Pomoc rodzinie z niepełnosprawnym dzieckiem w wykupie mieszkania komunalnego

Uprzejmie informuję, że podstawą prawną do udzielenia odpowiedzi na przedmiotowe zapytanie stanowi ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r., poz. 344), zwana dalej ustawą.

Zakup mieszkania z bonifikatą

Wskazać należy, że zasadą przyjętą na gruncie tej ustawy w art. 67 ust. 1 jest ustalenie ceny nieruchomości należącej do jednostki samorządu terytorialnego (tu gminy) na podstawie wartości tej nieruchomości. Jednym z wyjątków od tej zasady jest sprzedaż nieruchomości jako lokalu mieszkalnego (art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy). Przy tej transakcji nabywca (dotychczasowy najemca lokalu) uzyskuje upust cenowy (bonifikatę). Zasadność tego przepisu polega na ułatwianiu kupna lokalu przez najemcę, dla którego lokal ten stanowi centrum życiowe, a najemca w ten sposób zaspokaja potrzeby mieszkaniowe. Realizacja tego celu następuje przez udzielenie nabywcy upustu cenowego – na ogół bardzo wysokiego – co oznacza, że w ten sposób dochodzi do przyznania kupującemu znacznego przywileju finansowego i pomocy ze środków publicznych.

Zwrot bonifikaty po szybkiej sprzedaży mieszkania

Ustawodawca, chcąc zapewnić, żeby pomoc ta była wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem, przewidział okres karencji (w odniesieniu do lokali mieszkalnych – 5 lat), w którym możliwe jest dochodzenie zwrotu udzielonej bonifikaty, jeżeli nabywca zbył lub wykorzystał lokal na inny cel niż mieszkalny. Obowiązek zwrotu kwoty odpowiadającej udzielonej bonifikacie aktualizuje się dopiero w momencie gdy nabywca nieruchomości zachował się w sposób sprzeczny z zastrzeżeniem zawartym w art. 68 ust. 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

„2. Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Co istotne tego przepisu nie stosuje się w przypadku:

1) zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem wskazanym w ustawie

2) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;

3) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;

4) zamiany lokalu mieszkalnego na:

a) inny lokal mieszkalny będący przedmiotem prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo

b) nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe będącą przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego;

5) sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie:

a) innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo 

b) nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego”.

Nadto regulację wskazaną powyżej stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

Nabycie innego lokalu mieszkalnego

Wątpliwość prawną budzi sytuacja przewidziana w art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., zgodnie z którą obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie nie powstaje w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. Przy przyjęciu, że chodzi o wyjątek podlegający wykładni ścisłej, uzasadnione jest stanowisko, zajmowane przez część doktryny, że uzyskane środki powinny być w całości przeznaczone na nabycie nowego lokalu oraz że chodzi o nabycie, a nie nakłady związane z wykończeniem lub remontem lokalu.

W kontekście powyższego istotne znaczenie ma uchwała podjęta przez Sąd Najwyższy w dniu 26 stycznia 2012 r., sygn. akt. III CZP 87/11, zgodnie z którą „nabywca lokalu mieszkalnego z bonifikatą, który zbył ten lokal przed upływem pięciu lat od dnia nabycia, ma obowiązek zwrotu części bonifikaty w wysokości proporcjonalnej do kwoty uzyskanej ze zbycia, nieprzeznaczonej na nabycie innego lokalu mieszkalnego (art. 68 ust. 1 i ust. 2a pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami)”.

Zatem w odpowiedzi na zadane przez Panią pytanie wskazać należy, że:

• w opisanym przypadku jeśli rodzina jest dotychczasowym najemcą, może starać się o przyznanie bonifikaty,
• jeżeli nastąpi sprzedaż tego lokalu przed upływem 5 lat od jego nabycia z bonifikatą, to część bonifikaty należy będzie zwrócić (proporcjonalnie), o ile nie zostanie ona przeznaczona na cele mieszkaniowe – w opisie przypadku wskazano, że będzie ta kwota przeznaczona na zakup nieruchomości na parterze, zatem nie trzeba będzie zwracać bonifikaty pod warunkiem ulokowania całej kwoty pochodzącej ze sprzedaży tej nieruchomości w ciągu 12 miesięcy od daty uzyskania środków; w przypadku gdy kwota nie będzie w całości ulokowana w to nowe mieszkanie (w opisanym przypadku mieszkanie na parterze), to wówczas trzeba będzie zwrócić proporcjonalnie wartość udzielonej bonifikaty.