Postawienie blaszanego garażu na terenie wspólnoty mieszkaniowej

Mimo iż garaż będzie rzeczą nie związaną na stałe z gruntem, jednak będzie zajmował część nieruchomości będącej współwłasnością. Stanowi to zmianę przeznaczenia części nieruchomości, zatem jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd wymienioną w przepisie art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali. Każdy właściciel lokalu ma prawo do wspólnego korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, zatem powinien wypowiedzieć się w kwestii ograniczenia takiego uprawnienia.

Dlatego należy uznać, iż postawienie garażu – jako czynność przekraczająca zwykły zarząd – wymaga uzyskania zgody większości współwłaścicieli. Zarząd jest ustanawiany w tzw. dużych wspólnotach tj. tam gdzie jest wyodrębnionych co najmniej 7 lokali. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu (w tym przypadku wydaniem zgody na postawienie garażu) potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Podstawę prawną stanowią przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).