Potrącenie z kaucji kosztów napraw

Ujawnienie usterek po podpisaniu przez wynajmującego protokołu zdania lokalu

Niestety obecnie trudno będzie Pani udowodnić stan lokalu, skoro podpisała Pani protokół, wskazując stan lokalu. Pani jako wynajmująca – właściciel, przyjęła lokal i wzięła na siebie odpowiedzialność za stan lokalu po jego przekazaniu.

Jeśli chce Pani dochodzić czegokolwiek od najemcy to jako wynajmujący będzie Pani musiała udowodnić zaistnienie zniszczeń w lokalu, i wykazać, że zrobił to lokator, a nie nastąpiło to po przekazaniu lokalu, jako że wywodzi Pani z tego skutki prawne, przejawiające się występowaniem po jego stronie uprawnienia do zatrzymania kaucji czy żądania zapłaty/naprawy.

Przypomnieć tutaj należy, że niezależnie od sposobu ustania umowy najmu najemca ma zawsze obowiązek zwrotu rzeczy, nie będącej przecież jego własnością, którą posługiwał się dla własnych potrzeb jedynie przejściowo. Ogólnie rzecz biorąc, podstawowe założenie jest więc takie, że rzecz ma wrócić do wynajmującego, z reguły będącego właścicielem rzeczy, w stanie zdatnym do dalszego użytku. Chodzi więc o to, żeby rzecz była w stanie nie pogorszonym, odpowiadającym co do zasady jej stanowi z daty faktycznego przekazania rzeczy najemcy. Tę ogólną regułę sprowadzającą się do należytej dbałości o rzecz można wywieść ze sfery prawnie chronionych interesów właściciela, które zasługują na poszanowanie. Oczywiście podstawowe znaczenie ma to w stosunkach prawno-rzeczowych, jednakże nie ma żadnych podstaw, aby właścicieli pozbawiać odpowiedniej ochrony również na gruncie stosunków obligacyjnych. Tym samym osoby trzecie, jak również kontrahenci wchodzący z właścicielami rzeczy w stosunki umowne są obowiązani do poruszania się w wyznaczonych przez prawo (przepisy K.c.; postanowienia umowne) granicach, bez nadmiernego i nieuzasadnionego ingerowania w uprawnienia właścicieli.

Odpowiedzialność najemcy za szkody w mieszkaniu

W kontekście powyższego kluczowe znaczenie ma więc art. 675 K.c. Z istoty najmu jako stosunku, który zmierza do zapewnienia tylko czasowego używania rzeczy oraz którego skutkiem nie jest zupełne wyzbycie się uprawnień do rzeczy ze strony wynajmującego, wynika, że wynajmujący musi mieć możność odzyskania pełnego władztwa nad najętą rzeczą z chwilą, gdy stosunek najmu ustaje. Wychodząc między innymi z tego założenia ustawodawca w art. 675 § 1 K.c. nałożył na najemcę obowiązek zwrotu rzeczy po zakończeniu najmu. Stosownie do tego przepisu najemca obowiązany jest wówczas (niezwłocznie) zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Gorszy więc stan rzeczy może być usprawiedliwiony tylko jej normalnym zużyciem. Wykładnia przepisu art. 675 § 1 K.c. prowadzi do wniosku, że nie za każde pogorszenie rzeczy odpowiada najemca lecz tylko za takie, które jest następstwem nieprawidłowego jej użytkowania (tak SA w Katowicach w wyroku z dnia 7 października 1991 r., I ACr 267/91, opubl. OSA Nr 3/1992 poz. 22). Jednocześnie w § 3 wprowadzono domniemanie, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Sposób skonstruowania przepisu oraz jego wykładnia prowadzą do jednoznacznego wniosku, że najemca ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą tylko i wyłącznie za takie zużycie lub pogorszenie rzeczy, które jest następstwem jej nieprawidłowego używania. Wyjątkowo dopuszcza się tu pewne odstępstwa. Mianowicie wprost z przepisu wynika brak odpowiedzialności za zużycie rzeczy związane z jej normalnym i prawidłowym używaniem. Tym bardziej nie odpowiada on za pogorszenie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania. Skoro zaś w przepisie wprowadzono wyżej wymienione domniemanie o dobrym stanie rzeczy przekazywanej najemcy, to na niego został przerzucony ciężar dowodu. Samo domniemanie jest przy tym wzruszalne, dzięki czemu może więc być ono kwestionowane przez najemcę za pomocą wszelkich środków dowodowych. W związku z tym udowodnienie okoliczności, że zużycie (pogorszenie) rzeczy jest następstwem prawidłowego jej używania, obciąża najemcę (zob. orz. SN z 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98, niepubl.). Nie ma przy tym przeszkód, aby najemca wykazywał też, że oddaje przedmiot najmu w stanie niepogorszonym.

Pogorszenie przedmiotu najmu w chwili wygaśnięcia umowy

Obowiązkiem wynajmującego jest wykazanie, że rzecz zwrócono w stanie pogorszonym oraz, że pogorszenie stanu lokalu jest wynikiem innego niż normalne zużycie.

Wszelkie oceny dotyczące istnienia pogorszenia przedmiotu najmu w chwili wygaśnięcia tego stosunku, wymagają istnienia punktu pierwotnego odniesienia w chwili przekazania przedmiotu najmu najemcy. Częstokroć dochodzi do protokolarnego przekazania przedmiotu najmu zarówno najemcy przez wynajmującego, jak wynajmującemu przez najemcę. Protokół taki służy udokumentowaniu faktu przekazania oraz ustalenia stanu przekazywanego przedmiotu najmu. Po zakończeniu najmu rzecz powinna być wynajmującemu zwrócona w stanie niepogorszonym, tzn. w takim stanie, w jakim znajdowała się w chwili wydania najemcy. W związku z tym jest celowe zadbanie przez strony o stosowne dowody, zawierające informacje o wyglądzie i cechach przedmiotu najmu oddawanego najemcy, np. wspólnie sporządzony opis, protokół przekazania rzeczy z podaniem jej charakterystyki czy dokumentacji fotograficznej. W stosunkach najmu lokali mieszkalnych podlegającego ustawie o ochronie praw lokatorów strony mają obowiązek sporządzenia przed wydaniem lokalu najemcy protokołu, w którym określają stan techniczny lokalu i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń; protokół ten tworzy podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu (art. 6c ustawy). Odpowiedzialność najemcy nie obejmuje pogorszenia w postaci zużycia rzeczy, będącego następstwem prawidłowego jej używania w czasie trwania najmu, a więc używania w sposób określony w umowie, a jeżeli umowa tego nie określa, w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Niewykonanie lub nienależyte wykonanie przez najemcę obowiązku zwrotu przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym uzasadnia jego odpowiedzialność wobec wynajmującego za wyrządzoną mu przez to szkodę. Jednak najemca nie ponosi wobec wynajmującego odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania. Stosownie zatem do przepisu art. 675 § 1 K.c. najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; gorszy stan zwracanej rzeczy może więc być usprawiedliwiony tylko jej normalnym zużyciem. Najemca odpowiada za takie zużycie lub pogorszenie rzeczy, które jest następstwem jej nieprawidłowego używania.

Na Pani niekorzyść przemawia fakt, iż przyjęła Pani lokal w takim stanie w jakim przyjęła, określiła stan jego zużycia.

Może Pani potrącić to z kaucji, ale musi Pani liczyć się z tym, że najemca może oddać sprawę do sądu. I to na Pani będzie spoczywać odpowiedzialność udowodnienia, że taki stan był w dniu przyjmowania lokalu – a padnie pytanie – czemu Pani tego nie spisała w protokole? To właśnie treść protokołu zdawczo-odbiorczego stawia Panią w niekorzystnej sytuacji.