zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i zwierząt. Nie można więc np. wznosić ogrodzenia o konstrukcji grożącej zawaleniem. Zabronione jest umieszczanie na ogrodzeniach na wysokości mniejszej niż 1,8 m ostro zakończonych elementów, drutu kolczastego, tłuczonego szkła oraz innych podobnych wyrobów i materiałów. Ich umieszczanie na większej wysokości jest dozwolone.

Wzniesienie płotu na własnej nieruchomości

Żadnych innych wymagań czy ograniczeń, gdy chodzi o ogrodzenia, przepisy nie narzucają. Właściciele działek mogą budować ogrodzenia o dowolnej wysokości i szerokości, o dowolnym wyglądzie. Nie powinny one przekraczać granicy działki oraz linii rozgraniczającej ulicy lub placu bądź innej linii ustalonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Rozporządzenie określa tylko wymagania dotyczące furtek i bram.

Jak wynika z powyższego, sąsiad korzysta z dość dużej swobody, jeśli chodzi o kwestię posadowienia ogrodzenia. Przepisy prawne w zasadzie nie przewidują w przedstawionym przypadku ograniczeń dotyczących wzniesienia płotu na własnej nieruchomości.

Wznoszenie ogrodzeń międzysąsiedzkich bywa często przyczyną rozmaitych konfliktów. Jeśli w planie miejscowym nie ma szczególnych ograniczeń co do rodzaju ogrodzenia, to poza podanymi powyżej ogólnymi przepisami budowlanymi, z jakimi budowa ogrodzenia powinna być zgodna, nie musi ono spełniać żadnych warunków. Jeżeli więc sąsiad wznosi drewniany płot – do czego ma prawo – nie ma sensu interweniować w nadzorze budowlanym.

Obiekt małej architektury przyczyną konfliktu sąsiedzkiego

Podobnie wygląda sprawa suszarki ogrodowej. Obiekty małej architektury – zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 22 Prawa budowlanego nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, natomiast jeżeli są one sytuowane w miejscach publicznych budowa ich wymaga zgłoszenia (art. 30 ust. 1 pkt 4). W orzecznictwie przyjęto pogląd, że pojęcie miejsca publicznego należy rozumieć w taki sposób, w jaki rozumie się go w języku potocznym. Publiczny, tzn. dotyczący ogółu ludzi, przeznaczony, dostępny dla wszystkich, powszechny, ogólny, nie prywatny. Z kolei pod pojęciem obiektu małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności między innymi posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej (art. 3 pkt 4b). Niewątpliwie definicja obiektu małej architektury ma charakter otwarty i katalog wskazany w art. 3 pkt 4 Prawa budowlanego nie został sformułowany w sposób wyczerpujący. Nie ulega wątpliwości, że suszarka ogrodowa należy do przedmiotowej kategorii.

Mimo niedogodności, jaką stanowi dla Pana mamy sąsiedztwo opisanego płotu i suszarki ogrodowej, należy z przykrością stwierdzić, że w chwili obecnej ma Pan dość ograniczone możliwości prawne, aby wpłynąć na zaistniałą sytuację. Właściwie jedynym sposobem na dochodzenie roszczeń – kiedy takie ogrodzenie czy suszarka utrudnia korzystanie z nieruchomości – jest postępowanie cywilne na drodze sądowej. Przed sądem trzeba będzie jednak udowodnić, że ogrodzenie zakłóca „korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”, a więc na przykład zacienia sąsiedni budynek a także jest przyczyną jego zawilgocenia.

Oddziaływanie na cudzą nieruchomość

Przepisy prawa cywilnego gwarantują właścicielowi swobodne, z wyłączeniem innych osób, korzystanie z rzeczy. Jednakże zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego, właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Jest to jeden z podstawowych przepisów prawnych, jeśli chodzi o tzw. prawo sąsiedzkie. Przez prawo sąsiedzkie rozumie się tradycyjnie zespół tych przepisów prawa cywilnego, które regulują problematykę treści i wykonywania własności nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich. Zadaniem prawa sąsiedzkiego jest zapobieganie konfliktom rodzącym się na tle sąsiedztwa nieruchomości.

Chodzi o takie korzystanie z nieruchomości, które by ze względu na swój rodzaj nie stanowiło niedopuszczalnego oddziaływania bezpośredniego lub pośredniego na nieruchomości sąsiednie. Oddziaływanie to może wyrażać się zarówno w oddziaływaniu na samą substancję nieruchomości, jak i polegać na tym, że następuje zakłócenie korzystania w szerokim sensie tego słowa z nieruchomości sąsiednich. W tym ostatnim wypadku wchodzi w grę w szczególności także problem możliwości bezpiecznego, bez narażania zdrowia i życia przebywania na swojej nieruchomości i bez znoszenia niewygód przy korzystaniu z nieruchomości.

Pojęcie „przeciętna miara” zakłada obowiązek biernego znoszenia tego oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeśli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany, czyli nie zmierza wyłącznie w sposób umyślny do szkodzenia i dokuczenia. Elementem konkretnie współokreślającym „przeciętną miarę” jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Ono bowiem – z jednej strony – wskazuje na to, że to wspomniane oddziaływanie na cudzą nieruchomość może być usprawiedliwione w ramach funkcji nieruchomości w ogóle i nieruchomości w określony sposób eksploatowanych. Z drugiej zaś strony, społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości determinuje „przeciętną miarę”, wyznaczając stopień dopuszczalnego oddziaływania na sąsiednią nieruchomość i korzystanie z niej przez właściciela.

Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.

Gdyby doszedł Pan do wniosku, że posadowione przez sąsiada ogrodzenie czy suszarka zakłóca mamie prawo do korzystania z jej nieruchomości ponad przeciętną miarę, wówczas przysługiwałoby Pańskiej mamie powództwo negatoryjne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym artykułem, przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.