Prawa autorskie do projektu domu i problem właścicieli z budową garażu

Ochrona koncepcji architektonicznej zakupionego budynku

Kluczowy jest zapis § XX owej umowy, bowiem wyrazili Państwo zainteresowanie utrzymaniem jednolitego charakteru w zakresie formy, detalu i kolorystyki zespołu mieszkaniowego oraz oświadczyli Państwo, że wystrój zewnętrzny budynku, w którym znajduje się zakupiony lokal (kolor, elewacja, układ okien, układ drzwi) stanowi całość koncepcji architektonicznej i podlega ochronie osobistych praw autorskich autora projektu. Jakiekolwiek zmiany w tymże wyglądzie zewnętrznym wymagają zgody autora projektu budowlanego.

A zatem, mimo nabycia lokalu, nie przeniesiono na Państwa praw autorskich do projektu budynku (jego wyglądu zewnętrznego). Jest to jak najbardziej zgodne z prawem, nie trzeba przenosić na nabywcę lokalu czy mieszkania praw do projektu budowlanego. Można zgodnie z prawem pozostawić pełnię praw autorskich osobistych autorowi projektu, co powoduje, że każda zmiana w wyglądzie zewnętrznym wymaga zgody lub akceptacji autora. To nie oznacza braku prawa własności, ale w istocie jego ograniczenie poprzez wymaganie zawsze zgody autora projektu na jakiekolwiek zmiany czy prace, które ingerują w wygląd zewnętrzny (jakąkolwiek część wyglądu zewnętrznego, bowiem kolor, elewację, układ okien i drzwi wskazano tylko jako przykład).

Garaż niezgodny z koncepcją autora projektu budowlanego

Garaż w mojej ocenie wpływa na wygląd zewnętrzny i na koncepcję, zatem uważam, że aby nie naruszyć praw autorskich, należy uzyskać pisemną zgodę (nie mailową a pisemną) na jego budowę – ale musi to być akceptacja konkretnego projektu garażu. Co do bramy wjazdowej – analogicznie. Ta bowiem również wpływa na „koncepcję” architektoniczną i na wygląd zewnętrzny.

To nie tyle deweloper, co twórca projektu nie zezwolił na wykonywanie autorskich praw do jego projektu, a zachował całość po swojej stronie. Stąd deweloper w obawie przed sankcjami (bo to deweloper ma umowę z twórcą projektu) zawarł takie zapisy w umowach z nabywcami. Twórcy projektu przysługuje bowiem prawo do integralności utworu oraz do nienaruszalności formy i treści. Ponadto przysługuje mu osobiste prawo autorskie do weryfikowania zmian w projekcie Następca prawny, w tym nabywca lokalu, nie może, co do zasady, wprowadzać zmian w utworze bez zgody twórcy. Wyjątek stanowi sytuacja, w której konieczność zmian jest ewidentna, natomiast twórca nie ma słusznej podstawy, aby sprzeciwiać się zmianom.

Ilekroć analizuję klientom umowy – zanim je podpiszą – zawsze przy określaniu ryzyka transakcji sprawdzam właśnie kwestię dotyczącą tego, czy umowy obejmują skuteczne klauzule przeniesienia autorskich praw majątkowych do projektu. Jeśli nie – sygnalizuję im, że na większość remontów czy inwestycji mających wpływ na wygląd zewnętrzny wymagana jest zgoda twórcy projektu – wyrażona na piśmie.

Klauzula niedozwolona w umowie pomiędzy deweloperem a nabywcą budynku

Próbując jednak „ratować” sytuację, wskazuję, że jeśli jako konsument nie miał Pan możliwości zapoznania się z umową łączącą dewelopera i autora projektu, w związku z czym nie wie Pan, co konkretnie mieści się w pojęciu „wystrój zewnętrzny budynku” (bowiem wskazano tylko przykłady w postaci koloru, elewacji, układu okien i drzwi), to można forsować stanowisko, że w tym kontekście jest to zapis niedozwolony (tak zwana klauzula abuzywna). Wynika tak z postanowienia Sądu Okręgowego w Warszawie z 12 grudnia 2019 r. sygn. akt XVII AmC 678/16, numer postanowienia: 7434, klauzula nr 42, gdzie sąd uznał za niedozwolone zapisy o treści: „Ponadto Nabywca przyjmuje do wiadomości, że wygląd elewacji Budynku objęty jest ochroną wynikającą z przepisów prawa autorskiego i zobowiązuje się nie podejmować bez zgody Dewelopera oraz autora projektu architektonicznego żadnych działań mających na celu zmianę wyglądu elewacji Budynku, a w przypadku podjęcia takich działań zobowiązuje się do podjęcia wszelkich działań mających na celu przywrócenie elewacji do stanu zgodnego z projektem architektonicznym”. Klauzula dostępna pod adresem na stronie rejestru UOKiK: https://rejestr.uokik.gov.pl/wyszukiwanie.php?details=7424#details.

Powództwo do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o uznanie postanowień umowy za niedozwolone

Jeśli zatem nie wie Pan, czego konkretnie nie może zmieniać, a uważam, że umowa ma charakter otwarty i nie wiadomo dokładnie, jakich zmian i prac Pan czynić nie może bez zgody twórcy projektu, to taka klauzula jest niedozwolona. Jeśli konsument ma słuszne przypuszczenia, że w umowie oferowanej przez przedsiębiorcę znajdują się niedozwolone postanowienia umowne, czyli tzw. klauzule abuzywne, powinien jak najszybciej zwrócić na to uwagę swojemu kontrahentowi i próbować z nim negocjować. Jeśli to nie pomoże, konsument jest uprawniony do tego, aby złożyć powództwo o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W razie uwzględnienia powództwa sąd zakazuje wykorzystywania uznanych za niedozwolone postanowień umownych oraz zarządza publikację prawomocnego wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Odpis prawomocnego wyroku uwzględniającego powództwo zostaje przesłany Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który prowadzi na tej podstawie rejestr klauzul niedozwolonych. Jest on jawny.

W przypadku gdy umowa z przedsiębiorcą została już podpisana i zawiera ona niedozwolone postanowienia umowne, to klauzule te nie wiążą stron z mocy prawa. Trzeba wówczas tylko zwrócić na nie uwagę deweloperowi i powołać się na odpowiednią klauzulę (najbardziej zbliżoną wskazałam wyżej). Może się zdarzyć, że przedsiębiorca nie przychyli się do stanowiska kupującego i nie uchyli kwestionowanego zapisu, uznając, że w sprawie on nie ma zastosowania. Wówczas pozostaje zwrócić się do Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o zbadanie, czy wskazane przez Pana zapisy w umowie nie stanowią klauzul niedozwolonych (jako przykład podać ową klauzulę nr 42); gdy przedsiębiorca nie usunie klauzuli, pozostaje wnieść pozew do sądu o ustalenie, że określone zapisy w umowie nie wiążą konsumenta.