Prawo do mieszkania komunalnego po odziedziczeniu mieszkania własnościowego

Czy uzyskanie tytułu prawnego do innego lokalu powoduje utratę prawa najmu lokalu komunalnego?

Uzyskanie tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego nie powoduje samo przez się utraty prawa najmu lokalu komunalnego.

Przepisy prawa dopuszczają możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego (w tym również komunalnego) w ściśle określonych sytuacjach.

Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje jeden przypadek, kiedy wypowiedzenie umowy najmu lokalu z powodu uzyskania tytułu prawnego do innego lokalu jest możliwe. Zgodnie z art. 11 ust. 3 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów – właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może wypowiedzieć stosunek najmu: z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, o ile lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Zgodnie z ustawową definicją, lokal zamienny to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m² tej powierzchni.

W lokalach komunalnych stawka czynszu zazwyczaj nie przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu.

Czy gmina może wypowiedzieć prawo najmu lokalu w przypadku uzyskania w spadku innego mieszkania przez jednego z małżonków?

To, czy gmina będzie mogła Państwu wypowiedzieć umowę najmu lokalu komunalnego, będzie zależało od tego, czy lokal po teściowej znajduje się w tej samej miejscowości, w której obecnie Państwo mieszkają, i czy spełnia on warunki lokalu zamiennego, a także od tego, czy mogą Państwo używać tego lokalu.

W Państwa przypadku tytuł prawny do lokalu po teściowej (współwłasność w 1/2 udziału) przysługuje tylko mężowi (zgodnie z przepisami prawa rodzinnego przedmioty majątkowe uzyskane w spadku wchodzą w skład majątku odrębnego małżonka), natomiast prawo najmu lokalu komunalnego przysługuje Pani i mężowi wspólnie (tak wynika z treści pytania).

Gdyby gmina wypowiedziała umowę najmu, musiałaby to zrobić w stosunku do obojga małżonków. Gdyby wypowiedzenie dotyczyło również Pani, to – w przypadku ewentualnego sporu – mogłaby Pani wywodzić, że nie zostały spełnione przesłanki art. 11 ust. 3 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, ponieważ Pani nie przysługuje tytuł prawny do lokalu, który mąż odziedziczył.

Uprawnienia żony do korzystania z mieszkania które odziedziczył mąż

Należy nadmienić, iż Pani jako żona mogłaby posiadać uprawnienie do korzystania z mieszkania, które odziedziczył mąż. To uprawnienie mogłoby wynikać z przepisów prawa rodzinnego, a konkretnie z art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym, jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny.

Co do tego, czy uprawnienia z art. 28¹ K.r.io. nie można nazwać tytułem prawnym do lokalu – są różne interpretacje. Jednak można stwierdzić, iż skoro mieszkanie odziedziczone przez męża nie służy zaspokajaniu potrzeb rodziny, to nie ma Pani uprawnienia do korzystania z niego, więc nie można mówić o jakimkolwiek tytule prawnym do mieszkania odziedziczonego przez męża.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, iż nawet jeżeli mieszkanie odziedziczone przez Pani męża znajduje się w tej samej miejscowości, w której Państwo mieszkają, i spełnia warunki lokalu zamiennego, gmina nie może skutecznie wypowiedzieć Państwu umowy najmu lokalu komunalnego z tego względu, że Pani nie przysługuje tytuł prawny do lokalu.

Wypowiedzenie przez gminę umowy najmu lokalu na podstawie art. 10 ust. 3 pkt. 2 ustawy o ochronie lokatorów

Gdyby gmina wypowiedziała Państwu umowę najmu na podstawie art. 10 ust. 3 pkt. 2 ustawy o ochronie lokatorów (bo lokal, jaki nabył mąż w spadku, spełnia warunki lokalu zamiennego i znajduje się w tej samej miejscowości, w której Państwo zamieszkują), to mają Państwo wiele argumentów, aby dowieść, że takie wypowiedzenie jest bezzasadne. W przypadku sporu mogą Państwo podnosić, iż nie mogą zamieszkać w odziedziczonym przez męża lokalu (bo np. mieszka tam jego siostra) oraz to, że tytuł prawny do innego lokalu przysługuje tylko jednemu ze współnajemców (mężowi), a więc w stosunku do Pani nie zaistnieją przesłanki do wypowiedzenia umowy najmu. Jako że są Państwo małżeństwem i współnajemcami lokalu komunalnego, wypowiedzieć umowę najmu można Państwu tylko wspólnie. Gmina nie ma możliwości wypowiedzenia umowy tylko jednemu ze współmałżonków.

Zgodnie z art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie lokatorów – z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2 (używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, zwłoka w zapłacie czynszu, podnajęcie lokalu bez zgody właściciela, używanie lokalu, mimo że istnieje konieczność jego opuszczenia w związku z remontem), właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Czym są ważne przyczyny o których mowa w art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie lokatorów?

Przepisy prawa nie definiują, czym są ważne przyczyny, o których mowa w art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie lokatorów. Wydaje się, że gmina może twierdzić, iż taką przyczyną jest posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu, w którym najemca może zamieszkać. Jednak moim zdaniem, w przypadku gdy tytuł prawny przysługuje tylko jednemu z małżonków będących najemcami lokalu komunalnego, a do tego jest to tylko połowa udziału we współwłasności, sąd nie rozwiązałby stosunku prawnego łączącego Państwa jako najemców z gminą. Jednak, gdyby gmina takie powództwo wytoczyła, ocena, czy zachodzą ważne przyczyny, należałaby ostatecznie do sądu.

Należy zwrócić uwagę, że art. 11 ust. 3 ustawy o ochronie lokatorów wskazuje, że właściciel (tu: gmina) może wypowiedzieć umowę najmu, ale równocześnie nie jest zobowiązany do wypowiadania umów najmu w przypadku osób, które uzyskały tytuł prawny do innego niż komunalny lokalu. Każda gmina samodzielnie i indywidualnie prowadzi swoją politykę mieszkaniową.

Zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy i kryteria jakimi kierują się organa gminy przy zawieraniu umów najmu lokal

Zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy i kryteria, jakimi kierują się organa gminy przy zawieraniu umów najmu lokali, a także ich wypowiadaniu, określane są przez rady poszczególnych gmin w drodze uchwały. Dlatego też powinna się Pani zapoznać w tym zakresie z uchwałą rady gminy, w której Pani mieszka.

Jeżeli wynajmują Państwo lokal od gminy na zasadach lokalu socjalnego, to dotyczyć Państwa będzie art. 25 ustawy o ochronie lokatorów, zgodnie z którym gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może z niego korzystać.