Pozew o ustalenie istnienia stosunku najmu

Jak uzyskać potwierdzenie najmu na piśmie w celu realizacji własnych uprawnień związanych z wykupem lokalu?

Państwa problem, w mojej ocenie, można łatwo rozwiązać.

Do mieszkań w domu nauczyciela będą miały zastosowanie ogólne przepisy o najmie. W takim przypadku, jeśli tylko przez wiele lat zamieszkiwali Państwo lokale mieszkalne i właściciel (domyślam się, że gmina) nie reagował, zarzucając, iż zajmujecie bez tytułu prawnego te lokale, należy uznać, że umowa najmu została zawarta per facta concludenta (poprzez czynność dokonaną) i to w dodatku na czas nieoznaczony. Teraz należy jedynie dowieść tego przed sądem, aby uzyskać potwierdzenie najmu na piśmie w celu realizacji własnych uprawnień związanych z wykupem lokalu.

Milczące przedłużenie umowy najmu

Zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego (K.c.) umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Oznacza to, że zarówno umowa zawarta na piśmie, jak i taka, której strony nie podpisywały „na papierze”, będą ważne. W wypadku niezachowania formy pisemnej umowa najmu będzie ważna, ale z mocy art. 660 zd. 2 K.c. zostanie potraktowana jako zawarta na czas nieoznaczony, bez względu na to, co wynikało (lub mogło wynikać) w tym zakresie z woli stron (zob. wyrok WSA w Warszawie z 18 stycznia 2010 r., VI SA/Wa 1933/09, niepubl.). W ten sposób określa to autor komentarza do art. 660 K.c. Grzegorz Kozieł [w: Kidyba Andrzej (red.), Gawlik Zdzisław, Janiak Andrzej, Kopaczyńska-Pieczniak Katarzyna, Kozieł Grzegorz, Niezbecka Elżbieta, Sokołowski Tomasz, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część szczególna, LEX 2010]. W tym samym komentarzu autor podaje, że w związku z powyższym wywodem należy uznać, że umowa najmu może zostać zawarta przez czynność dokonaną, tj. świadczenie wzajemne stron, którego treść odpowiada stosunkowi najmu. Skoro właściciel lokali po wygaśnięciu pierwszej umowy najmu w dalszym ciągu pozwalał zamieszkiwać w nich dawnym lokatorom, pobierał od nich czynsz, dokonywał podwyżek tego czynszu, kierował pisma związane z eksploatacją budynku i lokali, to należy stwierdzić, że uznał, iż umowa najmu nadal łączy go z mieszkańcami. Zgodnie z art. 60 K.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). Potwierdził to zresztą Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 lutego 2013 r. w sprawie o sygn. akt II CSK 351/12: „Zgoda wynajmującego na używanie nadal rzeczy przez najemcę, stanowiąca niezbędną przesłankę tzw. milczącego przedłużenia umowy najmu, może zostać wyrażona także w sposób dorozumiany”.

Ustalenie istnienia stosunku najmu

Mając na uwadze powyższą argumentację, w chwili obecnej muszą Państwo – lokatorzy – uzyskać sądowne potwierdzenie tego stanu oraz tego, że trwał on określony czas. Temu służy postępowanie o ustalenie istnienia bądź nieistnienia stosunku prawnego. Zgodnie z art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Należy zatem założyć w sądzie rejonowym miejsca zamieszkania pozew o ustalenie istnienia od dnia zakończenia poprzedniej umowy najmu nowej umowy łączącej lokatorów z gminą (czy też innym właścicielem). W pozwie należy wykazać swój interes prawny do ustalenia istnienia stosunku najmu. Tu należy posłużyć się wskazaniem przepisów, które upoważniają Państwa do zakupu mieszkań ze znaczną bonifikatą. Należy także udowodnić, że korzystanie z lokali miało cechy stosunku najmu, tj. właściciel traktował Państwa jako lokatorów. W tym celu należy do pozwu dołączyć dokumenty: pisma administratora informujące o kosztach utrzymania mieszkania, o zmianie czynszu, rozliczenia ciepła itp.

W celu ustalenia, że stosunek najmu trwał przez określony czas, należy wskazać sądowi pierwszą umowę najmu, a dalsze zamieszkiwanie udowodnić poprzez zeznania świadków – sąsiadów. Pomogą tu także pisma adresowane do poszczególnych lokatorów kierowane na dany adres zamieszkania, świadczący o ciągłości zamieszkiwania w konkretnym lokalu.

Jak napisać pozew o ustalenie istnienia stosunku najmu?

Jak już wskazałam, pozew o ustalenie istnienia stosunku najmu należy złożyć przed sąd rejonowy miejsca zamieszkania (położenia nieruchomości). Pozew taki podlega opłacie w wysokości 200 zł. W pozwie należy wskazać właściciela nieruchomości jako pozwanego oraz lokatora jako powoda. Należy podać imię i nazwisko oraz dokładny adres zamieszkania lub siedziby. Trzeba wnosić o ustalenie, iż konkretny lokator w konkretnym dniu wstąpił w stosunek najmu z pozwanym poprzez fakty dokonane oraz że najem ten trwa nieprzerwanie od wskazanej liczby lat. W uzasadnieniu należy przedstawić informacje, które przekazałam w odpowiedzi, czyli powołać się na wyżej wymienione przepisy oraz dokumenty, które Państwo zgromadzą, świadczące, że właściciel traktował Państwa jako lokatorów, a Państwo wywiązywali się z obowiązków najemcy (opłata czynszu, dbałość o przedmiot najmu). Do pozwu należy dołączyć dokumenty mające stanowić dowody (wraz z ich kserokopią). Mogą to być oryginały lub odpisy potwierdzone za zgodność. Należy także dołączyć listę świadków i dowód uiszczenia opłaty. Proszę pamiętać, że pozew wnosimy do sądu zawsze z jego odpisem (podpisaną kserokopią), który zostanie przekazany przez sąd pozwanemu.

W uzupełnieniu podpowiadam, że skoro są Państwo umówieni z właścicielem nieruchomości, to może przed złożeniem pozwu proszę wójtowi wyjaśnić swoje stanowisko, popierając je argumentacją zawartą w tej odpowiedzi.