Podział strychu

Podział strychu między współwłaścicieli budynku mieszkalnego

Z Pani pytania wynika, że między współwłaścicielami istnieje tzw. podział strychu quoad usum, czyli podział do korzystania. Jak się podkreśla w judykaturze, podział rzeczy wspólnej do korzystania (quoad usum) nie jest definitywny, gdyż w zależności od zmienionych okoliczności może on ulec stosownej zmianie albo w drodze porozumienia współwłaścicieli, albo – w braku takiego porozumienia – w drodze orzeczenia sądowego (zniesienie współwłasności) – tak np.: Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 12 września 1973 r. (sygn. akt III CRN 188/73).

Wszystko zatem zależy od tego, czy porozumie się Pani z pozostałymi właścicielami, czy też nie, jeżeli nie będzie z ich strony sprzeciwu wobec podziału strychu, to najprościej zrobić to w formie aktu notarialnego.

Z Pani opisu wynika, że chce Pani – jak sądzę – wyodrębnić nowy lokal. Istnieje podstawa prawna takiej czynności: jest nią art. 7 ustawy o własności lokali (w skrócie: u.w.l.), który poniżej cytuję:

„1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej”.

Powiększenie mieszkania o wydzieloną część strychu przez jednego ze współwłaścicieli

W przypadku, gdy chce Pani tylko powiększyć swoje mieszkanie o wydzieloną cześć strychu, po jej fizycznym wydzieleniu będzie Pani musiała wyodrębnić lokal i znieść współwłasność, co będzie się musiało wiązać ze zgodą pozostałych właścicieli.

Na potwierdzenie powyższego załączam Pani treść uchwały Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r. (III CZP 65/11), w której stwierdzono, że przebudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przyłączenie do niego części wspólnych nieruchomości może prowadzić do powstania nowej nieruchomości lokalowej i zmiany dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej członków wspólnoty stosownie do art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Z art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l. wynika, że prace budowlane podjęte na podstawie zezwolenia członków wspólnoty wyrażonego w uchwale, a polegające na przebudowaniu nieruchomości wspólnej mogą doprowadzić do powstania kolejnego samodzielnego lokalu. Po ich zakończeniu powstały fizycznie samodzielny lokal mieszkalny zachowa dotychczasowy status jako część budynku aż do momentu, póki nie dojdzie do wyodrębnienia jego własności.

Przebudowa części wspólnej nieruchomości

Właściciel wyodrębnionego lokalu, który zamierza go przebudować i przyłączyć do niego część nieruchomości wspólnej, może podejmować czynności przed władzami budowlanymi i po uzyskaniu zezwolenia przystąpić do konkretnych robót budowlanych.

Po zakończeniu robót budowlanych polegających na przebudowie części wspólnej nieruchomości oraz samodzielnego lokalu mieszkalnego, gdy część wspólna nieruchomości w wyniku działań właściciela lokalu utraci ten charakter i zostanie technicznie oraz funkcjonalnie przyłączona do stanowiącego jego własność samodzielnego lokalu, musi dojść do notarialnego przeniesienia na właściciela wyodrębnionego lokalu udziału w nieruchomości wspólnej, odpowiadającego powierzchni wyłącznej z nieruchomości wspólnej w związku z wyrażeniem zgody na jej przebudowę. Musi też dojść do ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu powstałego w wyniku przebudowy na rzecz właściciela, który przyłączył do swojej nieruchomości lokalowej część wspólną, nieruchomości, w miejsce przysługującego mu dotychczas prawa odrębnej własności lokalu oraz do zmiany dotychczasowych udziałów członków wspólnoty mieszkaniowej w nieruchomości wspólnej, stosownie do art. 3 ust. 3 u.w.l.

Czy do podziału strychu jest potrzebna zgoda wszystkich właścicieli budynku?

Bez zgody pozostałych współwłaścicieli podział strychu będzie dużym problemem, ponieważ jak podkreśla się w literaturze przedmiotu, „nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali”. Dlatego w odniesieniu do nieruchomości wspólnej żądanie zniesienia współwłasności przez jednego lub część właścicieli lokali nie może przynieść skutku, a jedyną możliwą drogą postępowania jest zniesienie współwłasności w drodze umowy wszystkich właścicieli lokali (tak: Ewa Bończyk-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, Warszawa 2012). Artykuł 3 ust. 1 ustawy mówi bowiem wyraźnie, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.