Posiadanie zależne a prawo zasiedzenia

Nabycie prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia

Sprawa faktycznie jest skomplikowana, ale tylko dla Pana, a w zasadzie dla lokatorów. Niewątpliwie dziadkowie posiadali przydział na mieszkanie i opłacali czynsz, co czyni z nich posiadaczy zależnych.

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem zbywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

Posiadanie – w najogólniejszym ujęciu – jest szczególnym stanem faktycznym polegającym na rzeczywistym władztwie nad rzeczą, odpowiadającym w swym zakresie władztwu wynikającemu z określonego prawa. Rzeczywiste władztwo nad rzeczą oznacza, że posiadacz ma faktyczną, realną możliwość władania rzeczą.

Do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia prowadzi tylko posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego „posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel”. „Z posiadaniem samoistnym mamy zatem do czynienia wówczas, gdy po stronie władającego istnieje zarówno rzeczywista możność władania nieruchomością w takim zakresie, jaki odpowiada zakresowi uprawnień właściciela, jak i manifestowana w sposób postrzegalny dla otoczenia wola władania nieruchomością jak właściciel we własnym imieniu” (zobacz: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r.; sygn. akt III CRN 60/86; OSNCP 1987 r. Nr 9, poz. 138; zobacz orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r.; sygn. akt CR 961/60; „Nowe Prawo” 1962 r., nr 12, s. 1688-1689). Bez znaczenia pozostaje okoliczność, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości.

Taką niewątpliwie charakteryzował się stan posiadania po śmierci właściciela. Nikomu nie był opłacany czynsz, a nieruchomość traktowana była jak własna, przynajmniej taki charakter miało wykonywanie władztwa na niej.

Posiadanie samoistne

Do nabycia prawa własności nieruchomości nie prowadzi natomiast posiadanie zależne, w ramach którego posiadacz włada nieruchomością nie jak jej właściciel, lecz jak osoba, której przysługuje inne prawo dotyczące nieruchomości (zob. art. 336 Kodeksu cywilnego). Przepis art. 339 Kodeksu cywilnego wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. A zatem osoba powołująca się na okoliczność, że władający rzeczą jest dzierżycielem, posiadaczem zależnym lub wykonuje władztwo prekaryjne, musi udowodnić swe twierdzenie.

Taki charakter miało posiadanie nieruchomości przez okres wcześniejszy – za życia właściciela nieruchomości.

Z przepisu art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że drugą – obok samoistnego posiadania – przesłanką nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest upływ czasu. Uzyskanie własności przez zasiedzenie następuje tylko wówczas, gdy  zasiadujący posiadał nieruchomość przez określony czas.

Od czego zależy długość terminu zasiedzenia?

Nabycie prawa własności nieruchomości następuje po upływie dwudziestu lub trzydziestu lat od uzyskania posiadania prowadzącego do zasiedzenia (art. 172 Kodeksu cywilnego). Długość terminu zasiedzenia uzależniona jest od tego, czy w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie posiadacz był w dobrej, czy też w złej wierze.

W tym wypadku konieczne byłoby posiadanie przez okres 30 lat. 20 lat to za mało.

Zawarta umowa najmu powinna była być wypowiedziana.

Jeśli nie był opłacany czynsz, ale umowa najmu była ważna – obawiam się, że sąd zakwestionuje zasiedzenie, nawet okres ostatnich 20 lat, z uwagi na ważność umowy najmu.

Co do zasady śmierć najemcy czy wynajmującego nie powoduje wygaśnięcia umowy najmu.

Bez względu na dokumenty dotyczące ewentualnego rzekomego wysiedlenia lokatorów, istniejący stosunek najmu, nawet bez opłacania czynszu, zdyskwalifikuje zasiedzenie.