Pozew o przywrócenie posiadania lokatora usuniętego z mieszkania

Z treści pytania domniemam, iż była Pani najemcą lokalu mieszkalnego? Zgodnie z umową najmu miała Pani uiszczać na rzecz wynajmującego (właściciela) wynagrodzenie z tytułu najmu, a na rzecz spółdzielni opłaty z tytułu używania lokalu? Miała Pani zaległości wobec spółdzielni, w związku z tym wynajmujący zmienił zamki w drzwiach i już nie wpuścił Pani do mieszkania?

Niewątpliwie należy uznać, iż posiadała Pani status lokatora w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późniejszymi zmianami).

Przez lokatora należy bowiem rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Tym samym nie ma wątpliwości, iż właściciel mógł Pani wypowiedzieć umowę najmu, ale na warunkach określonych w wymienionej ustawie, w szczególności na warunkach określonych w art. 11 ust. 2 pkt 2 tej ustawy.

I tak, zgodnie z powołanym wyżej przepisem nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Zatem jeśli Pani zadłużenie w opłatach za używanie lokalu odpowiadało równowartości opłat za co najmniej trzy pełne miesiące płatności, to właściciel najpierw powinien wezwać Panią na piśmie do zapłaty i wyznaczyć Pani dodatkowy, przynajmniej jednomiesięczny termin na uiszczenie należności oraz pouczyć Panią o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu w razie braku zapłaty.

Dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego na zapłatę terminu właściciel mógł wypowiedzieć Pani umowę najmu z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia. Tym samym należy stwierdzić, iż właściciel postąpił sprzecznie z prawem. Nadto właściciel, wymieniając zamki w drzwiach, dopuścił się naruszenia posiadania.

Nie tylko własność, ale także posiadanie podlega ochronie prawnej.

Stanowi o tym art. 342 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Przepis ten wprowadza więc bezwzględny zakaz naruszania posiadania. Ma to na celu wyeliminowanie samowoli. Odnosi się to do każdego posiadania. Zakaz naruszania posiadania obowiązuje każdego, w tym właściciela. Oznacza to, że nawet właścicielowi nie wolno samowolnie naruszać posiadania najemcy.

W przypadku naruszenia posiadania posiadacz może, na podstawie art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego, wystąpić na drogę postępowania sądowego z pozwem o przywrócenie naruszonego posiadania i zaniechanie dalszych naruszeń. Posiadacz z takowym powództwem może wystąpić w terminie jednego roku od naruszenia posiadania. Zgodnie z art. 344 § 1 K.c.: „Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń”.

W pozwie należy oznaczyć sąd właściwy do rozpoznania sprawy oraz strony w taki sposób, aby możliwe było ich wezwanie (chodzi o podanie imion i nazwisk najemców i właściciela lokalu oraz adresów zamieszkania). Sądem właściwym będzie sąd rejonowy wydział cywilny miejsca położenia nieruchomości.

W pozwie o naruszenie posiadania powinna Pani wskazać wartość przedmiotu sporu. Wartością przedmiotu sporu będzie suma czynszu za czas sporny (czyli za czas, do którego umowa miała trwać), lecz nie więcej niż za rok (art. 23 K.c.).

Pozew należy uzasadnić oraz przedstawić dowody na poparcie swoich twierdzeń.

Od pozwu należy uiścić opłatę sądową w wysokości 200 zł. Dowód uiszczenia opłaty należy załączyć do pozwu. Jeśli wygra Pani sprawę, właściciel będzie musiał tę opłatę Pani zwrócić, dlatego w pozwie – obok żądania przywrócenia posiadania i zaniechania dalszych naruszeń – proszę zawrzeć żądanie zasądzenia od pozwanego kosztów procesu według norm prawem przepisanych. Jeśli nie jest Pani w stanie ponieść tej opłaty, to informuję, że można ubiegać się o zwolnienie od kosztów sądowych. Do wniosku o zwolnienie od kosztów sądowych należy załączyć wypełniony formularz oświadczenia o stanie majątkowym.

Pozew należy złożyć do sądu w tylu egzemplarzach, ilu jest pozwanych najemców plus jeden egzemplarz dla sądu. Pozew można złożyć w biurze podawczym sądu (wówczas proszę mieć przy sobie także egzemplarz dla siebie, na którym otrzyma Pani potwierdzenie wpływu) albo za pośrednictwem poczty listem poleconym

Proces o naruszenie posiadania jest postępowaniem bardzo szybkim, sąd bowiem ogranicza zakres rozpoznania sprawy do ostatniego stanu posiadania i faktu jego naruszenia. Roszczenie o przywrócenie naruszonego posiadania nie jest bowiem co do zasady zależne ani od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem. Jednak w Pani przypadku właściciel moim zdaniem nie uzyska wyroku eksmisyjnego przeciwko Pani, gdyż nie zachował warunków wynikających z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.