Sprzedaż nieruchomości
Jak Pani słusznie zauważa, sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku PIT w wysokości 19%. Ów okres 5 lat liczony jest w latach podatkowych, a nie kalendarzowych. A zatem skoro nieruchomość została nabyta w marcu 2017 roku, to chcąc uniknąć podatku, musiałaby ją Pani sprzedać dopiero w 2023 roku.
Ulga mieszkaniowa
Niemniej, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wprowadza tzw. ulgę mieszkaniową. Oznacza to, że sprzedając mieszkanie w owym 5-letnim okresie, może Pani ze zwolnienia podatkowego skorzystać, jeśli przeznaczy Pani środki otrzymane ze sprzedaży tegoż mieszkania na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym sprzeda Pani owe mieszkanie.
Własne cele mieszkaniowe
Kluczowe jest zatem ustalenie, czym są owe wydatki na „własne cele mieszkaniowe”. To nic innego jak koszty związane z:
- nabyciem budynku, lokalu mieszkalnego, gruntu lub prawa użytkowania wieczystego albo części lub udziału w tych obiektach lub prawa,
- nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w tym prawie,
- spłatą kredytu lub pożyczki albo odsetek od nich, jeśli były zaciągnięte przed uzyskaniem dochodu z odpłatnego zbycia na cele związane z nabyciem, adaptacją lub remontem budynków lub lokali mieszkaniowych albo ich części;
- poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont, a także adaptację własnego budynku, jego części albo własnego lokalu mieszkalnego.
Spłata kredytu z pieniędzy po sprzedaży nieruchomości
Podsumowując, jeśli zaciągnęła Pani kredyt na nabycie własnego domu przed sprzedażą mieszkania, to może Pani z owej ulgi mieszkaniowej skorzystać. Organy podatkowe stoją bowiem na stanowisku, że przeznaczenie całości środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na realizację własnych celów mieszkaniowych pozwala na skorzystanie z ulgi w PIT i w takim przypadku nie trzeba płacić podatku dochodowego od przychodów uzyskanych ze sprzedaży mieszkania. Tak wynika m.in. z interpretacji dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 lipca 2020 r. nr 0114-KDIP3 2.4011.371.2020.1.MJ. jest jednak jeden haczyk. Otóż od 2019 roku sam fakt podpisania umowy deweloperskiej i wpłata pieniędzy na konto bankowe dewelopera, bez podpisania w ustawowym terminie umowy ostatecznej przenoszącej własność nieruchomości, nie daje prawa do ulgi mieszkaniowej, ale za to podatnik ma aż 3 letni termin na zrealizowanie własnego celu mieszkaniowego (do 2018 roku były to tylko 2 lata). Przy czym ów kredyt musi być kredytem na nową nieruchomość podatnika (czyli na tzw. własne cele mieszkaniowe).
Podsumowując, by nie płacić podatku, musiałaby Pani:
- kredyt na nowy dom mieć zaciągnięty wcześniej niż sprzedaż mieszkania;
- w ciągu 3 lat od sprzedaży mieszkania mieć zawartą ostateczną umowę przenoszącą na Panią własność nowego domu (nie tylko umowę z deweloperem i przelew środków na jego rachunek – to bowiem za mało);
- w ciągu 3 lat od sprzedaży przeznaczyć całą kwotę na spłatę kredytu na nowy dom.
Osoba, która nie jest współkredytobiorcą, jeśli nie widnieje jako współkredytobiorcą na umowie z bankiem, nie może korzystać z ulgi mieszkaniowej na spłatę kredytu. Spłata kredytu może być wydatkiem na własny cel mieszkaniowy tylko pod pewnymi warunkami. Jednym z nich jest, aby spłacany kredyt (i odsetki od niego) był zaciągnięty przez podatnika jeszcze przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia poprzedniej nieruchomości. Wynika tak z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT. Drugi warunek to zaciągnięcie kredytu na ów dom na realizację Pani własnych celów mieszkaniowych. Własne cele mieszkaniowe są zaś realizowane poprzez wydatkowanie środków pieniężnych otrzymanych ze zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na nieruchomość, w której podatnik zamieszka. W ustawie o PIT prawodawca nie określa, kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego, albo czy w zakupionym mieszkaniu może mieszkać członek jego rodziny. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia z dnia 15 lutego 2017 r. (sygn. akt III SA/Wa 650/16) uznał, że „nie można mówić o realizacji własnych celów mieszkaniowych w sytuacji, gdy podatnik deklaruje, że jedno z zakupionych mieszkań zamierza przeznaczyć dla dzieci. Podatnik nie realizuje wówczas własnego celu mieszkaniowego ale cel mieszkaniowy innej osoby, i nie ma tutaj znaczenia w jakim stosunku pokrewieństwa ta inna osoba pozostaje względem podatnika”. A zatem co do zasady z ulgi skorzystałaby Pani, gdyby spłacała kredyt na dom, w którym Pani mieszka, i mieszkała od początku jego nabycia, tj. nabywała go dla siebie.
Analiza interpretacji organów podatkowych i orzecznictwa sądowego prowadzi do wniosku, że pojęcie własnych celów mieszkaniowych jest interpretowane bardzo restrykcyjnie. Przypisuje się mu wymiar osobisty – nierozerwalnie związany z osobą podatnika korzystającego z ulgi. Wielokrotnie zdarzyło się, że organy podatkowe nie przekonały argumenty o realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci czy innych członków rodziny. Potwierdza to m.in. wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt III SA/Wa 650/16. Zdaniem organów podatkowych nie zaspokaja własnych potrzeb mieszkaniowych również osoba, która kupiła mieszkanie w innej miejscowości i zamieszkuje w nim okazjonalnie. WSA w Białymstoku w wyroku o sygn. akt I SA/Bk 1379/15 zwrócił uwagę, że osoba fizyczna nie może zaspokajać własnych potrzeb mieszkaniowych jednocześnie w kilku miejscach, położonych w znacznej odległości od siebie.
Faktycznie zamieszkiwanie
Zalecam więc przeznaczanie w całości środków ze sprzedaży mieszkania stricte na wydatki związane z mieszkaniem, w którym faktycznie Pani będzie mieszkać. Ewentualnie wystąpić uprzednio o interpretację do organów skarbowych. Koszt wydania interpretacji indywidualnej to 40 zł od opisanego zapytania do Dyrektora Informacji Skarbowej. Czas oczekiwania na interpretację to do 3 miesięcy. Podatnik, który zastosuje się do interpretacji nie poniesie negatywnych konsekwencji, nawet jak następnie zmienią się stanowiska organów skarbowych co do stanu faktycznego z interpretacji. Ważne by jednak przed otrzymaniem interpretacji nie czynić żadnych wydatków a czekać na jej wydanie i ewentualnie postąpić zgodnie z nią: https://www.gov.pl/web/gov/uzyskaj-podatkowa-interpretacje-indywidualna
Zakup musi nastąpić po to by w mieszkaniu mieszkać, nie w celach inwestycji. W przypadku ulgi mieszkaniowej jest to bardzo częsty sposób działania podatników, a to z uwagi na bardzo rozbieżnie, a jednocześnie bardzo wąsko pojmowaną definicję „własnych celów mieszkaniowych”. Co więcej, sporu są nawet co do tego, czy można część środków przeznaczyć na nowe mieszkanie, część na spłatę kredytu na stare, a to dlatego, że zdaniem organów nie mogą dwie nieruchomości związane być z własnymi celami mieszkaniowymi, bo mieszka się co do zasady w jednym domu, zatem na wydatki związane z jednym z nich należałoby kwotę ze sprzedaży mieszkania przeznaczyć. Takie stanowisko przeważa.
Nota obciążeniowa
