Prawo pierwokupu działki sąsiada

Kto posiada prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu przysługiwać może albo z mocy postanowień umowy (jeżeli taki zapis w umowie jest to stronie przysługuje umowne prawo pierwokupu), albo ewentualnie z mocy ustawy, ale tu przypadki te są mocno ograniczone.

W Pani przypadku oczywiście nie ma umowy, więc umowne prawo pierwokupu nie wchodzi w grę. Podobnie nie przewiduje go ustawa. Dla przykładu prawo pierwokupu przysługuje na mocy art. 3 ustawy o kształtowaniu rynku rolnego dzierżawcy nieruchomości, jeżeli:

1. umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz
2. nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Przekroczenie granicy działki przy budowie nie stanowi podstawy prawa pierwokupu.

Zasiedzenie nieruchomości

Jeżeli wybudowała Pani budynek co najmniej 30 lat temu, to zasiedzenie wchodzi w grę. Zgodnie bowiem z treścią art. 172 kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Zasiedzenie jest instytucją prowadzącą do nabycia prawa na skutek upływu czasu. Skutek zasiedzenia, następuje z mocy samego prawa.

Wyjaśnię, że w Pani przypadku ustawa przypisuje tzw. złą wiarę. Jak bowiem uznał Sąd Najwyższy, nie jest w dobrej wierze posiadacz samoistny, który nabył posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego; osoba taka bowiem zdaje sobie sprawę z tego, że nie nabywa prawa własności (zob. m.in. uchwała SN z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91; glosy aprobujące: J. Gajdy, PiP 1992, z. 5 s. 116; M. Wolanina, PS 1993, nr 6, s. 82).

Innymi słowy, ten kto nabywa, nieruchomość – albo tak jak w tym przypadku jakiś zabudowany fragment tej nieruchomości – bez zachowania formy aktu notarialnego, nabywa jej własność po upływie 30 lat nieprzerwanego posiadania.

Jeżeli dom wybudował ktoś inny, np. Pani rodzice, to czas ich posiadania może Pani doliczyć do swojego, aby łącznie wyszło co najmniej 30 lat. Zgodnie bowiem z art. 176 Kodeksu cywilnego jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.