Pozwolenie na użytkowanie domu po latach od zamieszkania

Nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego

Przyjmuje się, że nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego polega zasadniczo na przystąpieniu do jego użytkowania pomimo niedopełnienia formalności określonych ustawą Prawo budowlane.

Należy pamiętać, że w obecnym stanie prawnym konieczność uzyskania pozwolenia na użytkowanie domu występuje w sytuacjach, gdy na budowę obiektu budowlanego wymagane było uzyskanie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę oraz został on zakwalifikowany do jednej z 18 enumeratywnie wskazanych kategorii obiektów (zgodnie z załącznikiem nr 1 do ustawy Prawo budowlane), a nadto w sytuacjach, gdy do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić po uprzednim zawiadomieniu organu o zakończeniu budowy. To oznacza, że aby legalnie mieszkać w budynku, należy zawiadomić Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (PINB) o zakończeniu budowy. Jeżeli PINB w terminie 21 dni nie wyda decyzji zawierającej sprzeciw, to 22. dnia można legalnie przystąpić do użytkowania.

Jakie dokumenty należy dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy?

Do takiego zawiadomienia o zakończeniu budowy należy załączyć szereg dokumentów:

• oryginał dziennika budowy,
• oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu obiektu zgodnie z projektem,
• geodezyjną inwentaryzację powykonawczą,
• kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku,
• protokoły badań i sprawdzeń instalacji gazowej i elektrycznej,
• potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy: gazowych, energetycznych i wodno-kanalizacyjnych.

A zatem w tej sytuacji przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego można dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Jeżeli natomiast rozpocznie się nielegalne użytkowanie obiektu (bez zgłoszenia zakończenia budowy lub bez decyzji o pozwoleniu na użytkowanie), a dowie się o tym PINB, wówczas zostanie wszczęte postępowanie. Jeżeli w postępowaniu tym PINB udowodni, że obiekt jest użytkowany, wówczas postanowieniem wymierzy karę grzywny z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego, o czym mówi przepis art. 57 ust. 7 ustawy Prawo budowlane.

Kara umowna za nielegalne użytkowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego

Trzeba jednak pamiętać, że zgodnie z przepisami tej ustawy sankcje za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego można nakładać tylko w przypadku, gdy stwierdzenie takiej okoliczności przez właściwy organ nastąpiło po dniu 1 stycznia 2005 r. Nie dotyczy to zatem sytuacji, gdy obiekt budowlany był użytkowany samowolnie przed tą datą. Niemniej jednak obecnie nie ma to większego znaczenia, ponieważ kara ta nie jest uzależniona od okresu, przez jaki miało miejsce nielegalne użytkowanie, a obliczana jest w oparciu o wskazany w ustawie wzór i zasadniczo jej wysokość zależy od kategorii i współczynnika wielkości obiektu budowlanego, określonych w załączniku nr 1 do Prawa budowlanego. Zgodnie z nim kara umowna za nielegalne użytkowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wynosi 10 000 zł (stawka opłaty 500 zł razy 10, razy współczynnik kategorii obiektu budowlanego – 2, razy współczynnik wielkości obiektu budowlanego – 1, tj.: 500 x 10 x 2 x 1 = 10 000 zł)

Naliczenie przez PINB tej kary nie powoduje jednak z automatu zalegalizowania użytkowania obiektu. Pozostając w budynku, właściciel w dalszym ciągu będzie nielegalnie użytkował obiekt. A zatem powinien zaprzestać użytkowania i zalegalizować obiekt i dopiero po tym rozpocząć jego użytkowanie. W przeciwnym przypadku nadzór budowlany będzie uprawniony do ponownego naliczenia kary po upływie jakiegoś okresu.

W Pana konkretnym przypadku, z racji daty wybudowania budynku, zastosowanie będą miały co prawda mniej restrykcyjne przepisy wcześniejszej ustawy Prawo Budowlane z 1974 r., które jednak zawierały zasadniczo analogiczny obowiązek uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku przed rozpoczęciem takiego użytkowania (art. 42), pod rygorem sankcji karnych.

Przedawnienie sankcji związanych z nielegalnym użytkowaniem obiektu budowlanego

Żeby już Pana całkiem nie załamać, mam również wiadomość optymistyczną. Otóż, od pewnego już czasu sądy administracyjne wypowiadają się w sposób korzystny dla „zapominalskich”, w kwestii przedawnienia sankcji związanych z nielegalnym użytkowaniem obiektu budowlanego. Asumpt do takiej linii orzecznictwa dał wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 grudnia 2009 r. (sygn. akt II OSK 1110/09), w którym to uznał, że możliwość wymierzenia kary za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego ulega przedawnieniu na takich samych zasadach, co zobowiązania podatkowe. To oznacza, że możliwość kary przedawnia się po 3 albo po 5 latach od momentu rozpoczęcia nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Możliwość wymierzenia kary przedawnia się po 3 latach od daty rozpoczęcia użytkowania obiektu budowlanego, jeżeli inwestor złożył co prawda wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, ale PINB nie przeprowadził stosownej kontroli. W sytuacji natomiast, gdy inwestor nie złożył wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu, decyzji o wymierzeniu kary nie można doręczyć po upływie 5 lat od dnia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego.

Odnosząc powyższe do sytuacji opisanej w pytaniu, należy stwierdzić, iż najpewniej mamy do czynienia z okresem przedawnienia sankcji za przystąpienie do użytkowania bez stosownego, uprzedniego zgłoszenia, ponieważ użytkowanie rozpoczął Pan już w roku 1992 r. Zatem obecnie pozostaje Panu tylko kwestię tę uporządkować i zdobyć zaległe pozwolenie.

Ponieważ jednak sąd orzekający w danej (potencjalnej Pana) sprawie nie byłby związany wcześniejszymi wyrokami innych sądów, także w podobnych sprawach, rozważyć można alternatywnie wystąpienie o wydanie pozwolenia na użytkowanie na gruncie obecnych przepisów bez przyznawania się do rozpoczęcia w przeszłości użytkowania budynku.

Jedno nie ulega wątpliwości, że zdecydowanie należy sugerować Panu niezwłoczne podjęcie kroków w sprawie albowiem dalsze oczekiwanie może tylko utrudniać zamknięcie sprawy w przyszłości tak Panu jak i Pana ewentualnym spadkobiercom.